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Ditelo Voi Acquisto immobile: i consigli per evitare brutte sorprese

Ditelo Voi Pubblicato il 14 agosto 2017

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Comprare casa può comportare dei rischi, ma compiendo alcune verifiche preliminari alla stipula del contratto è possibile evitare sgradevoli sorprese.

Regolarità urbanistica

L’indagine sulla regolarità urbanistica è molto importante, poiché la compravendita di un immobile abusivo è nulla.

In proposito bisogna distinguere quattro ipotesi:

  1. se l’immobile è stato realizzato prima dell’1.9.1967 e non ha subìto modifiche il venditore dovrà dichiarare gli estremi della licenza o concessione a edificare;
  2. se l’immobile è stato realizzato prima dell’1.9.1967 ma ha subìto successive modifiche, la dichiarazione di cui al punto 1. andrà accompagnata con il titolo in virtù del quale tali modifiche sono state effettuate (concessione edilizia, SCIA, ecc.);
  3. se l’immobile è stato realizzato dopo l’1.9.1967 – e in tal caso non conta se vi siano state o meno modifiche – non basterà la semplice dichiarazione ma si dovranno indicare nell’atto di acquisto gli estremi dei titoli abilitativi;
  4. se, relativamente all’immobile, è stata presentata domanda di condono ma la concessione non è stata ancora rilasciata, si dovranno indicare nell’atto gli estremi della domanda di condono e andrà allegata la documentazione che dimostra il pagamento di imposte e oneri di legge.

Conformità catastale

La corrispondenza tra i dati catastali dell’immobile e i dati reali deve essere dimostrata mediante l’inserimento nell’atto di acquisto 1) degli identificativi catastali, 2) del riferimento alle planimetrie presenti in catasto, 3) della dichiarazione delle parti circa la conformità dei suddetti data catastali alla situazione di fatto.

Agibilità

Il venditore deve consegnare al compratore i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta [1].

Tra questi documenti vi è il certificato di agibilità (o l’istanza per il riconoscimento dell’agibilità, quando sia trascorso il termine per il silenzio-assenso).

Peraltro la mancanza di tale certificazione non provoca automaticamente la nullità del contratto. Si dovrà infatti valutare, caso per caso, se tale carenza impedisca oppure no il godimento dell’immobile. Infatti può accadere, per esempio, che il bene possieda di fatto i requisiti di agibilità ma non sia stata avviata la pratica per il rilascio del relativo certificato.

 

La certificazione energetica

È il documento che attesta il rendimento energetico di un edificio, soprattutto per quanto riguarda il basso livello del consumo di energia.

Anch’esso deve essere consegnato dal venditore all’acquirente e di ciò si deve fare menzione nel contratto di compravendita [2].

È un documento importante anche perché il buon rendimento energetico di un immobile ne accresce il valore.

L’attestato di certificazione energetica ha validità di dieci anni.

 

La conformità degli impianti

Anche se tale conformità non deve necessariamente essere certificata, il venditore è comunque tenuto a darne garanzia o, viceversa, a comunicare al compratore che gli impianti sono privi dei requisiti di conformità. In tale ultimo caso le parti potranno accordarsi su quale di esse dovrà effettuare la regolarizzazione.

 

Le verifiche presso i registri immobiliari

I registri immobiliari raccolgono, tra le altre, le trascrizioni delle compravendite immobiliari e le iscrizioni di ipoteche sugli immobili.

Sono tenuti dalle conservatorie territorialmente competenti ma sono consultabili anche on line.

Dalla consultazione dei registri immobiliari si può accertare, in particolare:

  • se il venditore ha già venduto lo stesso immobile ad altro soggetto che abbia poi provveduto alla trascrizione dell’acquisto (nel qual caso, ovviamente, converrà non comprare il bene);
  • l’esistenza di eventuali ipoteche iscritte sul bene;
  • la provenienza dell’immobile. In particolare, sarà possibile verificare se i passaggi di proprietà precedenti siano stati tutti regolarmente trascritti, nel qual caso nessun terzo potrà accampare diritti in contrasto con quanto riportato nei registri immobiliari (e di conseguenza nemmeno nei confronti del compratore, una volta che questi abbia proceduto alla trascrizione del contratto).

Questa verifica preliminare andrà fatta con riferimento ai vent’anni precedenti, poiché le iscrizioni di ipoteche e le trascrizioni degli atti giudiziari diventano inefficaci se non sono rinnovate prima che scadano vent’anni dalla loro originaria iscrizione o trascrizione o dall’ultimo rinnovo [3].

Massimo Coppin

note

[1] Art. 1477 cod. civ.

[2] D.Lgs. 192/2005, art. 6, comma 2 ter.

[3] Artt. 2847 e 2668 bis cod. civ.


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