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Termovalvole e impianto autonomo: come ripartire tra i condomini le spese

2 settembre 2017


Termovalvole e impianto autonomo: come ripartire tra i condomini le spese

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 settembre 2017



Ho un problema che riguarda l’installazione delle termovalvole nel mio condominio. Anni fa ho avuto il permesso di staccare la mia unità e quindi il mio appartamento è dotato di riscaldamento autonomo. Ho sempre pagato come da legge le spese straordinarie della caldaia condominiale e ho contribuito al pagamento di una quota fissa del riscaldamento condominiale pari al 5%. Ora che gli altri 11 appartamenti hanno istallato le termovalvole, l’amministratore ha portato la mia quota fissa al 25%. È legale? Non vedo perché io dovrei essere penalizzata dal fatto che le altre 11 unità abbiano istallato le termovalvole.  

 

L’Art. 9, co. 5, Dlgs 102/2014, recependo la Direttiva UE n. 2012/27, per favorire il risparmio energetico ha statuito che “Nei condomìni e negli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici, è obbligatoria l’installazione entro il 31 dicembre 2016 da parte delle imprese di fornitura del servizio di contatori individuali per misurare l’effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, nella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali. L’efficienza in termini di costi può essere valutata con riferimento alla metodologia indicata nella norma Uni En 15459. Eventuali casi di impossibilità tecnica alla installazione dei suddetti sistemi di contabilizzazione devono essere riportati in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato”.

In genere, l’indicazione dei valori rilevati avviene su un piccolo schermo a cristalli liquidi incorporato nel misuratore o su un piccolo apparecchio esterno, collegato tramite cavetto al misuratore stesso. Questo permette di leggere i dati senza dover togliere mobili o griglie montati davanti al termosifone; si colloca perlopiù a fianco del radiatore ad una distanza massima di 4 metri. La lettura dei dati riferiti al consumo nella stagione invernale può essere effettuata direttamente dal proprietario o dall’inquilino (esistono codici che rendono impossibile sbagliarsi), oppure dall’amministratore o da una persona da questi delegata. Una volta raccolti tutti i dati è possibile stimare con una buona approssimazione quanto calore è stato utilizzato dai singoli appartamenti.

In questo modo la suddivisione delle spese per il riscaldamento tra i condomini non avviene più con le tradizionali tabelle millesimali di proprietà ma dipende dall’effettivo consumo richiesto. Infatti, in passato le spese del riscaldamento centralizzato (consumi, manutenzione ordinaria e straordinaria) venivano ripartite sulla base dei millesimi di proprietà, a parte i casi in cui risultava installato un sistema di contabilizzazione del calore secondo la procedura definita dalla norma UNI 10200. Oggi invece le spese del riscaldamento sono suddivise in consumi volontari (misurati dai contabilizzatori) ed in consumi involontari. Viene redatta una specifica tabella millesimale del riscaldamento con cui vengono suddivisi i consumi involontari, che derivano essenzialmente dalle perdite della rete di distribuzione, e le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Nel caso che ci occupa, ossia del singolo condomino distaccato già da tempo dall’impianto termico centralizzato il problema è quello dei rapporti fra il distacco già avvenuto e la nuova contabilizzazione del calore, ossia del criterio di calcolo del dovuto da parte del distaccato. Occorre precisare che in materia vi è la completa mancanza di criteri di legge, pertanto occorre basarsi sull’interpretazione di sentenze di merito che hanno trattato casi analoghi a quello in esame. Dunque, con riferimento al conteggio, si tende a considerare il consumo attribuibile alla singola unità distaccata in relazione allo squilibrio termico ed all’aggravio di spesa che arreca al condominio servito dall’impianto termico centralizzato.

In base a tale orientamento, è legittimo che l’assemblea attribuisca al condomino renitente l’intero consumo che risulta per differenza rispetto a quanto contabilizzato, come se avesse le valvole completamente aperte.

In tale senso si orienta la sentenza del Tribunale di Roma n.9477/2010 G.U. D.ssa Dedato, che riguarda proprio la fattispecie di approvazione del passaggio ad un sistema di contabilizzazione del calore e di conseguente ripartizione delle spese.

Il condomino aveva impugnato la delibera dell’assemblea che aveva stabilito di applicargli l’intera quota secondo il massimo della potenza calorica ed aveva altresì impugnato il preventivo e il consuntivo di riscaldamento.

La sentenza evidenzia che “non può ritenersi arbitraria la decisione di attribuire la massima potenza calorica ai radiatori che sono sprovvisti di contabilizzatori del calore, in quanto, non essendo provvisti i radiatori di valvole di chiusura […], appare ragionevole ritenere che il consumo sia pari alla massima potenza calorica del radiatore.”

La sentenza sottolinea anche che “Le disposizioni di cui alla legge n.10 del 1991, recante norme in tema di uso razionale dell’energia e per il risparmio energetico, per il loro carattere pubblicistico prevalgono sulla disciplina privatistica, donde l’autonomia negoziale dei privati risulta limitata. Ne consegue che, sebbene il regolamento contrattuale preveda il riparto delle spese di gestione su base millesimale, non è necessaria l’unanimità dei consensi per decidere di innovare l’impianto con la creazione di un sistema di contabilizzazione, né tanto meno la maggioranza qualificata di cui all’art.1136 co.5 cod.civ., essendo sufficiente la maggioranza semplice.” Tribunale di Roma, sentenza n. 9477/2010. Alla luce di quanto detto, per i motivi suesposti, a parere dello scrivente, l’applicazione di una maggiorazione sulla quota fissa appare legittima.

Tuttavia, al fine di determinare con esattezza l’incidenza dell’impianto singolo con quello condominiale, e dunque agire anche in fase di assemblea, si suggerisce l’intervento di un tecnico specializzato in materia che possa verificare con esattezza l’andamento dei consumi e chiarire tali dubbi.

Avendo in possesso dei dati certi sarà possibile contrastare la richiesta dell’assemblea condominiale della quota fissa al 25% richiedendo dunque un adeguamento.

Articolo tratto dalla consulenza dell’avv. Rossella Blaiotta

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