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Lo sai che? Separazione dei coniugi e restituzione del prezzo versato per l’acquisto della casa

Lo sai che? Pubblicato il 2 settembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 2 settembre 2017

In costanza di matrimonio una coppia stipula un compromesso, non registrato, per l’acquisto di un immobile pagandone l’intero prezzo nella seguente proporzione: 1/3 la moglie con fondi propri e 2/3 il marito con fondi propri. Nel periodo intercorrente tra il compromesso e il rogito la coppia si separa e il marito, dopo la sentenza di separazione, provvede alla stipula del rogito per l’immobile compromesso sostenendo le spese relative. Oggi la ex moglie chiama in causa l’ex marito chiedendo che il Tribunale gli riconosca la comproprietà dell’immobile rogitato per il 50% o, in subordine, la restituzione di quanto versato (1/3) all’atto del compromesso. È legittimo il comportamento della moglie?

 

Ai sensi dell’art. 177 del codice civile “costituiscono oggetto della comunione: a) gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio, ad esclusione di quelli relativi ai beni personali; b) i frutti dei beni propri di ciascuno dei coniugi, percepiti e non consumati allo scioglimento della comunione; c) i proventi dell’attività separata di ciascuno dei coniugi se, allo scioglimento della comunione, non siano stati consumati; d) le aziende gestite da entrambi i coniugi e costituite dopo il matrimonio. Qualora si tratti di aziende appartenenti ad uno dei coniugi anteriormente al matrimonio ma gestite da entrambi, la comunione concerne solo gli utili e gli incrementi.

Pertanto, rientrano nella comunione tra moglie e marito tutti gli acquisti fatti durante il matrimonio e, quindi, il diritto di proprietà sul relativo bene così acquistato. Al contrario non rientrano nella comunione i diritti di credito vantati da uno dei due coniugi anche se il contratto o l’obbligazione è sorta durante il matrimonio. Solo dopo che il diritto di credito si sia trasformato in un bene (una somma di denaro, un immobile, un’auto, ecc.) allora la proprietà sul bene stesso entra in comunione e quindi appartiene a entrambi i soggetti.

Il contratto preliminare per l’acquisto di un immobile, noto anche come compromesso, non comporta il trasferimento della proprietà del bene, ma solo un diritto di credito, da parte del futuro acquirente, a che il proprietario, nel giorno concordato, gli trasferisca la proprietà recandosi dal notaio e firmando il rogito definitivo. Prima di questo momento, dunque, il credito verso il futuro venditore non entra nella comunione dei coniugi ma appartiene solo al coniuge che ha firmato il compromesso. Con la conseguenza che se la coppia si separa prima della stipula del contratto definitivo il bene non va diviso.

Una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione disciplina un caso simile a quello che ci occupa, in cui il contratto preliminare viene sottoscritto da un solo coniuge evidenziando che “la comunione legale fra coniugi, di cui all’art. 177 cod. civ. riguarda gli acquisti, cioè gli atti implicanti l’effettivo trasferimento della proprietà della ‘res’ o la costituzione di diritti reali sulla medesima, non quindi i diritti di credito sorti dal contratto concluso da uno dei coniugi”, pertanto, “non cade in comunione legale l’immobile che, promesso in vendita a persona coniugata in regime di comunione legale, sia coattivamente trasferito ex art. 2932 cod. civ., a causa dell’inadempimento del promittente venditore, al promissario acquirente, con sentenza passata in giudicato dopo che tra quest’ultimo ed il coniuge era stata pronunciata la separazione”.

Tuttavia, nel caso che ci riguarda, il contratto preliminare viene sottoscritto da entrambi i coniugi e non solamente da uno, manifestando l’intenzione di perfezionare il contratto di compravendita immobiliare.

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è quel contratto, da stipularsi in forma scritta, con il quale una parte, proprietaria dell’immobile, si obbliga a vendere all’altra parte la proprietà dell’immobile al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto medesimo, e quindi si impegnano a stipulare un nuovo contratto, detto definitivo, di compravendita, con il quale verrà trasferita la proprietà. Nel caso che ci occupa l’impegno è stato duplice.

Quando si stipula un contratto preliminare di compravendita di solito il venditore pretende il pagamento di una somma di denaro, variabile a seconda dei casi, che costituisce una sorta di prova della serietà dell’impegno delle parti; questa somma di denaro di solito viene chiamata caparra o acconto, praticamente un’anticipazione del pagamento del prezzo che dovrà essere poi saldato al momento del contratto definitivo.

Alla luce di quanto detto, a parere dello scrivente, poiché un coniuge, a seguito di separazione, ha ritenuto di perfezionare il contratto di compravendita in forma autonoma, provvedendo alla stipula del rogito notarile, stante l’impegno assunto da ambedue i coniugi anche attraverso il versamento di una somma pari ad 1/3 e 2/3, pur non considerando valida la pretesa della moglie del 50% della proprietà, non si può certo trascurare invece la richiesta della restituzione di quanto versato in quanto tale somma rappresentava il prezzo per il godimento del bene di cui la stessa però, per le ragioni suesposte, è stata privata.

Articolo tratto dalla consulenza dell’avv. Rossella Blaiotta


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