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Come disdire anticipatamente un contratto di affitto

16 settembre 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 settembre 2017



Locatore e conduttore possono recedere anticipatamente dal contratto di locazione, rispettando dei precisi termini di preavviso. Vediamo quali.

Una delle problematiche più comuni quando si tratta di locazione è il recesso: come disdire anticipatamente un contratto di affitto? È possibile? Certamente si: sia il locatore che il conduttore possono recedere per giusto motivo, dandone comunicazione all’altra parte tramite lettera raccomandata, nel rispetto dei termini previsti dalla legge. Quali sono?

Il locatore può disdire prima il contratto ma deve rispettare termini precisi

Disdetta affitto: recesso del locatore

La legge stabilisce una durata minima che i contratti di locazione di beni immobili devono avere e che le parti non possono modificare:

  • quattro anni per i contratti di locazione ad uso abitativo [1]
  • sei anni per i contratti ad uso diverso dall’abitazione;
  • nove anni per i contratti per i contratti di locazione di immobili adibiti ad attività alberghiere [2].

Questo significa che il locatore non può recedere dal contratto di locazione prima della scadenza di questi termini. Nel dettaglio:

  1. se si tratta di locazione ad uso abitativo, dovrà comunicare di voler disdire il contratto con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza;
  2. se si tratta di locazione di immobili destinati ad uso diverso, dovrà comunicarlo, sempre con raccomandata, almeno dodici mesi prima della scadenza;
  3. se si tratta di locazione di immobili adibiti ad attività alberghiere la comunicazione deve essere fatta almeno diciotto mesi prima.

Nel caso in cui il locatore intenda recedere prima di questi termini deve spiegare quali sono gli esatti motivi che devono coincidere con una delle tassative ipotesi previste dalla legge. In caso contrario il recesso non produce nessun effetto. Ma quali sono queste ipotesi tassative? Eccole:

  • il locatore vuole destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (o del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);
  • il locatore (persona giuridica società o ente pubblico) intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto. In tal caso, deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità;
  • quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;
  • quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore ostacola lo svolgimento di questi lavori. Altra ipotesi si ha quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero;
  • quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • quando il locatore intende vendere l’immobile e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione).

Se il locatore non rispetta i termini di cui si è detto, il contratto si rinnova per un periodo di tempo uguale a quello precedente alle stesse condizioni. In pratica, non sarà possibile neanche chiedere un aumento del canone.

La legge tutela maggiormente il conduttore

Disdetta affitto: il recesso del conduttore

La legge tutela in modo più intenso il conduttore che può recedere dal contratto anche prima della scadenza, qualora ricorrano gravi motivi, comunicando la sua intenzione al locatore almeno sei mesi prima, indipendentemente dall’uso a cui sia destinato l’immobile locato. Se, però, non rispetta il termine di preavviso dovrà pagare al locatore  sei canoni mensili a partire dalla comunicazione del recesso o dal rilascio dell’immobile in caso di omessa comunicazione preventiva, sempre che l’immobile medesimo non venga locato a terzi. Questa norma è dovuta al fatto che il locatore che, a seguito del recesso dell’altra parte, perde una rendita derivante dal proprio immobile sulla quale aveva fatto affidamento in virtù dello stesso contratto di locazione.

note

[1] Art. 2, l. n. 431 dello 09.12.1998.

[2] Art. 27, l. n. 392 del 27.07.1978.

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