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Si può pignorare la casa in affitto?

15 agosto 2017


Si può pignorare la casa in affitto?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 agosto 2017



La casa data in affitto può essere pignorata e messa all’asta, ma l’inquilino ha diritto di rimanere all’interno dell’appartamento.

Se donazione, vendita, trust o fondo patrimoniale non sempre garantiscono una valida tutela della casa dai creditori, qualcuno pensa che darla in affitto sia un ottimo espediente per impedire il pignoramento. Ma non è così. Nonostante una locazione in corso, l’espropriazione e la vendita all’asta può ugualmente avere luogo; con l’unica differenza che l’inquilino avrà diritto a rimanere all’interno dell’immobile fino alla naturale scadenza del contratto (e sempre che il nuovo titolare della casa, quello cioè risultato all’esito dell’aggiudicazione in tribunale, non lo rinnovi). Ma procediamo con ordine e vediamo in che modi ed entro quali limiti si può pignorare la casa in affitto.

Esempi di affitto della casa per evitare il pignoramento

Per comprendere meglio la questione facciamo due esempi.

Immaginiamo una persona che ha contratto un mutuo fondiario con la banca per il pagamento del prezzo di acquisto della propria casa. Dopo qualche anno dal rogito l’appartamento viene concesso in affitto a un inquilino, il quale vi vive regolarmente, pagando il canone mensile. Senonché, il padrone di casa, sopraffatto dai debiti, smette di pagare la banca; quest’ultima, avendo l’ipoteca, avvia il pignoramento e mette l’immobile all’asta. Un offerente si aggiudica la casa nel corso della procedura di esecuzione forzata avviata dalla banca ed è sua intenzione mandare via l’inquilino. Può farlo?

Immaginiamo un’altra persona che, temendo di non poter più pagare i creditori, vende la casa a un parente e poi stipula con quest’ultimo un contratto di affitto per 8 anni (4+4) per poter rimanere all’interno della propria stessa casa. Si tratta di una simulazione perché le parti sono d’accordo tra loro che, superati i problemi coi creditori, il nuovo titolare dell’immobile restituirà il bene a chi (fittiziamente) glielo ha venduto. Si tratta di un mezzo sufficiente a impedire il pignoramento della casa?

Si può pignorare la casa in affitto ma l’affittuario resta dentro

In entrambi i casi dobbiamo fare due importanti precisazioni. La prima è che si può pignorare la casa in affitto. Nonostante infatti la presenza di un inquilino, il creditore può avviare ugualmente la procedura di esecuzione forzata e rivolgersi quindi al tribunale perché metta all’asta l’immobile. L’unica particolarità sta nel fatto che (nei termini in cui si dirà a breve) il conduttore ha diritto di «opporre il contratto di affitto se regolarmente registrato»: ossia può rimanere dentro l’appartamento fino alla naturale scadenza dell’affitto nonostante il passaggio di proprietà del bene. Tuttavia c’è anche da dire che la sussistenza di un contratto di locazione, benché non impedisca il pignoramento, tuttavia rende la vendita forzata più improbabile: chi mai acquisterebbe una casa con dentro un estraneo, con il rischio che questi non se ne vada o non paghi i canoni, dovendo poi ricorrere alla procedura di sfratto? Non che, quindi, l’immobile non possa essere pignorato e venduto, ma l’inquilino non potrà essere sfrattato dal nuovo proprietario finché il contratto di locazione non scade; l’aggiudicatario dell’immobile, pertanto, non potrà adibire la casa a propria abitazione. Il che, come si può facilmente comprendere, è un grosso deterrente alla buona riuscita dell’asta.

Il contratto di affitto può essere sempre revocato

La seconda precisazione è che, comunque, il creditore può sempre esercitare la cosiddetta azione revocatoria qualora riesca a dimostrare che il contratto di affitto è stato solo un mezzo fraudolento per complicare il pignoramento. In pratica, facendo causa al debitore, il creditore fa dichiarare «inefficace», dal giudice, la locazione, la quale si considererà come mai stipulata. Resta però sempre il problema di mandare via, materialmente, l’affittuario dall’appartamento. Sul punto esiste un interessante precedente del Tribunale di Padova (leggi L’affitto per evitare il pignoramento della casa [1]), il quale ricorda che, in base al codice civile [2], il creditore può revocare un atto a titolo oneroso (tale è l’affitto), se il terzo (l’inquilino in questo caso) era consapevole del pregiudizio arrecato con tale atto al creditore; invece, nel caso in cui l’atto sia stato stipulato prima del sorgere del credito, per la revocatoria è necessario che il terzo fosse partecipe dell’intento fraudolento del padrone di casa. Non è quindi necessario che l’affittuario voglia anch’egli danneggiare il creditore, ma basta che sia cosciente di tale intento del debitore-locatore.

Per quanto tempo l’affittuario può rimanere nella casa pignorata?

Come abbiamo detto in apertura, la casa in affitto può essere pignorata ma il contratto di locazione può essere opposto all’aggiudicatario, il quale sarà tenuto a sopportare la presenza dell’affittuario dentro l’appartamento fino alla scadenza del contratto medesimo. Ma questa regola si atteggia in due modi diversi a seconda che la scrittura privata sia stata registrata e trascritta prima del pignoramento.

Vediamo le due ipotesi.

Se il contratto di locazione è trascritto e ha data certa

Dopo il pignoramento e la messa all’asta della casa, l’inquilino ha diritto di rimanere dentro l’appartamento, fino alla scadenza del contratto (e salvo che il nuovo titolare non acconsenta a rinnovarglielo) a condizione che:

  • il contratto di locazione sia stato registrato e, quindi, abbia data certa anteriore al pignoramento;
  • il contratto di locazione sia stato trascritto nei pubblici registri immobiliari prima della data del pignoramento stesso [3]. Grazie alla trascrizione, infatti, chiunque è in grado di sapere dell’esistenza dell’affitto ed è messo a conoscenza della presenza dell’inquilino; potrà quindi decidere consapevolmente se acquistare o meno l’immobile.

Al contrario, se il contratto di affitto non viene registrato (cosiddetto “affitto in nero”) oppure non viene trascritto nei pubblici registri, non è opponibile all’aggiudicatario, il quale avrà diritto a sfrattare subito il conduttore non appena diventato proprietario della casa.

Facciamo un esempio. Tizio e Caio stipulano una locazione in data 1.01.2018 e nella stessa data il contratto viene registrato e trascritto. L’inquilino ha diritto a rimanere nell’appartamento, nonostante la procedura di pignoramento e la successiva vendita all’asta fino alla scadenza dell’affitto per come indicata nel contratto (4+4 anni per le locazioni abitative a canone libero; 4+3 anni per le locazioni a canone agevolato; 6+6 anni per le locazioni a uso commerciale e 9+9 anni per quelle a uso alberghiero). Se, invece, il pignoramento è stato trascritto prima della trascrizione della locazione, l’inquilino non può opporre il suo contratto. 

Se il prezzo dell’affitto è molto basso

In ogni caso, quand’anche il contratto sia munito di data certa, esso non è opponibile se il canone di locazione pattuito è inferiore almeno di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni [4]. Il che serve per evitare frodi ai creditori. Si pensi al caso in cui Tizio finge un affitto a Caio, a un prezzo irrisorio, solo perché teme il pignoramento dei propri creditori.

Se il contratto di locazione non ha data certa anteriore al pignoramento

Nel caso di locazione non trascritta prima del pignoramento si applicano le seguenti regole [5]:

  • se la locazione è priva di data certa ma l’inquilino riesce a dimostrare di aver ottenuto la disponibilità dell’immobile prima del pignoramento, l’acquirente-aggiudicatario è tenuto a rispettarla per una durata massima di 6 anni;
  • se la locazione è superiore a 9 anni, è opponibile solo per 9 anni dall’inizio della locazione.
Tipo di locazione
Opponibilità
Articolo cod. civ.
durata inferiore ai 9 anni e data certa anteriore alla vendita
Si
Art. 1599 co. 1
durata superiore ai 9 anni e trascrizione anteriore alla vendita Si
Artt. 1599 c. 3 e 2643 n. 8
durata superiore a 9 anni e data certa, ma non trascritta per 9 anni dall’inizio della locazione
Art. 1599 c. 3
quando la locazione non ha data certa ma il conduttore prova che la propria detenzione è anteriore alla vendita per una durata massima di 6 anni Art. 1600

Che fine fanno i canoni di affitto durante la procedura di esecuzione forzata?

Brutte notizie, in ogni caso, per il padrone di casa che abbia subito il pignoramento della casa nonostante la presenza dell’inquilino. Secondo la giurisprudenza non solo questi è tenuto a pagare le spese di manutenzione straordinaria dell’immobile (in quanto la proprietà è ancora sua e non del custode), ma i canoni di affitto percepiti durante la procedura di esecuzione forzata vanno versati al professionista delegato alla vendita che li ripartirà tra i creditori intervenuti nella procedura. Non solo: tali canoni, comunque, vanno ugualmente dichiarati all’Agenzia delle Entrate (e indicati quindi nella dichiarazione dei redditi). Si tratta infatti di somme che costituiscono un utile per il debitore, poiché con esse il suo debito viene gradatamente decurtato.

Si può dare in affitto una casa già pignorata?

Vediamo ora l’ipotesi inversa. Si può dare in affitto la casa già pignorata? La risposta è negativa: il contratto deve essere stipulato dal professionista delegato alla vendita. Ma quand’anche il debitore lo faccia lo stesso, i canoni di locazione, come detto, dovranno essere pagati agli organi della procedura perché li versino al creditore procedente.


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