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I portoni condominiali

9 settembre 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 settembre 2017



I portoni del condominio sono beni comuni, quindi tutti i condòmini devono contribuire alla loro manutenzione e alla loro efficienza.

I portoni condominiali possono essere considerati beni comuni fra i condòmini: quindi tutti i  condòmini hanno l’obbligo – nel rispetto delle delibere assembleari e dei principi normativi – di collaborare e soprattutto di contribuire per mantenere i portoni condominiali in perfetta efficienza.

Il portone condominiale è infatti un bene comune molto importante, perché separa lo spazio condominiale dall’ambiente esterno ed impedisce dunque l’accesso indiscriminato allo stabile dove si svolge la vita quotidiana dei condòmini e delle loro famiglie.

Vediamo come ci si regola per la manutenzione e la tenuta dei portoni del condominio.

Nozione di portone condominiale

Innanzitutto, occorre chiarire cosa si intende per portone condominiale. Il portone condominiale, o porta condominiale, è appunto una porta che a prescindere dalle sue dimensioni mette in comunicazione l’immobile condominiale con lo spazio ad esso esterno, consentendo l’accesso e l’uscita delle persone.

È la legge [1] a prevedere che i portoni di ingresso al condominio, cioè le porte condominiali che hanno la funzione di mettere in rapporto il condominio con l’esterno, siano beni comuni.

Il portone di ingresso al condominio è di proprietà comunque anche rispetto a quei condòmini che hanno a disposizione una propria porta per l’accesso allo spazio extracondominiale.

Può accadere che un condominio abbia più portoni di ingresso: in questo caso, per semplicità, si tende nella pratica a riconoscere un portone condominiale principale, riservando agli altri portoni la qualifica di portoni condominiali accessori o secondari: tale artificio letterale è utile per individuare le porte condominiali nelle delibere e nella dialettica assembleare, ma non ha effetto rispetto alla disciplina normativa: tutti i portoni condominiali, infatti, sia primari che secondari, sono oggetto di proprietà comune fra i condòmini.

Manutenzione del portone condominiale

Conseguenza della natura di bene comune del portone condominiale è che tutti i condòmini sono tenuti a partecipare alla sua manutenzione: dunque, è previsto che la riparazione o la sostituzione del portone condominiale ormai completamente inservibile costituisca una spesa da ripartire fra tutti i condòmini secondo i criteri ricavabili dalle tabelle millesimali condominiali.

Sostituzione dei portoni condominiali con altre porte più sicure

Si è a lungo discusso, invece, circa l’ipotesi in cui si decida in condominio di sostituire il portone condominiale ancora funzionante con un altro tipo di serramento, o porta, o cancello più nuovo, più robusto e magari tecnicamente più all’avanguardia: in questi casi il fine non è quello di realizzare una manutenzione del portone condominiale ma, per il tramite della sua sostituzione, quello di garantire maggiore sicurezza allo stabile condominiale. In tal caso, allora, l’orientamento predominante nella prassi è quello di ritenere che  la sostituzione del vecchio ma funzionante portone condominiale con altra porta più robusta e sicura costituisca una miglioria la quale, dunque, avrà un costo che sarà comunque ripartito fra i vari condomini. In questi casi, infatti, la sostituzione del portone condominiale pur ancora efficiente serve a garantire un migliore uso degli spazi comuni  e maggiore sicurezza agli appartamenti inseriti nei piani che formano il condominio, dunque è giusto che tutti partecipino alla spesa oggetto di deliberazione assembleare, purchè non voluttuaria.

Questo principio è applicato anche quando si mantiene il vecchio portone, ma lo si dota di impianto citofonico o di apertura a distanza mediante congegni elettrici od elettronici, oppure di impianti che consentono la visione di chi si avvicina all’ingresso condominiale chiedendo di entrare (cosiddetto impianto videocitofonico) [2].

note

[1] Art. 1117, n. 1, cod. civ.

[2] Cass. sent. 3795/1982 del 22.06.1982.

Autore immagine: Pixabay

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2 Commenti

  1. vorrei sapere se ci sono normative specifiche su una sostituzione di un portone in legno x condominio con motori x apertura a tempo

    1. se il portone viene automatizzato chi installa la motorizzazione diviene fabbricante della macchina, quest’ultima deve seguire le normative di sicurezza UNI EN 453 e UNI EN 445 + la direttiva macchine (quindi và prodotto il fascicolo tecnico della macchina e la documentazione di legge e periodicamente il portone andrà soggetto a verifica)

      Ing.FV.Roma

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