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Perché il condominio è sostituto d’imposta?

21 settembre 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 settembre 2017



Il condominio è considerato sostituto d’imposta: cerchiamo di comprendere perché e come funziona, nel dettaglio, il meccanismo di “sostituzione”

Poniamo un caso semplice che sarà capitato pressoché a tutti coloro che abitano in condominio: si stacca l’intonaco del palazzo e una ditta provvede alla sua sistemazione. Ultimati i lavori, questa emette la fattura e il condominio provvede al pagamento. Chi paga le tasse su quella fattura? L’esempio fatto consente di far entrare in gioco – proprio al momento del pagamento della fattura – il famoso sostituto d’imposta. Ma perché il condominio è sostituto di imposta? Che vuol dire che il condominio è sostituto di imposta? Come funziona il meccanismo di “sostituzione”. Vediamolo insieme.

Cosa vuol dire essere sostituto d’imposta?

L’espressione sostituto d’imposta è certamente molto familiare alla stragrande maggioranza delle persone. In pochi, però, sanno in concreto cosa vuol dire e soprattutto che si possa parlare di sostituto d’imposta con riferimento al condominio. Eppure, anche il condominio, a partire dal 1 gennaio 1998, è considerato sostituto d’imposta [1] e pertanto è il soggetto che ha l’obbligo di versare le imposte allo Stato (o ad altro ente a seconda dei casi). Ma chi è il sostituto di imposta?

In prima battuta deve dirsi che il sostituto d’imposta è il soggetto obbligato al pagamento dell’imposta (e quindi delle tasse, per intenderci) al posto di altri, per fatti o situazioni ad essi riferibili (poiché – logicamente – quando c’è il sostituto d’imposta vi sono anche coloro che – appunto – “vengono sostituiti” [2].

Ed infatti, la legge prevede, in particolari casi tassativi, che l’obbligo di pagare un’imposta spetti ad un soggetto diverso da quello sul quale sorge l’obbligo fiscale. Ebbene, quando questo soggetto diventa per legge l’unico obbligato al pagamento dell’imposta nei confronti dell’ente creditore, si ha la sostituzione dell’imposta. Tra i soggetti tassativamente indicati dalla legge come sostituti d’imposta troviamo – appunto – il condominio.

Il condominio è sostituto d’imposta: come funziona il meccanismo di “sostituzione”?

Ciò detto in linea di principio, vediamo di comprendere come opera la “sostituzione di imposta” nel caso del condominio.

Come anticipato, tra i soggetti tassativamente indicati dalla legge come sostituti d’imposta troviamo il condominio.  Il condominio, dunque, è sostituto di imposta in quanto ciò è espressamente previsto per legge. Nella prassi, poi, il condominio agisce per il tramite dell’amministratore, tenuto ad effettuare gli adempimenti fiscali e ad eseguire tutti gli incombenti relativi alla gestione del condominio. La sostituzione d’imposta, in sostanza, viene effettuata dall’amministratore che – per tornare all’esempio fatto in apertura – deve in concreto pagare le imposte sulla fattura emessa dalla ditta che ha eseguito i lavori di ristrutturazione dell’intonaco.

In pratica, quindi, l’amministratore riceve dalla ditta una fattura con l’indicazione della ritenuta d’acconto (l’indicazione, cioè, delle tasse da pagare) e paga alla ditta l’importo al netto della ritenuta: l’importo, cioè, al netto delle tasse. Chi pagherà, poi, le tasse? Sempre l’amministratore, che si sostituirà alla ditta versando (al posto della ditta stessa) il relativo importo al fisco. Così il condominio sarà sostituto d’imposta e la ditta sarà la “sostituita”.

Condominio con meno di otto condomini

Tuttavia non sempre un condominio possiede un amministratore. Infatti,
in proposito giova precisare che l’obbligo di nominare un amministratore di condominio sorge nel caso in cui i condomini siano più di otto [3].

Pertanto, in assenza di un amministratore, sostituto d’imposta è il condominio per il tramite di ciascun singolo condomino.  Dunque, l’Agenzia delle Entrate, in questo caso, potrà pretendere il pagamento delle imposte da ciascun proprietario che, in caso di omesso versamento, ne sarà personalmente responsabile.

Quando il condominio è sostituto di imposta?

L’esempio della ditta appaltatrice dei lavori di ristrutturazione per conto del condominio ci ha consentito di comprendere con più facilità quando sorge l’obbligo per il condominio di pagare l’imposta e le modalità con cui questa viene pagata. Ma lo stesso discorso è valido se pensiamo ai compensi del portiere dello stabile, a quelli della ditta di pulizie, a quelli per la manutenzione dell’ascensore e così via dicendo.

L’obbligo in questione, infatti, sorge quando, per conto del condominio, devono essere pagati compensi e/o corrispettivi:

  • a lavoratori dipendenti (per servizi di portineria o pulizia);
  • a lavoratori autonomi (prestazioni di geometri, ingegneri, commercialisti, avvocati);
  • per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o di servizi.

In concreto, dunque, nel momento in cui il condominio effettua dei pagamenti per una delle ragioni appena dette è anche tenuto ad effettuare la ritenuta d’acconto, ossia a trattenere dal compenso un certo importo a titolo di tasse. Tali somme dovranno essere versate poi al fisco.

Supercondominio e condominio parziale

Per completezza deve, altresì, precisarsi che l’obbligo di effettuare le ritenute e versare le relative imposte sorge anche per il supercondominio e per il condominio parziale.

Il supercondominio, in particolare, è un complesso immobiliare composto da più edifici (ciascuno dei quali costituisce un condominio) ed è caratterizzato dalla necessità di servizi e dalla presenza di aree comuni (quali parcheggi, giardini, parchi, etc.) a cui si applicano le norme sul condominio.

Il condominio parziale, invece, si ha nel caso di gestione separata di un bene che, per proprie caratteristiche, è destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell’edificio in condominio.

note

[1] A seguito della modifica operata dalla l. n. 449 del 27.12.1997 agli artt 23 e 25 del Dpr n. 600 del 29.09.1973.

[2] Art. 64, Dpr 600 del 29.09.1973.

[3] Art. 1129 Cod. Civ.


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