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Abuso edilizio

5 ottobre 2017 | Autore:


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Reato e illecito amministrativo: cosa si rischia per abuso edilizio, quando fare sanatoria, i tempi di prescrizione. Mi possono demolire la casa abusiva?

Già la parola «abuso» marca male. L’aggettivo «edilizio», poi, ci fa capire di che cosa si tratta. Quando si fa un intervento sul territorio (la costruzione o la ristrutturazione di un immobile) senza avere un permesso da parte delle autorità competenti, ecco che si commette abuso edilizio. L’assenza di quel permesso significa non avere l’autorizzazione a costruire, non avere la Dia, cioè la dichiarazione di inizio dell’attività, trasgredire le norme del piano regolatore o della normativa igienico-sanitaria. Insomma, fare quello che si vuole e dove si vuole. Questo è l’abuso edilizio. Costruire su una spiaggia o su un parco naturale dove non si può posare un solo mattone. Fare senza permesso un «popo’» di terrazzo aperto per la grigliata di Ferragosto o chiuso per la festa di Capodanno.

L’abuso edilizio, pertanto, comprende gli interventi che comportano la realizzazione di una costruzione integralmente diversa rispetto a quanto previsto dal permesso concesso (ti permetto una terrazza di 10 mq e me ne fai una di 50 mq, cos’ state più comodi). Ma anche quando si costruisce dove non si deve.

Vediamo a che cosa si va in contro quando si commette un abuso edilizio.

Abuso edilizio: che cosa si rischia

Se uno vuole costruire dove e come gli pare, gli converrà stare ben attento a nascondere bene quel fabbricato. Perché se il dirigente o il responsabile dell’ufficio competente del Comune, facendo magari una passeggiata con il cane, nota quell’immobile diverso da come lui l’aveva approvato, prenderà nota e, per l’abusivo, inizieranno i guai.

La prima cosa che farà sarà chiedere con un’ingiunzione al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione. E’ probabile che il proprietario faccia orecchie da mercante ma non gli servirà a gran ché: se non provvede al ripristino entro 90 giorni dall’ingiunzione, il bene, l’area in cui è stato costruito e quella necessaria alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive verranno acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del Comune.

C’è solo una limitazione: l’area acquisita non può, comunque, essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita. Ma, intanto, chi ha tirato su mura e balconi senza permesso, ha perso quello che aveva. Casa e terreno. E, inoltre, dovrà rispondere di un reato che viene punito con l’arresto e una multa fino ad oltre 50mila euro [1].

In sostanza, oltre alla multa, che cosa si rischia in caso di abuso edilizio?

  • la demolizione della costruzione irregolare e la rimessa in ripristino dello stato dei luoghi;
  • l’acquisizione al patrimonio comunale in caso di non avvenuta demolizione;
  • il pagamento, in alternativa alla demolizione, di una sanzione amministrativa pecuniaria commisurata all’entità dell’abuso o all’incremento del valore del bene. In caso di mancata dichiarazione di inizio attività o in difformità alla dichiarazione, la sanzione pecuniaria è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e, comunque, in misura non inferiore a euro 516.

Chi risponde dell’abuso edilizio

Possono essere chiamati a rispondere del reato di abuso edilizio il titolare del permesso di costruire, il committente e il costruttore. Ma anche chi, pur non rivestendo nessuna di queste qualifiche, abbia contribuito con la loro condotta alla consumazione del reato e, pertanto, alla realizzazione dell’opera edilizia abusiva [2]: ad esempio, l’esecutore materiale dei lavori, anche se muratore od operaio, o il proprietario o il comproprietario, non formalmente committente delle opere abusive, avendo lo stesso un potere di veto sull’esecuzione di opere non assentite sull’area in comunione.

Come rimediare all’abuso edilizio

Come quando ci si va a confessare dal parroco e ci danno una penitenza per rimediare ai nostri peccati, anche chi ha commesso un abuso edilizio ha diritto a una seconda opportunità. In base al peccato commesso, certo. Cioè a seconda di quel che ha combinato.

La penitenza cristiana, in caso di abuso edilizio, si chiama sanatoria [3]. Una forma per espiare il male fatto subordinata, però, alla conformità dell’intervento alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

Un esempio di sanatoria sull’abuso edilizio

Mettiamo, ad esempio, che voglio costruire una casa ampliando di alcuni metri cubi il volume rispetto a quanto stabilito nel permesso di costruire assentito. Giusto per ospitare più amici facendo vedere quant’è bello il mio salone o il mio terrazzo.

Passa il tempo e mi innamoro di un’altra casa. Mi convinco a vendere quella che ho. Uno dei miei vicini, il caro Mario che veniva ogni giorno a chiedermi la tazzina di zucchero solo per vedere la mia casa, decide di comprarmela. Ma, siccome «patti chiari, amicizia lunga», mi chiede di assicurargli che sia tutto a posto dal punto di vista urbanistico. Non ci voleva. Ma a tutto (tranne alla morte e alle tasse) c’è una soluzione.

Chiedo un permesso in sanatoria per mettere a posto le cose, cioè le volumetrie che ho abusivamente aumentato. Se, nel frattempo, il Comune decide di approvare un nuovo piano regolatore che consente gli aumenti volumetrici fatti ai tempi da me, forse mi salvo. Altrimenti, non mi verrà concessa la sanatoria.

E quindi, non mi resta che pagare una sanzione pecuniaria pari al doppio del contributo di costruzione da versare normalmente al Comune. Se non è possibile quantificare esattamente tale contributo, si pagherà un importo minimo pari a 516 euro.

La sanatoria non è condono

Attenzione a non confondere le cose. Di fronte ad un caso di abuso edilizio, beneficiare di una sanatoria non vuol dire usufruire di un condono. Con quest’ultimo era possibile (oggi non lo è più) ottenere l’annullamento, totale o parziale, di un reato penale: in pratica, il condono permetteva di sanare tanti interventi solitamente non permessi dalla normativa vigente, come la costruzione di abitazioni in zona agricola, ma solo se realizzati in determinati periodi.

I termini di prescrizione dell’abuso edilizio

Anche qui, bisogna fare chiarezza. Quando si parla di abuso edilizio, si parla di un reato ma anche di un illecito amministrativo. Il primo è soggetto ad un termine di prescrizione che vedremo tra poco. Il secondo, cioè l’illecito, non è prescrivibile. Significa che il mitico funzionario del Comune che, a spasso col cane, vede la costruzione diversa da quella che per cui aveva firmato il permesso, può andare in ufficio ed avviare la pratica per la demolizione dell’immobile abusivo. Questo per quanto riguarda l’illecito amministrativo. Sul fronte penale, l’abusivo deve sperare nella prescrizione.

La prescrizione del reato

L’abuso edilizio, in quanto contravvenzione, viene punito – come abbiamo accennato – con l’arresto o l’ammenda. Viene prescritto:

  • in 4 anni dal compimento dell’illecito se, da tale momento, non ci sono stati atti interruttivi della prescrizione (cosiddetta prescrizione breve);
  • in 5 anni dal compimento dell’illecito (cosiddetta prescrizione ordinaria) se c’è stato un atto interruttivo come, ad esempio, il decreto di citazione a giudizio [4]).

Da quando decorrono i termini della prescrizione

Di solito nel caso di abuso edilizio si ha sempre un accertamento e un sequestro. In tal caso, i termini decorrono da quando viene sequestrato l’immobile.

A meno che venga fatto un controllo senza apporre i sigilli, cioè senza il sequestro dell’immobile. Se così fosse, il reato si considererebbe permanente, per cui perdurerebbe fino alla sentenza di primo grado. In tal caso, dunque, la prescrizione è di 5 anni dalla sentenza di primo grado.

Se non si sveglia il can che dorme e nessuno dice nulla?

Il momento in cui si consuma l’abuso edilizio inizia con l’avvio dei lavori e perdura per tutto il tempo di realizzazione, sino all’effettiva cessazione dell’attività abusiva.

Inoltre, secondo la Cassazione, la cessazione di tale attività abusiva si avrà con l’ultimazione dei lavori per completamento dell’opera. È da tale momento che decorrono i termini se non interviene l’autorità.

Un esempio di abuso edilizio «nascosto»

L’area mi piace troppo ed il mio progetto anche. Ma il Comune non mi dà il permesso di farlo. Io, comunque, non demordo e faccio quello che mi pare. La zona è fuori mano, nessuno se ne accorgerà. Per 40 anni mi va bene. Poi arriva quel rompiscatole di un vicino che nota qualche irregolarità e decide di fare una segnalazione all’autorità competente. Ma, anche se scatta il procedimento penale, io dimostro che ho tirato su la casa 40 anni fa. Il reato sarà caduto in prescrizione. E darò ogni mattina il buongiorno al mio vicino con un sorriso.

Possono demolirmi la casa per abuso edilizio?

L’abbiamo detto più volte: l’abuso edilizio non è solo un reato ma anche un illecito amministrativo per il quale non c’è un termine di prescrizione.

Significa che i poteri repressivi – come la demolizione dell’opera – possono essere decisi in qualsiasi momento, in quanto non decadono mai.

Non basta, però, che il solito funzionario a spasso col cane noti una villetta abusiva per mandare le ruspe il giorno dopo. Il Comune deve dare conto puntualmente delle ragioni di pubblico interesse per la demolizione del fabbricato, diverse da quelle finalizzate al mero ripristino della legalità. Ma dovrà anche tenere gli interessi privati maturati nel frattempo [5].

La sanzione accessoria prevista in caso di abuso edilizio contempla anche la possibilità dell’ordine di demolizione della costruzione edificata in violazione delle norme urbanistiche. L’esecuzione di tale ordine avviene sotto la vigilanza della magistratura, che utilizza ausiliari tecnici e seleziona le imprese.

Dopo la condanna per abuso edilizio, il giudice penale nomina un perito che individua le modalità pratiche per eseguire l’ordine di demolizione.

Quando non mi possono demolire la casa abusiva

Secondo la Cassazione, l’abusivo può chiedere la sospensione dell’esecuzione penale dell’ordine di demolizione, purché dimostri la probabile approvazione di una sua richiesta di rilascio di permesso a costruire in sanatoria, a sua volta connessa a una pianificazione in corso di approvazione.

La Cassazione ricorda che in caso di condanna per abuso edilizio, per aver cioè realizzato una costruzione senza prima aver chiesto la concessione edilizia, l’ordine del giudice di demolizione delle opere deve essere sempre mantenuto, salvo risulti che:

  • la demolizione sia già avvenuta;
  • l’abuso sia stato sanato sotto il profilo urbanistico;
  • che il Consiglio comunale abbia deliberato che le opere devono essere conservate in funzione di interessi pubblici prevalenti sugli interessi urbanistici.

Inoltre, la demolizione può essere sospesa anche in vista della futura approvazione di una delibera comunale incompatibile con la prescritta demolizione.

note

[1] Art. 44 DPR 380/2001.

[2] Cass. sent. n. 11093/2010.

[3] Art. 36, co. 5 del Dpr n. 380/2001.

[4] Cons. St. sent. n. 2529/2004 e n. 4607/2009.

Autore immagine: 123rf.com


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