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Cos’è il consiglio dei condomini?

29 settembre 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 settembre 2017



Il consiglio dei condomini: quando è previsto e quali sono i suoi poteri. La maggioranza necessaria in assemblea per poterlo nominare. 

La gestione del bene e dell’interesse comune all’interno del condominio è un compito importante e delicato. La legge impone la nomina dell’amministratore se il fabbricato è costituito da almeno 9 condomini, ma non si tratta dell’organo sovrano. È infatti l’assemblea il soggetto più importante, cioè il luogo dove è possibile confrontarsi, discutere e decidere sulla vita condominiale e sulle iniziative da assumere. Ebbene non sempre l’amministratore e l’assemblea sono gli unici organi del condominio. Soprattutto nei fabbricati di notevoli dimensioni è frequente riscontrare la presenza di un altro organo tecnicamente definito come il consiglio dei condomini. Di che cosa si tratta e quali sono i poteri che la legga attribuisce a questo soggetto? È in grado di decidere qualcosa oppure ha compiti semplicemente consultivi e di controllo? Quale è la maggioranza che occorre rispettare in assemblea per poterlo nominare e di conseguenza farlo operare? Cerchiamo di rispondere a queste lecite domande.

Che cos’è il consiglio dei condomini?

È senza alcun dubbio un organo condominiale, al pari dell’amministratore e dell’assemblea, ed è eletto da quest’ultima. Esso ha ricevuto una recente previsione normativa [1] (anche se esisteva ed era riscontrabile nella pratica, precedentemente alla riforma avvenuta in materia condominiale). Ha poteri di consulto e di controllo, con particolare riguardo alla gestione contabile del condominio, visto che la norma appena richiamata in nota, lo contempla a proposito del rendiconto annuale condominiale (anche se la stessa disposizione, prevede la facoltà di nominare, a riguardo, un revisore).

Il consiglio dei condomini può essere nominato all’interno dei condomini costituiti da almeno 12 unità immobiliari e può essere formato da un minimo di tre componenti.

In nessun caso, il consiglio dei condomini può sostituirsi all’assemblea ed assumere decisioni in luogo della stessa, neanche se tale facoltà o potere dovesse essere esplicitamente previsto all’interno di un regolamento condominiale. In caso contrario, la disposizione regolamentare sarebbe nulla.

Qual è la maggioranza necessaria per votare il consiglio dei condomini?

L’assemblea condominiale è convocata sia in prima che in seconda convocazione:

  • per la validità della prima convocazione è necessario l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al Condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta’ del valore dell’edificio….;
  • per la validità della seconda convocazione è necessario l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione e’ valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.[2]

Per alcuni argomenti particolari, anche in seconda convocazione, è fondamentale rispettare le maggioranze previste per la prima convocazione (ad esempio, per la nomina dell’amministratore) mentre in altri casi (ad esempio, per la modifica di parti comuni per l’istallazione di impianti di ricezione) è invece necessaria …la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Alcun cenno particolare è fatto dalla legge, in merito al quorum previsto per la nomina del consiglio dei condomini, il quale, pertanto, sarà nominato secondo le maggioranze previste in prima o seconda convocazione.

note

[1] Art. 1130bis cod. civ.

[2] Art. 1136 cod. civ.


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