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Lavori in casa: se l’opera non è a regola d’arte che fare?

14 agosto 2017


Lavori in casa: se l’opera non è a regola d’arte che fare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 agosto 2017



Come ottenere il risarcimento del danno dalla ditta di costruzioni edili nel momento in cui le ristrutturazioni e i lavori nell’appartamento non sono soddisfacenti.

Lavori in casa, ristrutturazioni, manutenzione straordinaria, soppalchi, verande, rifacimento dei bagni e delle piastrelle, creazione di un muro in cartongesso: la lista delle opere che si possono eseguire all’interno dell’appartamento è tanto varia quanto allettante. Grazie alle detrazioni fiscali e alle semplificazioni amministrative in materia di permessi, infatti, realizzare lavori a casa non è mai stato tanto facile e conveniente. Tuttavia, non mancano mai i problemi. Al primo posto della fila ci sono le contestazioni con la ditta edile che non sempre risponde alle esigenze di qualità del proprietario dell’immobile. In questi casi, che fare se l’opera non è a regola d’arte? Che succede se si verificano subito crepe sul muro, infiltrazioni di acqua o cedimenti? Se le mattonelle non sono allineate correttamente o se la qualità dei materiali usati non è quella promessa?

Quando ci si affida a un’impresa si ha diritto a pretendere che i lavori siano eseguiti secondo il progetto iniziale e che il risultato sia soddisfacente. In caso contrario ecco come ottenere il risarcimento del danno. Ma quali sono, concretamente, le garanzie che la legge riconosce al cittadino contro la cattiva esecuzione di un lavoro da parte di una ditta edile o di un artigiano? Tenteremo di spiegarlo in questa approfondita guida sui lavori in casa: che fare se l’opera non è a regola d’arte?

Come controllare i lavori della ditta edile

La ditta incaricata di eseguire lavori edili è responsabile della conformità dell’opera al progetto iniziale e del raggiungimento di un risultato tecnico adatto. Vi sono due momenti in cui il committente (ossia chi ha dato l’incarico dell’opera) può controllare i lavori dell’appaltatore (ossia l’impresa che si è impegnata a eseguire i lavori): durante il loro corso oppure alla fine, quando sono stati terminati.

Controllo in corso d’opera

Durante lo svolgimento dei lavori in casa e prima della loro ultimazione è diritto del proprietario dell’appartamento eseguire ispezioni e controlli in ogni momento, purché a sue spese e soltanto se ciò non crea ostacoli all’esecuzione dell’opera.

Se il committente fornisce adeguate motivazioni per cui non è soddisfatto di ciò che è stato eseguito, può chiedere all’appaltatore di correggere gli errori concedendogli un ragionevole lasso di tempo per farlo.

Passato questo termine se i problemi sussistono, il committente può interrompere i lavoro, “sciogliersi” dal contratto con la ditta edile per grave inadempimento e pretendere il pagamento di eventuali danni. La possibilità di “risolvere il contratto” (questo il termine tecnico) è però concesso solo per gravi inadempienze (tali da pregiudicare l’interesse all’intera opera) e non per quelle di minimo conto per le quali, a tutto voler concedere, può essere richiesta solo una diminuzione del prezzo finale.

Verifica a fine lavoro

Ultimata l’opera, il committente deve controllare come è stata eseguita, prima di accettarla. Si tratta della cosiddetta verifica o collaudo. Questo momento è essenziale perché segna lo spartiacque tra le critiche che si possono ancora sollevare e quelle che invece non possono più essere contestate. Questo però non significa che tutti i problemi non riscontrati in sede di collaudo non possono più essere fatti valere: come vedremo in seguito, infatti, quando si tratta di vizi occulti le critiche possono essere denunciate anche in un successivo momento.

La verifica dei lavori si conclude con l’accettazione dell’opera. L’accettazione può essere espressa ufficialmente, per esempio tramite raccomandata, oppure, come capita nella maggior parte dei casi, in modalità tacita (ad esempio con il pagamento delle fatture, senza che siano sollevate obiezioni).

Vizi palesi e occulti

Come abbiamo anticipato ben può verificarsi che, nonostante l’accettazione dei lavori da parte del proprietario dell’appartamento ad ultimazione degli stessi, l’opera può presentare in un momento successivo dei difetti o non essere conforme al progetto. Come ci si deve comportare in tali situazioni se l’opera non è a regola d’arte? I casi sono due.

Vizi palesi

Il primo è che tali vizi, come li definisce la legge, siano palesi, cioè evidenti o comunque riconoscibili. Se così capita, non c’è più nulla da fare: chi non li ha contestati al momento della consegna dei lavori, con l’accettazione dell’opera e tuttavia se ne accorge in un momento successivo, non può più esigere il risarcimento del danno.

Vizi occulti

Secondo e che invece, i vizi sono occulti, cioè non sia facile riscontrarli. In questo ultimo caso scattano le garanzie di legge.

Alcuni esempi

Un pavimento sconnesso, una parete divisoria posta dove non doveva essere: questi sono vizi evidenti. Ma un tetto riparato durante l’estate può perdere acqua al momento delle piogge autunnali, piastrelle ma posate possono uscire di sede con l’uso, fondamenta in cemento armato possono cedere anche dopo qualche anno; tutti questi sono, perciò, vizi occulti.

Sono considerati occulti anche inizi taciuti in malafede, quando quest’ultima possa essere dimostrata.

Cosa fare contro i vizi occulti o taciuti in malafede?

Se i vizi dell’opera realizzata non a regola d’arte saltano fuori in un successivo momento per non essere riscontrabili al momento dell’accettazione o perché taciuti in malafede, l’appaltatore è tenuto a dare diverse garanzie.

La prima dura due anni e copre le opere di minore durata.

La seconda è di 10 anni ed è prevista esplicitamente dal codice per gli edifici o comunque per le altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata.

Garanzia biennale

Dura due anni dalla consegna delle opere. La denuncia deve essere fatta entro 60 giorni dalla scoperta del giudizio da parte del committente. Conta non il momento in cui si vede la causa (ad esempio l’infiltrazione) ma si comprende il motivo (la cattiva realizzazione dell’opera), il che coincide di solito con il rilascio di una perizia che evidenzi i difetti di costruzione.

Se però l’appaltatore ha nascosto il difetto della propria opera si può agire in qualsiasi momento, anche dopo due anni. Lo stesso dicasi se l’appaltatore ha in qualche maniera ha ammesso l’errore, anche contestando di essere lui a doverne rispondere.

Se vi è in qualche modo un’ammissione di responsabilità, è come se si stipulasse un nuovo contratto per l’eliminazione dei vizi stessi, che ha come termine di prescrizione 10 anni [1].

Garanzia decennale

La garanzia di questo tipo funziona quando l’opera per vizio del suolo o per difetto della costruzione rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti.

Per la giurisprudenza, nel concetto di gravi difetti rientrano anche i vizi che, pur non coinvolgendo la statica del fabbricato, compromettono in modo grave la funzione cui esso è destinato.

La cassazione ha valutato come tali anche le infiltrazioni di acqua causate da insufficiente impermeabilizzazione [2].

In questo caso la denuncia dei difetti deve essere inviata alla ditta dei lavori entro un anno.

La denuncia della ditta dei lavori in casa

Il miglior mezzo per presentare denuncia dei vizi è la spedizione di una raccomandata con ricevuta di ritorno. La cassazione ha chiarito però che anche una denuncia verbale, persino tramite telefono, perché in presenza di testimoni, è valida, così come è legittimo spedire un telegramma.

Non è strettamente indispensabile, anche se è comunque consigliabile, elencare tutti i difetti riscontrati: potranno essere identificati con precisione in seguito.

Dopo la perizia

Come abbiamo anticipato in precedenza, il momento della scoperta del vizio, dal quale decorrono i due mesi o l’anno per presentare la denuncia, non coincide con quello in cui il committente si accorge che esiste una qualsiasi anomalia.

Il servizio viene individuato soltanto attraverso la diagnosi sull’origine del difetto: è il momento in cui si consolida la certezza che il danno è stato in qualche modo causato dall’appaltatore nell’esecuzione dell’opera. Ciò accade, per esempio, dopo che un tecnico incaricato ha eseguito una perizia che fa risalire la colpa all’appaltatore.

Dopo la denuncia, si ha un anno di tempo per intraprendere la causa contro la ditta dei lavori edili.

Se però in questi 12 mesi si invia un interiore comandata si avrà un altro anno che decorre dal giorno successivo al ricevimento della diffida. In buona sostanza la raccomandata interrompe i termini e li fa decorrere nuovamente da capo.

Opere non a regola d’arte: che può fare il committente?

Il committente ha, in genere, tre possibilità.

Eliminazione dei difetti

La prima è pretendere, oltre al risarcimento del danno, anche l’eliminazione del vizio da parte della ditta appaltatrice. Poiché però è naturale che il committente non si fidi più dell’impresa con cui ha avuto problemi, cercherà – tramite autorizzazione del giudice – di fare eseguire i lavori ad altri, ma a spese della ditta edile in torto.

Riduzione del prezzo

La seconda e chiedere la riduzione del prezzo da pagare o pagato e, se dimostrabile, il risarcimento dei danni subiti.

La scelta tra l’uno o l’altro rimedio è di norma irrevocabile.

Risoluzione del contratto

Esiste in realtà anche una terza scelta, legata però al fatto che siano stati eseguiti lavori del tutto inutili e non previsti, con vizi così gravi che rendono l’opera inadatta al suo scopo: pretendere la risoluzione del contratto, ossia lo scioglimento.

Secondo la cassazione tale domanda può essere presentata in un unico giudizio, chiedendo in subordine la riduzione del prezzo o l’eliminazione dei vizi [3]. In tal caso, infatti, non è necessario scegliere subito per quale rimedio optare.

I termini di decadenza e prescrizione

Per vizi occulti

Denuncia: entro il termine di decadenza di 60 giorni dalla scoperta; prescrizione entro due anni dalla consegna.

Azione legale: prescrizione entro un anno dalla denuncia o comunque di ogni successiva azione con effetti legali.

Per gravi difetti o rovina dell’immobile 

Denuncia: entro il termine di decadenza di un anno dalla scoperta; prescrizione entro 10 anni dalla consegna.

Azione legale: prescrizione entro un anno dalla denuncia o comunque di ogni successiva azione con effetti legali

note

[1] Cass. sent. n. 1320/2001.

[2] Cass. sent. n. 4692/1999, n. 1608/2000 e n. 117/2000.

[3] Cass. sent. n. 9239/2000.


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13 Commenti

  1. CI MANCA SOLO CHE SCRIVETE QUESTI ARTICOLI ,
    INFATTI GIA’ I CLIENTI HANNO IL MALCOSTUME DI
    NON PAGARE ANCHE CON LAVORO A REGOLA
    D’ARTE , COSI’ GLI DIAMO ULTERIORI SPUNTI.
    PARLATE SOLO DI COME TUTELARE IL CLIENTE
    E LE AZIENDE APPALTATRICI CHI LE TUTELA ?

    1. L’articolo è molto interessante, la signora che ha commentato prima di me è chiaramente di parte. Trovo il Vostro articolo molto corretto e bilanciato, le ditte appaltatrici spesso speculano sull’ingenuità dei clienti o sulla loro mancata preparazione nel campo. Sovente i costi richiesti in preventivo sono esagerati e fuori mercato, trovo corretto difendersi da questi soggetti.

    2. Vengono tutelate da sole se svolgono un buon lavoro.. semplice.. io ho una casa in costruzione che non c’è versi di vederla finita e con lavori fatti tirati via.. nonostante abbia gia pagato tutto e in anticipo.. le sembra normale?

    3. Sono d’accordo, il cliente ha sempre ragione, cavilla su un’inezia, non vuole pagare eventuali opere non a contratto dicendo: ma cosa volete che sia fare un attacco idraulico in più, oppure mettere 15 punti luce che ha pensato bene vuole in più. Io vorrei sapere in questo paese quando gli imprenditori saranno tutelati. Paghiamo le tasse al nostro paese ma i lavori li appaltano le ditte con sede in un paese esterno, dove si pagano meno tributi.

    4. Io fatto fare il bagno da ditta molto conosciuta e se entra nel mio bagno gli gira la testa da quanto è storto e se mi mettevono i mobili nn entravo più

  2. PARLATE ANCHE DELLE DITTE CHE FORNISCONO I MATERIALI CON PROBLEMATICHE NON EVIDENTI, CHE RICADONO SULLE IMPRESE UNA VOLTA UTILIZZATI;
    E DI TUTTI I TECNICI CHE INCARICATI DELLA DL IMPONGONO I LORO MODUS OPERANDI, CHE POI RISULTANO DARE PROBLEMI IMPORTANTI E I CLIENTI PRETENDONO DALLA DITTA EDILE LA GARANZIA E LA RIPARAZIONE.
    COME POSSIAMO TUTELARCI NOI IMPRESE EDILI.

  3. bravi, ma quando sono rumeni o albanesi, se li denunci ti fanno passare la voglia, i soldi indietro non li vedrai mai, ti tieni il danno, perché la ditta è praticamente scomparsa e paghi un’altro per rifare il lavoro.
    già fatte queste esperienze, e se poi vuoi ditte con personale solo italiano ti dicono che sei un razzista, e quando la trovi questa ditta, ti accorgi che il personale italiano è solo il caporale o geometra e la segretaria, e te ne accorgi solo dopo che hai firmato il contratto e lo schifo continua.

  4. MA SE CASA E’ DI COSTRUZIONE POPOLARE ED APARTIENI COMUNE, CHE FAI? QUANDO DENUNCI ALLA DITTA MANUTENTRICIA APPALCATA AL COMMUNE, LORO NON PAGANO ALLE DITTE CHE HANNO ESEGUITO LAVORI MALE. MA NON TI RIPARANO NIENTE.

    1. se questo oltreche’ occupare una casa italiana popolare è PURE SCONTENTO, PERCHE’ NON SE NE TORNA NEL SUO PAESE E CI RISPARMIA LA SUA LETTERATURA!!!!???
      UN ITALIANO

  5. Cio’ che dice la sig.ra Marilena e’ giusto perche’ e’ vero che a volte il cliente non paga ,vanno presi caso x caso perche’ sbagliamo tutti.Nel mio caso ho trovato invece che chi ha eseguito il lavoro ha sbagliato ma invece di confrontarsi per una risoluzione pacifica siamo arrivati al CTU ed all fine se avro’ ragione,cosa che credo,saro’ SPIETATO !!!!!
    Se si avesse cervello ci si parla e si affronta il problema ,si scende dal gradino di BORIA e PRESOPOPEA ci si rimboccano le maniche e si rifa’ il lavoro.

  6. Quando le imprese lavorano per i fabbricati in condominio devono farsi pagare prima, perchè dopo contestano i lavori solo per non pagare. Tutti i condomini si adeguano alle richieste a chi di loro è un disgraziato malpagatore.

  7. Scusatemi è possibile sapere cosa fare, se dopo aver effettuato l’iter giudiziario , il giudice ha condannato l’impresa al pagamento di una somma pari a € 87.000,00 per risarcimento. La ditta è fallita,prevedibile,e noi siamo stati condannati a pagare le spese del tribunalepari a € 50.000,00. Potreste consigliare cosa fare? Sicuramente l’impresa avra’ avuto il tempo di disfarsi dei beni e delle attrezzature.Al danno la beffa….Vincenzo

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