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Finestre e infissi: chi paga se la casa è in affitto?

23 settembre 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 settembre 2017



La spesa per la riparazione di finestre e infissi di una casa in affitto è a carico del proprietario o dell’inquilino a seconda dei casi. Vediamo quelli più frequenti

I rapporti tra inquilino e proprietario sono idilliaci finché il primo paga regolarmente l’affitto e il secondo partecipa al pagamento delle spese che gli competono. Ma il confine tra l’idillio e il turbamento è molto precario e si finisce molto spesso con il discutere e – talvolta – col litigare dinanzi ad un giudice.

Tale situazione è certamente tipica in tema di ripartizione di spese tra proprietario e inquilino con riguardo alla riparazione di finestre e infissi. Chi deve provvedere alla riparazione di finestre e infissi e sostenerne la spesa se la casa è in affitto? La domanda, purtroppo, non ha una risposta unica. In primo luogo bisogna far riferimento al contratto di locazione, che è la prima regola a cui fare riferimento in queste circostanze e verificare se qualcosa è stato eventualmente pattuito in proposito. In mancanza si devono applicare le norme del codice civile.

Riparazione di finestre e infissi: cosa prevede la legge

In mancanza di una previsione contrattuale che suddivida nel dettaglio le spese tra proprietario e inquilino, bisogna fare riferimento alle regole generali in tema di manutenzioni e riparazioni previste dal codice civile.

Per farne corretto uso, però, è necessario ancor prima distinguere il tipo di riparazione e il motivo che ha reso necessario l’intervento di riparazione. Infatti, le ragioni che possono determinare la necessità di riparare le finestre e/o gli infissi di casa sono svariate e derivare, ad esempio:

  • dalla scelta dell’inquilino di sostituirli per ragioni estetiche;
  • dal loro danneggiamento ad opera di ladri che hanno tentato di inserirsi nell’abitazione;
  • dalla necessità di ripararli perché difettosi o usurati.

Riparazione di finestre e infissi: quando deve provvedere l’inquilino

In ogni caso, la scelta del conduttore di cambiare le finestre e gli infissi deve essere previamente concordata con il proprietario, trattandosi di un intervento rilevante. Se la sostituzione è determinata da ragioni esclusivamente estetiche e non anche funzionali, l’inquilino – ottenuto il consenso del proprietario – dovrà farsi carico anche della relativa spesa.

Riparazione di finestre e infissi: la ripartizione delle spese

Se le ragioni non sono meramente estetiche, ma più prettamente “pratiche”, allora bisognerà distinguere a seconda che si tratti di “piccola riparazione” o di riparazione più rilevanti. Il codice civile, infatti, regola la ripartizione delle spese a seconda del loro carattere: chi ha preso la casa in affitto deve eseguire tutte le riparazioni di piccola manutenzione, mentre tutte le restanti spettano al proprietario [1].

Ebbene, per interventi di piccola manutenzione devono intendersi quelli dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelli dipendenti da vetustà o da caso fortuito [2]. Di conseguenza, quindi, se le finestre e gli infissi si rompono a causa dell’uso che ne abbia fatto l’inquilino, spetterà a questi provvedere alla loro riparazione. Nel caso in cui, invece, il difetto era originario o comunque dipendente da uno stato di usura risalente nel tempo dovrà provvedervi il proprietario. Allo stesso modo la riparazione spetterà al proprietario nel caso in cui finestre ed infissi non abbiano mai avuto un buon funzionamento. La sostituzione delle finestre o degli infissi, quindi, spetterà al proprietario nel caso in cui siano difettosi.

Diverso è il caso in cui la riparazione si renda necessaria per un comportamento del conduttore, perché ad esempio, lasciando la finestra aperta, si siano rotti i vetri e lesionate le ante a causa del vento. In tal caso l’evento dannoso è facilmente attribuibile alla responsabilità dell’inquilino e, dunque, a questo spetterà pagare le spese di intervento del vetraio e di riparazione della finestra. A suo carico saranno, altresì, tutte le eventuali spese determinate dalla normale usura delle finestre e tutte quelle che siano in qualche modo dipendenti dai suoi comportamenti.

Riparazione di finestre e infissi: se il danneggiamento è opera di ladri

Il caso del danneggiamento ad opera di ladri è abbastanza controverso e ha dato origine a molti contrasti.

Certamente l’inquilino, dal momento in cui riceve le chiavi dell’immobile ne diventa custode e dunque completamente responsabile della conduzione dello stesso. Sulla scorta di questo principio, molti hanno ritenuto che l’inquilino sia il diretto responsabile dei danni all’unità immobiliare anche in caso di atti criminali altrui.

Nonostante le incertezze normative e interpretative, la giurisprudenza dominante ritiene che in caso di danneggiamento di finestre e infissi ad opera di ladri, la riparazione sia un intervento a carico del proprietario poiché ad esso spettano le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in buono stato manutentivo. Peraltro il danno da tentato furto colpisce i beni del proprietario senza che l’inquilino ne abbia alcuna responsabilità: i ladri, infatti, avrebbero fatto ingresso nell’appartamento a prescindere dall’esistenza di un contratto di locazione.

note

[1] Art. 1576 Cod. Civ.

[2] Art. 1609 Cod. Civ.

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2 Commenti

  1. Buongiorno, ho un appartamento affittato.
    Recentemente hanno fatto visita i ladri causando rottura all’infisso. I serramenti sono protetti da inferiate che l’inquilino le ha lasciate aperte andandosene in vacanza per 4 giorni. In questo caso chi paga la rottura dell’infisso?
    Io o il conduttore che non se nè fatto cura di proteggere l’appartamento ?
    Grazie dell’attenzione
    Cordiali saluti
    Nadia

  2. Buonasera,
    sono proprietaria di un appartamento immobiliato.
    Il mio inquilino ha deciso di andare 4 giorni in vacanza NON chiudendo le inferiate. I ladri si sono introdotti mi hanno rovinato gli infissi, la cui la riparazione è molto onerosa.
    A chi spetta la riparazione ? Io o il mio inquilino che è stato inegligente a non mettere in sicurezza la casa?

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