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Responsabilità del notaio: ecco quando sussiste

9 settembre 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 settembre 2017



La Corte di cassazione chiarisce: il notaio non deve limitarsi a redigere l’atto voluto dalle parti ma deve anche guidarle (dovere di consiglio).

La Cassazione pone l’accento sul dovere di assistenza tecnica del notaio nei confronti delle parti, che va ben al di là della semplice stesura dell’atto [1]. Il rogito, infatti, non esaurisce gli obblighi del professionista nei confronti delle parti, in quanto egli non deve limitarsi ad accertarne passivamente la volontà e a riportarla nell’atto ma è tenuto altresì a curare le attività preparatorie e successive, necessarie affinché l’atto produca i suoi effetti [2].

Più in particolare il notaio dovrà adempiere il dovere di consiglio, ossia illuminare e guidare le parti rispetto a problematiche di natura tecnica che possono emergere caso per caso e che il contraente privo di una sufficiente competenza giuridica potrebbe ignorare [3].

Si tratta di un’attività che rientra nell’accertamento della volontà dei contraenti, volontà che dovrebbe essere sempre consapevole, ossia fondata sulla conoscenza degli elementi giuridici e di fatto rilevanti ai fini dell’affare che si intende concludere.

Dunque, tra i doveri accessori del notaio – rispetto a quello principale, rappresentato dalla stipula dell’atto – quelli di carattere informativo rivestono un ruolo essenziale.

Si pensi, per esempio, all’obbligo di informare il potenziale acquirente su circostanze importanti come l’esistenza di un’ipoteca o di un pignoramento sull’immobile oppure la mancanza di agibilità dello stesso bene.

La sentenza in commento precisa tuttavia che il dovere di consiglio non può riguardare anche aspetti che rientrano nella sfera di valutazione dei contraenti, come, ad esempio, la convenienza economica dell’operazione.

In pratica: Il notaio redige un preliminare di compravendita immobiliare, rispetto al quale i contraenti stabiliscono un termine molto lungo (nove anni) per la stipula del contratto definitivo.

Il notaio consiglia al futuro acquirente di trascrivere il preliminare, senza avvisarlo però che tale trascrizione diverrà inefficace se entro tre anni dalla stessa non sarà stipulato il contratto definitivo e che pertanto sarebbe sconsigliabile pattuire un termine così lungo tra preliminare e definitivo.

Scaduti i tre anni (quando dunque la trascrizione del preliminare era già divenuta inefficace) e prima della stipula del contratto definitivo, un creditore iscrive ipoteca sull’immobile, così impedendo di fatto al promissario acquirente di vendere a propria volta lo stesso bene a un terzo.

In un caso del genere, sostiene la Cassazione, vi è responsabilità del notaio in quanto quest’ultimo è venuto meno al dovere di consiglio, poiché non ha informato le parti – e in particolare il promissario acquirente – dei rischi connessi alla trascrizione del contratto preliminare in relazione alla previsione di un lasso temporale di ben nove anni tra quest’ultimo contratto e quello definitivo.

 Massimo Coppin

note

[1] Cass. sent. n. 12482/2017 del 18.5.2017.

[2] Cass. sent. n. 13617/2012 del 31.7.2012.

[3] Cass. sent. n. 12482/2017 del 18.5.2017.

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