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Lo sai che? Ripartizione acqua in condominio e contatore individuale

Lo sai che? Pubblicato il 16 agosto 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 16 agosto 2017

Spesa ripartita per millesimi o per numero di occupanti; il contatore individuale è un diritto ma senza delibera dell’assemblea non si può modificare il criterio di riparto.

Il problema della ripartizione dell’acqua in condominio occupa un capitolo importante all’interno dell’assemblea ed è spesso fonte di discussioni e litigi. Non sono rari i casi in cui si chiede all’amministratore di utilizzare criteri diversi da quello delle tabelle millesimali; non sempre, ad esempio, in un appartamento grande vivono più persone rispetto a uno piccolo e, tuttavia, il proprietario del primo paga di più rispetto al secondo dove, potenzialmente, i consumi sono superiori. Ci si può dotare, in questi casi, di un contatore individuale di acqua in modo da attestare l’effettivo utilizzo della rete idrica? Qual è l’esatto criterio per stabilire la ripartizione delle spese dell’acqua in condominio?

Contatore unico di acqua per tutto il condominio

In generale, se il contatore dell’acqua è unico per tutto il condominio e non sono stati installati contatori individuali in tutti gli appartamenti non sarà possibile stabilire il consumo effettivo di acqua da parte dei singoli condomini. In questi casi, pertanto, la spesa per il consumo di acqua va ripartita in base ai millesimi di proprietà. Fermo restando che il singolo condomino ha il diritto di installare (a sue spese) un proprio contatore, non può poi pagare il consumo della rete idrica sulla base delle misure da questo fornite. Quindi, anche dotandosi di un contatore individuale che smentisca i dati e le ripartizioni dell’amministratore, attestando un consumo più basso, non è possibile pagare di meno rispetto al criterio millesimale. I condomini sono tenuti a contribuire, sempre su base millesimale, alla spesa per l’acqua occorrente alle necessità condominiali: per es. irrigazione del giardino, pulizia delle scale, del cortile e delle altre parti comuni dell’edificio.

Se uno dei condomini è assente da casa per diversi mesi dell’anno non può chiedere di essere esentato dalle spese di consumo dell’acqua e dovrà contribuire regolarmente nonostante il mancato utilizzo dell’utenza idrica.

Questo però non toglie che il criterio millesimale non possa essere sostituito da un altro. In particolare, per modificare il sistema di calcolo dei consumi e della ripartizione delle spese dell’acqua è necessaria una successiva delibera dell’assemblea presa a maggioranza. L’assemblea può optare per l’adozione di un diverso criterio: per es. il numero dei componenti i vari nuclei familiari (o di coloro che vivono stabilmente nell’edificio [1]. Il riparto “per persona” delle spese di consumo dell’acqua è uno dei criteri più utilizzati nei condomini, e ovviamente richiede un frequente aggiornamento sul numero degli occupanti delle singole unità immobiliari. È pertanto pienamente legittima la richiesta dell’amministratore di fornire informazioni circa la composizione dei nuclei familiari al fine di ripartire correttamente queste spese.

L’assemblea può modificare il criterio di ripartizione delle spese dell’acqua con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000. Se, invece, il regolamento di condominio che stabilisce i criteri di divisione dei consumi è stato approvato all’unanimità, è necessario il consenso di tutti i condomini anche per la modifica [2].

Il contatore individuale di acqua

Quanto all’introduzione di contatori individuali che registrino il consumo di acqua da parte di ciascun appartamento non occorre autorizzazione dell’assemblea; la normativa [3], infatti, stabilisce che, qualora la consegna e la misurazione dell’acqua avvenga per utenze raggruppate, la ripartizione interna dei consumi dev’essere organizzata, a cura e spese dell’utente, tramite l’installazione di singoli contatori per ciascuna unità immobiliare, per cui si è nel diritto di pretendere, se nel caso ricorrendo al Giudice di pace, il rispetto di questa norma.

Se c’è un regolamento approvato all’unanimità che disciplina il criterio di ripartizione della spesa, l’eventuale modifica richiede come detto il consenso di tutti. La spesa per l’introduzione di contatori separati in sostituzione dell’unico contatore condominiale va suddivisa su base millesimale (indipendentemente, quindi, dal consumo), salvo diverso accordo sottoscritto da tutti i condomini.

In sintesi

Premesso che le spese di consumo personale dell’acqua devono suddividersi in base al criterio contenuto nel regolamento – salva diversa successiva convenzione di tutti i condomini -, sicuramente il criterio più equo consiste nel ripartire le spese in base alle registrazioni dei singoli contatori, ma solo se installati in tutte le unità (dal momento della costruzione dell’edificio o, successivamente, per decisione dell’assemblea). Ma a decidere tale ripartizione, se non è l’originario regolamento, deve essere una delibera dell’assemblea. In assenza di una specifica decisione, il condomino che adotta unilateralmente il contatore dell’acqua – benchè strumento di misurazione “legalmente riconosciuto”- non può pretendere che gli vengano addebitate le spese di consumo secondo le registrazioni dello stesso, in deroga al criterio stabilito nel regolamento e applicato agli altri condomini.

Criteri di divisione dell’acqua

Acqua potabile

Consumo, in caso di unico contatore condominiale
Tutti i condomini
Secondo millesimi o secondo il numero di occupanti di ciascun appartamento
Consumo, in caso di contatori per singole utenze
Ogni utente
Relativamente ai litri indicati dal suo contatore
Manutenzione tubature comuni
Tutti i condomini
Millesimi

Acqua calda centralizzata

Consumo, con contatori per singole utenze
Ogni utente
Relativamente ai litri indicati dal suo contatore
Consumo, senza contatori per singole utenze
Tutti i condomini
Millesimi o secondo il numero di occupanti l’appartamento
Manutenzione caldaia e tubature comuni
Tutti i condomini
Millesimi

Aiuole e giardino

Irrigazione, taglio erba e semine stagionali
Tutti i condomini
Millesimi

note

[1] Trib. Milano sent. del 7.02.2003.

[2] La deliberazione assembleare che a maggioranza deliberi che il pagamento dell’acqua sia suddiviso per il numero degli appartamenti del condominio, in deroga all’articolo 1123, Codice civile, comma 2, deve ritenersi annullabile e non nulla secondo la giurisprudenza maggioritaria di merito e di legittimita`. Infatti, la giurisprudenza sostiene che riguardo alle delibere dell’assemblea di condominio aventi a oggetto la ripartizione delle spese comuni, occorre distinguere quelle con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione ai sensi dell’articolo 1123, Codice civile, ovvero sono modificati i criteri fissati in precedenza, per le quali e` necessario, a pena di radicale nullita`, il consenso unanime dei condomini, da quelle con le quali, nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’articolo 1135, n. 2 e 3 Codice civile, vengono in concreto ripartite le spese medesime, atteso che soltanto queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri gia` stabiliti, come sembra desumersi dal quesito, devono considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’articolo 1137, ultimo comma, Codice civile (Cass. sent. n. 1213/1993; Cass. sent. n. 1455/1995; Trib. Milano, sent. dell’11.05.1987 e n. 1133/97 del 30.01.1997).

[3] Cfr. Paragrafo 8.2.8, co. 2., all. 1/8 al decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 4/3/1996


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3 Commenti

  1. Poco chiara la ripartizione delle spese relative al consumo individuale dell’acqua e quelle relative al consumo dell’acqua usata nell’interesse di tutto il condominio.

  2. Buonasera, io ho il seguente problema.
    sono in affitto da 4 mesi in un condominio di 5 appartamenti.
    il contatore acea è uno solo, la bolletta è una sola.
    la Signora che ha unico appartamento al secondo piano mi fa arrivare ogni mese un foglietto con scritto spesa acqua 57 spesa luce 10 spesa scale 15.
    in 4 mesi sono arrivate 3 spese acqua per un totale di 180 euro.
    io mi sono lamentata in quanto sono sola con due bambini piccoli e ho contatore dell acqua per controllare il mio consumo il quale è di 8mc a bimestre, 4mc al mese.
    ho chiesto copia della bolletta e non mi è stata data, mi hanno risposto che l acea manda bolletta fissa che sono 360 euro l’anno per ogni appartamento che l acea lo fa di default indipendentemente da quello che si consuma. è vero? la signora dice di dividere ogni bolletta per i 5 appartamenti. a me sembra assurdo. prima avevo in affitto una porzione di villa e il proprietario mi faceva pagare 10 euro al mese di acqua.
    come posso fare per risolvere sto problema. ammalapena ce la faccio con l affitto gas e luce.
    Grazie.

  3. Buon salve a tutti.
    A breve procederò ad l’acquisto di un immobile.
    Nell’immobile c’e un installato un ripartitore d’acqua comune, e a breve installeranno un contatore individuale.
    La mia domanda e la seguente : le spese del collaudo sono dirette al proprietario dell’immobile oppure all’acquirente cioè io?

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