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Editoriali Terrazza o lastrico solare: è di tutti i condomini?

Editoriali Pubblicato il 24 agosto 2017

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Sul lastrico solare o sulla terrazza si possono installare verande, stufe, antenne o trarne altre utilità benché appartenga al condominio.

Cosa si può fare sulla terrazza del proprio edificio? Anche se essa appartiene al condominio, la legge consente a ciascun condòmino di utilizzare tale area per i propri scopi personali, purché non impedisca agli altri di fare altrettanto. È il cosiddetto principio di «pari uso e godimento» che regola gli spazi comuni del palazzo e che, purché non si modifichi la destinazione del bene, fa sì che ognuno possa liberamente utilizzarli. Ma quando la terrazza può dirsi davvero di tutti i condomini? Lo cercheremo di capire in questo articolo ispirato da una sentenza della Cassazione pubblicata ieri [1].

Cos’è il lastrico solare o terrazza?

Il tetto di un palazzo non è necessario che sia spiovente. Anzi, sono più i casi in cui questo è costituito da una superficie piana, calpestabile, che può essere adibita a varie funzioni: dal deposito di oggetti a luogo ove stendere i panni, da semplice lavatoio a spazio ove creare un solarium, installare antenne o edificare verande. In tali ipotesi non si parla più di tetto, ma di lastrico solare, anche se, di solito, si usa comunemente il termine terrazza.

Questo spazio può essere condominiale, cioè di proprietà comune. Tuttavia, benché la sua funzione sia quella di fornire una copertura all’edificio e un riparo dalle intemperie climatiche, esso può anche essere destinato all’uso esclusivo di un condomino che, il più delle volte, coincide con il proprietario dell’attico.

Cos’è la terrazza a livello?

Il lastrico solare non va confuso con la terrazza a livello, cioè con la superficie scoperta destinata non tanto a coprire la verticale sottostante dell’edificio, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno. Per comprendere meglio tale situazione immaginiamo un palazzo a forma di scala, dove la parte superiore di ogni “gradino” è, nello stesso tempo sia la copertura per tutti gli appartamenti che vi si trovano al di sotto, sia l’affaccio per l’appartamento del piano di sopra. In questo modo si avranno tanti lastrici solari che, nello stesso tempo, fungono anche da terrazze.

Come stabilire se il lastrico solare o la terrazza è del condominio

Per stabilire se il lastrico solare è comune o di uso esclusivo – il che incide anche sulla ripartizione delle spese per la sua manutenzione – bisogna seguire questo ragionamento. In base al codice civile [2] sono oggetto di proprietà comune (tra le altre cose, anche) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate. Questo non toglie, però, che il costruttore dell’edificio possa aver ceduto la proprietà della terrazza a un solo condomino (in genere il titolare dell’attico o dell’ultimo piano). Il risultato è che se non risulta alcuna diversa proprietà, il lastrico solare si considera di tutti i condomini. Bisogna dunque verificare gli atti di acquisto degli appartamenti: è da questi infatti che deve risultare una diversa destinazione dell’area rispetto alla proprietà condominiale che è la regola.

In sintesi, lastrico o terrazza hanno stesso regime: sono parti comuni a meno che non risulti una titolarità diversa.

Lastrico solare condominiale

Se il lastrico solare è comune la sua utilizzazione è consentita a tutti i condomini, che possono servirsene, salvo controindicazioni contenute nel regolamento (che deve però essere stato approvato all’unanimità o da tutti in condomini in sede di rogito). Ciascun condomino può fare ciò che vuole sul lastrico solare a condizione che:

  • non muti la destinazione dell’area: ad esempio, non si può usare il lastrico solare per creare un ristorante;
  • non impedisca agli altri condomini un pari utilizzo: ad esempio il lastrico solare non può essere ricoperto integralmente da pannelli solari rendendo impossibile l’accesso agli altri condomini.

Cosa è possibile fare sulla terrazza condominiale?

Condizione di non pregiudicare il pari diritto degli altri comproprietari, per le finalità più disparate: per esempio per collocarvi un’antenna, stendervi biancheria, battervi tappeti, prendervi il sole. Il condomino non potrebbe invece “monopolizzare” il lastrico realizzandovi un vano [3] o trasformandolo in terrazza a livello da lui solo praticabile, neppure se la trasformazione dovesse essere parziale [4], perché in tal modo si verrebbe ad alterare l’originaria destinazione della cosa comune, sottraendola alle possibilità di utilizzo da parte degli altri condomini [5].

Come si dividono le spese della terrazza condominiale?

Alla spesa per la manutenzione ordinaria e straordinaria, nonché per la ricostruzione del lastrico solare condominiale devono contribuire tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi, anche se il lastrico funge da copertura soltanto ad alcune unità immobiliari [6].

Lastrico solare esclusivo

“Al condomino che abbia l’uso esclusivo del lastrico solare spetta il diritto di costruirvi di sopra altri manufatti (cosiddetta sopraelevazione), salvo che dal rogito non risulti il contrario. A riguardo il costruttore può, in sede di vendita frazionata dell’edificio, riservarsi la sola proprietà del lastrico solare per poter usufruire del diritto di sopraelevazione, ma è necessario uno specifico atto.

Cosa può fare il proprietario sulla terrazza esclusiva?

Il proprietario esclusivo del lastrico può apportarvi tutte le modifiche richieste da una sua migliore fruibilità, purché non pregiudichi la funzione di copertura e non ne derivino danni agli altri condomini. Egli quindi ha una libertà molto ampia.

Come si dividono le spese della terrazza esclusiva?

Alla spesa per la manutenzione ordinaria e straordinaria (anche al rifacimento della pavimentazione e impermeabilizzazione), nonché per la ricostruzione del lastrico solare condominiale devono contribuire tutti i condomini in base al seguente criterio: un terzo a carico del proprietario esclusivo, due terzi a carico degli altri condomini secondo millesimi.

note

[1] Cass. sent. n. 20287/17 del 23.08.2017.

[2] Art. 1117 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 2099/2005.

[4] Cass. n. 2358/1962.

[5] Cass. sent. n. 972/2006.

[6] Cass. sent. n. 6889/2009.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 11 luglio – 23 agosto 2017, n. 20287
Presidente Bianchini – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

G.M. propone ricorso articolato in quattro motivi avverso la sentenza della corte d’appello di Napoli n. 3539/2013, depositata l’11/10/2013.Resistono con controricorso C.O., C.R. , C.M. e P.N. , gli ultimi due quali eredi di C.G. .
La Corte d’Appello di Napoli ha riformato la sentenza resa in primo grado dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere il 21/11/2006 ed ha accolto in parte la domanda, proposta da C.O. , C.R. e C.G. con citazione del 28/04/1997, ordinando a G.M. di rimuovere i manufatti (veranda e relativi paletti di sostegno, muretto portante una stufa, cancello di accesso) realizzati sul lastrico di copertura dei locali terranei di proprietà C. , adibiti ad esercizio commerciale e siti in (omissis) . In citazione, come si legge nella sentenza impugnata, gli attori avevano allegato che l’area di copertura dei locali terranei di loro proprietà fosse costituita in parte da lastrico impraticabile e per la residua parte da “terrazzo in uso esclusivo del sig. G.M. “. Ha affermato la Corte d’Appello che in tal modo gli attori C. avessero riconosciuto al G. solo l’”uso di fatto” della parte adibita a terrazza, e non anche “il titolo giuridico a possedere”. Il Ctu, si legge ancora nella sentenza impugnata, aveva verificato come il locale terraneo di proprietà C. avesse uno sviluppo di circa 160 mq, mentre il terrazzo pertinente l’appartamento di proprietà G. , avente uno sviluppo complessivo di circa 190 mq, si sovrappone all’immobile C. per circa 110 mq, e la residua superficie di copertura del terraneo è non praticabile. Sempre il Ctu aveva accertato che l’appartamento G. ha un terrazzo che insiste in parte su fabbricato adiacente con titolarità differente e che l’accatastamento della porzione di terrazzo collegata all’appartamento era avvenuta senza titolo di provenienza. I giudici di appello hanno così concluso che, non avendo il G. allegato e provato un titolo di acquisto della proprietà superficiaria, la porzione di lastrico sovrastante i terranei di proprietà C. fosse stata abusivamente occupata dal G. con le opere denunciate, “non potendo detta porzione di lastrico, benché di fatto in uso al G. , qualificarsi né comune ex art. 1117 c.c., né di proprietà esclusiva del convenuto”.
Il primo motivo di ricorso di G.M. denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c., e degli artt. 163 n. 3 e 183 c.p.c., in quanto la domanda di C.O. , C.R. e C.G. , da riguardarsi soltanto con riferimento al contenuto della citazione introduttiva, riconosceva che il terrazzo fosse di uso esclusivo del convenuto G. , non vantando gli attori alcun diritto su di esso.
Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c., atteso che in citazione le strutture vengono descritte come contigue e formanti un corpo unico, sia per ciò che concerne il vano sottoposto al terrazzo, sia per quello sottoposto al lastrico. In quanto sia il terrazzo che il lastrico poggiano sul giunto tecnico e lo ricoprono, essi sono parti comuni agli effetti dell’art. 1117 c.c..
Il terzo motivo deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1027 e 1028 c.c. La Corte d’Appello ha infatti ritenuto che la demolizione dei manufatti si imponesse anche per eliminare le servitù di stillicidio e di passaggio costituite abusivamente.
La condominialità della superficie, assunta già a fondamento della seconda censura, smentirebbe la ravvisabilità di servitù.
Il quarto motivo contesta la violazione e falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c., attesa la condanna alle spese del G. per entrambi i gradi del giudizio, previa compensazione della metà di esse.
Il primo ed il secondo motivo di ricorso vanno esaminati congiuntamente, in quanto connessi, e si rivelano fondati, nei limiti di seguito specificati.
La Corte d’Appello di Napoli, nell’ambito dell’indagine, spettante ai giudici del merito, diretta all’individuazione del contenuto e della portata delle domande sottoposte alla sua cognizione, non si è uniformata al tenore meramente letterale della citazione (nella quale, come visto, gli attori avevano allegato l’esistenza di un “terrazzo in uso esclusivo del sig. G.M. “), ma, per converso, avendo riguardo al contenuto sostanziale della pretesa fatta valere, come desumibile dalla natura delle vicende dedotte e rappresentate dagli istanti, ha concluso che gli attori C. riconoscessero al G. un mero “uso di fatto” della parte adibita a terrazza, vantandosi, pertanto, pieni proprietari dell’area abusivamente occupata dai convenuti. Ciò premesso, in termini di prova, la sentenza impugnata ha penalizzato il G. per non aver egli allegato e provato un titolo di acquisto della proprietà esclusiva della terrazza sovrastante i terranei C. , negando altresì che la stessa potesse presumersi come comune agli effetti dell’art. 1117 c.c..
Nella sua decisione, la Corte d’Appello ha così malamente applicato l’art. 1117 c.c., alla stregua dell’interpretazione affermata da Cass. Sez. 2, 22/11/1996, n. 10323, che il Collegio intende qui ribadire. Invero, l’art. 1117, n. 1, c.c. menziona tra i beni comuni i tetti ed i lastrici solari, i quali sono parti essenziali per l’esistenza del fabbricato, in quanto per la struttura e per la funzione servono da copertura all’edificio e da protezione per i piani o per le porzioni di piano sottostanti dagli agenti atmosferici, mentre tale disposizione non fa espresso riferimento alle terrazze a livello, le quali, tuttavia, pur offrendo rispetto al lastrico utilità ulteriori, quali il comodo accesso e la possibilità di trattenersi, svolgono altresì le medesime funzioni di copertura dell’edificio e di protezione dagli agenti atmosferici, e devono perciò ritenersi di proprietà comune proprio ai sensi dell’art. 1117, n. 1, c.c., rimanendo attribuite in condominio ai proprietari delle singole unità immobiliari. Tale identità di funzione tra terrazza a livello e lastrico solare è, del, resto alla base della comune pacifica applicazione ad entrambi dell’art. 1126 c.c. Quest’ultima norma, nel prevedere la possibilità di “uso esclusivo” del lastrico solare o della terrazza (espressione identica a quella adoperata dagli attori in citazione), non specifica la natura giuridica di tale diritto, il quale può avere carattere reale o personale, ma deve comunque risultare dal titolo; in mancanza di titolo attributivo di un siffatto uso esclusivo, ha vigore la regola generale del regime di comunione, dato che la superficie (della terrazza – lastrico solare) serve pur sempre a coprire i vani sottostanti dell’edificio condominiale, e che tale regime non è escluso dal solo fatto che dal bene uno o più comproprietari traggano utilità maggiori rispetto agli altri (così Cass. Sez. 2, 09/08/1999, n. 8532; Cass. Sez. 2, 21/05/1974, n. 1501).
È del resto ammissibile, per quanto si desume dall’art. 61 disp. att. c.c., che, pur in presenza di fabbricati che presentino elementi di congiunzione materiale, allorché vengano costituiti condomini separati per le parti aventi i connotati di autonomi edifici, uno dei titolari di porzioni esclusive si ritrovi proprietario di un immobile ricadente in entrambi i condomini (arg. da Cass. Sez. 6 – 2, 23/03/2017, n. 7605; Cass. Sez. 2, 01/03/1995, n. 2324; Cass. Sez. 2, 07/08/1982, n. 4439).
In definitiva, la deroga all’attribuzione legale al condominio e l’attribuzione in proprietà o uso esclusivo della terrazza a livello possono derivare solo dal titolo, mediante espressa disposizione di essi nel negozio di alienazione, ovvero mediante un atto di destinazione da parte del titolare di un diritto reale. Non è determinante considerare la terrazza a livello come pertinenza dell’appartamento da cui vi si accede, in quanto ciò supporrebbe l’autonomia ontologica della terrazza e l’esistenza del diritto reale su di essa, che consenta la sua destinazione al servizio dell’appartamento stesso, in difformità dall’attribuzione ex art. 1117 c.c., laddove, a norma dell’art. 819 c.c., la destinazione al servizio pertinenziale non pregiudica i diritti dei terzi, e quindi, non può pregiudicare i diritti dei condomini sulla cosa comune.
D’altro canto, la Corte di Napoli, una volta interpretata la domanda come un’azione di rivendica, in quanto fondata sull’affermazione della proprietà della terrazza di copertura in capo agli attori, e rivolta nei confronti di chi detenesse “di fatto” la cosa per ottenerne la restituzione, avrebbe dovuto onerare proprio gli attori di fornire la rigorosa prova piena del loro diritto esclusivo, dimostrando il loro titolo di acquisto e quello dei loro danti causa, sino ad arrivare ad un acquisto a titolo originario.
All’accoglimento dei primi due motivi di ricorso consegue l’assorbimento dei restanti due motivi.
La sentenza impugnata deve essere quindi cassata, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’appello di Napoli, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione. Il giudice di rinvio deciderà uniformandosi ai richiamati principi di diritto e tenendo conto dei rilievi svolti.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo ed il secondo motivo ricorso, dichiara assorbiti i restanti motivi, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’appello di Napoli anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.


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