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Nuda proprietà: è possibile venderla per evitare l’ipoteca?

9 settembre 2017


Nuda proprietà: è possibile venderla per evitare l’ipoteca?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 settembre 2017



Una società proprietaria di un immobile può vendere solo la nuda proprietà a una nuova società, senza accollo di mutuo, o il mutuo segue la proprietaria? Si vuole evitare l’ipoteca.

Il lettore ci dice che una società a responsabilità limitata è proprietaria di un immobile su cui insistono due mutui con ipoteca di primo grado. Il mutuo è regolarmente in ammortamento. Tutte le rate sono al momento pagate. La società però ha diversi debiti con Equitalia, tutti rateizzati e le cui rate vengono regolarmente pagate. I soci hanno creato una nuova società non direttamente posseduta da loro che è un contenitore solo di soldi, in quanto volutamente tutti i conti bancari sono tenuti in rosso utilizzando i fidi.  Nella richiesta, quindi, si parla di una società che, al momento, è in regola con tutti i pagamenti, sia dei mutui relativi all’immobile posseduto dalla società, sia delle rate di un debito verso Equitalia.

Il quesito sembrerebbe suscitato dalla preoccupazione di una futura impossibilità ad assolvere il debito nei confronti di Equitalia, dunque dalla necessità di proteggere il bene immobile, di proprietà societaria, da future possibili misure cautelari (iscrizione ipotecaria di secondo grado) o azioni esecutive (esecuzione immobiliare). Bisogna preliminarmente ricordare che, per espressa disposizione di legge, ogni alienazione simulata o altra azione fraudolenta sui beni propri o altrui, volta a sottrarre beni alla riscossione esattoriale, qualora superiore ad un certo limite di imposta, costituisce un reato tributario. Ovviamente quanto sopra non opera al momento in cui vi siano in corso rateazioni di imposta con pagamenti regolari delle rate, sebbene occorre precisare che le operazioni propedeutiche a futuri mancati pagamenti del debito erariale potrebbero costituire o pre-costituire gli elementi per la configurazione del reato qualora la condotta pregressa fosse intesa come preparatoria delle successive azioni fraudolente. Pertanto, nella risposta al quesito, non si può prescindere dalla necessità di tenere conto di quanto sopra. Dunque, in risposta al primo quesito, ovvero se la società proprietaria dell’immobile possa vendere la nuda proprietà ad altra società, la risposta è affermativa, visto il disposto del codice civile che consente anche alle persone giuridiche di alienare la proprietà, o altri diritti reali o di godimento, degli immobili, ma con un limite di durata dell’usufrutto che resta in capo alla società cedente per un periodo pari, o alla durata della società come prevista nell’atto costitutivo (se inferiore a trent’anni) o alla durata massima di trenta anni. Per quanto riguarda l’accollo del mutuo occorre verificare la disponibilità dell’istituto di credito mutuante a consentire il trasferimento della nuda proprietà ad altro soggetto mantenendo il mutuo intero in capo alla sola società usufruttuaria, seppure nella pratica quotidiana è ben chiaro che le banche non concedono mutui sul valore del solo diritto di usufrutto, non perché sia proibito per legge ma per mancanza di sufficiente garanzia a sostegno del mutuo concesso, dunque si ritiene che sia davvero difficile poter effettuare l’operazione descritta nel quesito. A questo si aggiunga che, per evitare che l’atto venga considerato simulato, occorre in ogni caso avere una valida ragione economica per la alienazione della nuda proprietà dell’immobile a terzi, non essendo sufficiente limitarsi alla cessione del diritto reale senza alcuna ragione, onde evitare un domani che la condotta possa essere ritenuta propedeutica alla commissione del reato sopra descritto. Per questo sarebbe necessario conoscere se esistano e quali siano i legami fra le due società, considerato che anche il solo spostamento di flussi finanziari da una società all’altra, qualora effettuato senza alcuna valida ragione economica, già di per sé costituisce elemento sufficiente per la configurazione, almeno astrattamente, di una condotta apparentemente immotivata e dunque sospetta.

Per quanto riguarda l’ulteriore quesito posto, ovvero se vi siano altre soluzioni possibili per proteggere il bene immobile, occorre precisare che, di per sé, la protezione del patrimonio societario non è elemento sufficiente a configurare alcun reato, soprattutto se le azioni vengono compiute sulla base di valide ragioni economiche e durante il regolare assolvimento del debito erariale. A solo titolo di esempio si può dire che, mentre una società che aliena la nuda proprietà di un immobile, senza alcuna valida ragione economica, ad un’altra società neo-costituita, nella quale già affluiscono flussi finanziari provenienti dalla prima società, costituisce condotta sospetta, invece qualora il bene immobile fosse un cespite utilizzabile in una attività di impresa e la nuova società venisse costituita per svolgere l’attività di impresa proprio in quell’immobile, una eventuale cessione del diritto di usufrutto a termine (ad esempio per 15 anni) in alternativa alla stipula di un contratto di locazione immobiliare, potrebbe configurare una valida ragione in base alla quale l’operazione troverebbe ampia giustificazione. Così come si potrebbero ipotizzare numerose altre operazioni, sempre valide economicamente, che potrebbero consentire il trasferimento di diritti reali di proprietà o di godimento da una società all’altra, senza incappare nella violazione di norme che potrebbero portare conseguenze rilevanti e dannose anche per le persone fisiche responsabili delle due società coinvolte. Solo a titolo informativo si potrebbe anche pensare, qualora non vi fossero cause ostative, ad una assegnazione agevolata di beni ai soci, ricorrendone le condizioni di legge ed i presupposti di fatto.

Pertanto, si possono così riassumere le risposte ai quesiti posti.

La risposta al primo quesito è: l’operazione di alienazione della nuda proprietà dell’immobile dalla società proprietaria alla newco, sebbene non sia proibita per legge, non è esperibile in quanto l’accollo di mutuo difficilmente sarebbe accordato dall’istituto di credito, inoltre l’operazione di per sé, qualora priva di valida ragione economica, potrebbe essere considerata, anche solo astrattamente, come condotta dannosa ai fini del futuro mancato pagamento del debito erariale residuo.

La risposta al secondo quesito è: sicuramente esistono possibili soluzioni alla problematica esposta, tuttavia le operazioni eseguibili devono rispettare il doppio requisito della valida ragione economica (requisito sostanziale) e della congruità della operazione alla tipologia giuridica prescelta (requisito formale).

Infine il suggerimento che si potrebbe dare per risolvere la problematica esposta è quello di verificare il contenuto degli oggetti sociali delle due società e la possibilità di attivare fra le stesse accordi di natura contrattuale, reali e concreti, allo scopo di creare i requisiti necessari affinchè essi possano essere riconosciuti come validi e inattaccabili sotto il profilo giuridico.

Articolo tratto da una consulenza del dr. Mauro Finiguerra


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