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Si può trasformare una cantina in un locale abitabile?

21 Settembre 2017 | Autore:
Si può trasformare una cantina in un locale abitabile?

Trasformare una cantina in un locale abitabile è possibile, ma solo a certe condizioni. Vediamo quali sono

Il mutamento di destinazione d’uso rilevante

Il cambiamento della destinazione d’uso di un immobile è disciplinato diversamente dal nostro ordinamento a seconda che sia urbanisticamente rilevante oppure no.

Nel secondo caso, infatti, la legge riconosce ampia possibilità di procedere all’intervento modificativo (a meno che esso non sia vietato dalla legge regionale o dal piano regolatore comunale).

Nel primo caso le cose stanno diversamente.

Per capirlo è necessario prima di tutto sapere che il mutamento della destinazione d’uso è rilevante quando determina una modalità di utilizzo dell’immobile diversa da quella originaria, così da comportare la sua assegnazione a una diversa categoria funzionale tra le seguenti:

  • residenziale;
  • turistico-ricettiva;
  • produttiva e direzionale;
  • commerciale;
  • rurale [1].

È importante osservare che la rilevanza del mutamento della destinazione d’uso prescinde totalmente dal fatto che tale trasformazione sia accompagnata o meno dalla realizzazione di opere edilizie. Naturalmente, il passaggio da cantina a locale abitabile rientra nell’ambito del cambiamento della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, considerata la totale diversità delle modalità di utilizzo di una cantina e di un appartamento.

A quali condizioni si può trasformare una cantina in un locale abitabile?

Prima di tutto bisogna verificare che il cambio di destinazione d’uso non sia vietato dalla legge regionale e dal piano regolatore comunale applicabili nel caso concreto. Questo perché i piani urbanistici attribuiscono a ognuna delle zone nelle quali viene suddiviso il territorio comunale una specifica destinazione d’uso.

È poi necessario dotarsi dei titoli abilitativi richiesti dalla legge.

Sotto questo aspetto, la Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) non è sufficiente – in quanto idonea solo per mutamenti della destinazione d’uso urbanisticamente non rilevanti – essendo invece obbligatorio munirsi del permesso di costruire anche nel caso in cui l’intervento modificativo non richieda opere edilizie [2].

Conclusa questa fase dell’iter burocratico si dovrà segnalare il cambio di destinazione d’uso dell’immobile al Catasto, che provvederà a modificarne la categoria catastale e quindi la rendita utilizzata come base di calcolo delle relative imposte (Imu, Tari, ecc.).

L’ultima segnalazione – quella del certificato di agibilità – dovrà essere presentata al Comune, che verificherà la sussistenza o meno, con riferimento alla nuova destinazione d’uso, delle condizioni di salubrità prescritte dal regolamento d’igiene comunale.

Se l’immobile interessato dall’intervento si trova all’interno di un condominio, il proprietario dovrà accertarsi se il regolamento condominiale consenta tale mutamento di destinazione.

In caso contrario, sarà necessario farsi autorizzare dall’assemblea.

Mutamento della destinazione d’uso nei centri storici

Nei centri storici sono consentiti soltanto il restauro e il risanamento conservativo ma non le ristrutturazioni.

Questo vincolo rendeva praticamente impossibili – o almeno assai difficili – i cambi di destinazione d’uso dell’immobile all’interno dei centri storici.

Ma la situazione è cambiata. Da quest’anno, infatti, la legge fa rientrare nelle categorie del restauro e del risanamento conservativo anche i mutamenti di destinazione d’uso, a patto che siano compatibili con la tipologia e con gli elementi formali e strutturali del complesso edilizio nonché con la normativa urbanistica e i provvedimenti amministrativi che ne danno attuazione [3].


note

[1] Art. 23ter Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 6/6/2001 (Testo unico dell’edilizia).

[2] Decreto legislativo 222/2016

[3] Art. 3 comma 1 lett. c) Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 6/6/2001 (Testo unico dell’edilizia).


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7 Commenti

    1. L’utilizzo della sala hobby come abitazione non è consentito, visto che la sala hobby è indicata catastalmente come “locale di sgombero”, rientrante nella categoria C2, dunque sprovvista dei requisiti di abitabilità

    1. La categoria catastale C2 comprende ambienti come magazzini, locali di deposito oppure locali di sgombero (di quest’ultima sottocategoria fanno parte anche le sale hobby). Caratteristica di tali locali è la mancanza del requisito dell’abitabilità. Dunque, la realizzazione, all’interno di una sala hobby, di servizi come cucina o bagno potrebbe configurare un cambio di destinazione d’uso, nel qual caso varrebbe ciò che è riportato nell’articolo.

  1. Scusate posso cambiare la destinazione d’uso di una cantina con bagno di 40m² con un terreno di 5100m che é sanata come cantina? Vorerri fare il cambio da cantina ad abitazione si può fare? Quanto mi verrebbe a costare?

    1. Variazione di uso di un immobile: quali sono le autorizzazioni, i permessi e la procedura da seguire per cambiare la destinazione d’uso di un appartamento, un magazzino, un ufficio, una cantina, ecc.? Se il cambio di destinazione d’uso viene realizzato senza opere evidenti all’interno dell’immobile, il proprietario non deve chiedere la concessione edilizia; l’importante, dunque, è che dietro al cambio di destinazione d’uso non realizzi un mutamento urbanistico-edilizio e non sconvolga l’assetto dell’area in cui è ricaduto l’intervento edilizio. Spetta ad ogni singola Regione individuare quali ipotesi di mutamento di destinazione d’uso debbano essere assoggettate a permesso di costruire e quali a DIA (denuncia di inizio attività). Difatti, il testo unico sull’edilizia stabilisce che le “Regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a denuncia di nuova attività”. Quindi è bene che il proprietario assuma le dovute informazioni circa la normativa vigente nel territorio ove l’immobile è situato. Se invece, per poter svolgere delle nuove funzioni, è necessario compiere delle modifiche strutturali o distributive, bisognerà richiedere un Permesso di Costruire. Puoi trovare maggiori informazioni nel nostro articolo: Come fare il cambio destinazione d’uso locali https://www.laleggepertutti.it/123804_come-fare-il-cambio-destinazione-duso-locali

  2. Buongiorno,
    magari toccherò un tema già discusso ma volevo farvi questa richiesta:
    sto acquistando un’abitazione bifamiliare a 2 piani.
    Il piano terra è composto da soggiorno con angolo cottura di 25mq, un bagno di 5mq e un locale, catastato come magazzino, di 13mq.
    In realtà quest’ultimo viene già predisposto dall’impresa edile ad uso cucina con tutti gli allacciamenti necessari.
    Il mio dubbio è: essendo registrato a catasto come magazzino posso utilizzare questo locale come cucina senza fare il cambio destinazione d’uso o dove fare una modifica per il suo uso finale? questo locale è collegato con un passaggio al soggiorno/angolo cottura.

    grazie per le delucidazioni che riceverò.
    saluti

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