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Come affittare un locale commerciale

14 settembre 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 settembre 2017



Cosa bisogna fare e controllare prima di firmare il contratto di locazione, quali sono gli adempimenti fiscali e chi li paga. Ecco un modello di contratto.

Chi vuole affittare un locale commerciale per farlo fruttare deve seguire alcuni passi burocratici particolari, diversi da quelli necessari per affittare una casa o un immobile ad uso abitativo. Vediamo quali sono, e vediamo anche un modello di contratto per affittare un locale commerciale.

Il contratto di affitto per un negozio

Apparentemente, il contratto per affittare un locale commerciale è lo stesso rispetto a quello di affitto per un immobile: c’è, da una parte, il proprietario del locale e, dall’altra, il locatario, cioè la persona che potrà usufruire del bene durante un certo periodo stabilito da entrambi.

La differenza più sostanziale è quella della destinazione d’uso degli spazi che, anziché essere ad uso abitativo, sarà destinata ad uso commerciale. Sul contratto deve essere ben specificata l’attività che si svolgerà all’interno del locale.

Prima della firma del contratto, comunque, è opportuno verificare le condizioni del locale commerciale e la presenza, ad esempio, di un bagno. E’ possibile, comunque, affittare un negozio così com’è e permettere al conduttore di effettuare i lavori di adeguamento che ritenga opportuni (bagno compreso).

Se il locale lo si mette a disposizione già arredato e al conduttore va bene così, è necessario includere nel contratto un inventario dei beni.

L’affitto di un negozio è regolato dalla legge [1] e deve avere una durata minima di 6 anni, rinnovabili automaticamente per altri 6 se le parti lo concordano. Tuttavia, è possibile recedere il contratto purché questa possibilità sia contemplata con una specifica clausola. Inoltre, se il proprietario intende rescindere il contratto, deve pagare un’indennità di avviamento pari a 18 mensilità e consegnare il negozio in buono stato. L’inquilino, invece, dovrà corrispondere in modo puntuale il canone di affitto e, a fine contratto, restituire il locale commerciale al proprietario nelle stesse condizioni in cui l’ha ricevuto.

Di norma, per affittare un locale commerciale (come per una casa o un immobile) sul contratto viene fissata una cauzione da pagare prima di entrare in possesso del negozio. Si tratta di una garanzia per il proprietario nel caso la persona a cui consegna il locale non paghi qualche canone d’affitto o provochi qualche danno strutturale.

Non manca chi, prima di affittare un locale commerciale, fa una piccola indagine sulla persona a cui sta affidando la sua proprietà. Insomma, vuole sapere con chi ha a che fare. Ci sono, a questo scopo, delle agenzie specializzate in visure e pratiche amministrative, reperibili e operative online.

Se il locale commerciale viene affittato tramite un’agenzia immobiliare, viene richiesta una fideiussione a garanzia del proprietario. Le parti possono accordarsi sul canone da pagare.

Affittare un locale commerciale: adempimenti fiscali

Se il contratto per affittare un locale commerciale è soggetto ad Iva, è necessario pagare un’imposta per la registrazione, pari all’1% del canone annuale (a partire da un minimo di 67 euro).

Inoltre, c’è da pagare un bollo da 14,82 euro ed un altro di circa 4 euro per i diritti.

Le spese fiscali vanno divise a metà tra locatore e locatario.

A carico del conduttore ci saranno le spese relative alle utenze (acqua, luce, gas) mentre il proprietario è tenuto a pagare le tasse come l’Imu o la Tari.

Modello di contratto per affittare un locale commerciale

Ecco, infine, un modello di contratto per affittare un locale commerciale.

Con la presente scrittura privata, redatta in quadruplice copia e per ogni effetto di legge

tra

Il Signor ___, nato a ____ il _____ e residente a _______ in Via ____________ n. __, C.F.______________, di seguito locatore

e

la Società __________________ con sede a ______ in Via ______ n.__, iscritta al registro delle imprese di ________ al numero _________ ed al R.E.A. presso la C.C.I.A.A. di _______ al numero ________, P. IVA ______________, nella persona del legale rappresentante pro tempore Signor ________________, (nato a ____ il ____________ e domiciliato presso la sede della Società) in qualità di Amministratore unico, di seguito conduttrice;

premesso che

– il locatore è proprietario dell’immobile sito a ______________ in Via _________ della superficie complessiva di mq ____ circa, composto da quattro vani al pian terreno e quattro al primo piano, foglio catastale ___________;

– la conduttrice intende prendere in locazione il sopra menzionato immobile per esercitarvi propria attività di consulenza e servizi alla persona;

– all’atto della consegna il locatore attesta che l’immobile rispetta i requisiti edilizi ed urbanistici di cui all’articolo 1578 codice civile;

le parti convengono quanto segue:

1) Premessa

La premessa costituisce parte integrante del presente contratto valida ad ogni effetto di legge.

2) Oggetto del contratto

Il locatore cede in locazione alla conduttrice l’immobile di sua proprietà per le finalità di utilizzo commerciale dello stesso (attività di consulenza e servizi alla persona). La conduttrice a tale titolo accetta, l’immobile sito a ______________ in Via ______________ della superficie di circa mq. ______così ripartiti: a) mq. _____ circa destinati agli uffici predisposti a diretto contatto con la clientela; b) mq. _______ circa destinati ad attività contabili ed amministrative interne all’azienda; contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto il locatore si impegna a fissare data di consegna dei locali in oggetto alla Società conduttrice e dichiara che l’immobile in oggetto rispetta tutte le norme urbanistiche vigenti;

3) Durata del contratto Le parti fissano la consegna dei locali per il giorno ______________. Il contratto avrà durata di sei anni a partire da questa data. Ai sensi dell’art. 27 della legge 392/1978 alla scadenza naturale il contratto verrà automaticamente rinnovato per ulteriori sei anni, salvo disdetta espressa da parte della conduttrice con preavviso di almeno sei mesi comunicato a mezzo lettera raccomandata.

4) Canone di locazione Il canone annuo di locazione è stabilito in Euro ________ (_________/00) da pagarsi in rate trimestrali anticipate di Euro _______ (__________/00) a partire dal mese di __________. La conduttrice si impegna a versare detti canoni presso il domicilio del locatore entro e non oltre i primi dieci giorni di ogni trimestre. Decorso tale periodo il locatore si riserva di agire in tutela dei propri diritti.

5) Aggiornamento periodico del canone di locazione Ai sensi dell’articolo 32 della legge 392/1978 il canone di locazione dovuto dalla conduttrice sarà automaticamente adeguato ogni anno nella misura del 75% della variazione ISTAT dell’anno precedente. La comunicazione di adeguamento verrà inviata a mezzo raccomandata a cura del locatore.

6) Destinazione dei locali oggetto del contratto Sottoscrivendo il presente contratto la conduttrice si impegna a non destinare l’immobile oggetto del contratto ad usi diversi da quelli stabiliti se non dietro esplicito consenso del locatore. La richiesta di cambio di destinazione ed il relativo consenso dovranno essere redatti in forma scritta.

7) Riparazioni ed interventi di ordinaria manutenzione

E’ onere della conduttrice provvedere ad effettuare ogni tipo di riparazione rientrante nell’ordinaria amministrazione resasi necessaria per la salvaguardia dell’immobile e per consentirne la piena possibilità di utilizzo. La conduttrice si impegna ad assumersi le relative spese economiche.

8) Sublocazione dei locali oggetto del contratto Ai sensi dell’articolo 36 della legge 392/1978 è consentita la sublocazione di uno o più vani facenti parte dell’immobile locato, purchè la conduttrice ne dia espressa notizia al locatore a mezzo lettera raccomandata con congruo preavviso.

9) Divieto di migliorie e addizioni senza il consenso del locatore

La conduttrice si impegna a non apportare migliorie né ad intraprendere alcun lavoro edilizio idoneo a modificare seppur in parte le condizioni originali dell’immobile locato. Eventuali interventi da intraprendere per necessità o per convenienza devono essere comunicati al locatore con congruo preavviso e a mezzo lettera raccomandata. Essi potranno essere effettuati soltanto con espresso consenso del locatore, il quale, sia in caso di concessione che di diniego, dovrà inviare a sua volta lettera raccomandata in risposta alla parte conduttrice entro trenta giorni dalla ricezione della richiesta.

10) Recesso del conduttore e clausola risolutiva espressa La conduttrice ha facoltà di recesso purchè ne dia avviso con lettera raccomandata inviata con un preavviso di almeno sei mesi. In casi di recesso anticipato per giusta causa si precisa qui come la stessa, ai sensi dell’articolo 27 legge 392/1978, debba essere esplicitamente addotta dalla conduttrice (ad esempio per motivi imprenditoriali). Nel caso si verificasse una delle ipotesi sopra esposte non sarà dovuta dal locatore alcuna indennità di avviamento.

11) Deposito cauzionale All’atto di sottoscrizione del presente contratto la conduttrice si impegna a versare la somma di euro ____________ , pari al canone dovuto per un trimestre, a tutolo di deposito cauzionale. Tale somma sarà restituita alla conduttrice all’avvenuta riconsegna dei locali e non potrà mai essere imputata in conto canoni.

12) Esonero dalla responsabilità e diritto di accesso ai locali La conduttrice dichiara di aver preso visione dei locali e di accettarli nello stato in cui essi si trovano al momento della sottoscrizione del presente contratto. Sottoscrivendo il presente la conduttrice esonera il locatore da qualsiasi responsabilità in merito.

La conduttrice si impegna, tramite preventiva richiesta, a consentire alla locatrice, o suoi incaricati, l’accesso nell’immobile oggetto del presente contratto, per controllare lo stato di manutenzione dello stesso. Tale verifica può essere fatta in orari convenuti e non può intralciare la regolare attività della conduttrice. La stessa si impegna altresì a concedere l’accesso ai locali da parte di potenziali conduttori.

13) Spese di registrazione del contratto Le spese relative al perfezionamento del presente contratto (imposta di bollo, oneri di registrazione, spese relative ad eventuali rinnovi) sono suddivise tra le parti nella misura del 50%.

14) Modifiche alla clausole contrattuali Ogni modifica eventualmente apportata al presente contratto dovrà, a pena di nullità, essere redatta in forma scritta. L’adozione di comportamenti contrari al presente contratto non contestati dall’altra parte saranno qualificati come semplici atti di tolleranza e come tali non idonei ad incidere né a modificare per consuetudine o desuetudine sulle clausole contrattuali redatte per iscritto.

15) Elezione di domicilio per comunicazioni Per le finalità di cui ai punti e per qualsiasi incombenza di legge le parti eleggono domicilio rispettivamente:

– il locatore, in Via __________ n. ____, __________ ;

– la conduttrice presso la sua sede legale sita in Via _________ al n. ____, ________.

16) Foro competente Ai sensi dell’articolo 447bis codice di procedura civile in caso di controversia sorta tra le parti è competente a conoscere la causa il Tribunale del foro di _______________.

Ai sensi degli articoli 1341 e 1342 del codice civile le parti dichiarano di approvare specificamente le clausole contenute ai seguenti punti: 3) Durata del contratto; 5) Aggiornamento del canone di locazione; 7) Riparazioni ed interventi di ordinaria amministrazione; 10) Deposito cauzionale; 11) Esonero dalle responsabilità e diritto di accesso ai locali; 12) Spese di registrazione del contratto; 13) Modifiche alle clausole contrattuali; 15) Foto competente.

Letto, approvato e sottoscritto.

Luogo, data _________

Il locatore___________ 

La conduttrice________ 

note

[1] Legge n. 392/1978.

Autore immagine: 123rf.com

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