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Editoriali Vendita immobile: che succede se il prezzo è troppo basso

Editoriali Pubblicato il 25 agosto 2017

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> Editoriali Pubblicato il 25 agosto 2017

Il deprezzamento del valore dell’immobile per pagare meno tasse sulla vendita immobiliare comporta il rischio di un accertamento fiscale.

Quando si vende/compra casa, si dichiara spesso un valore dell’immobile inferiore rispetto al prezzo effettivamente corrisposto (che è anche quello di mercato): in questo modo l’acquirente paga meno tasse sul rogito e il venditore riesce a fare del “nero”. I rischi di questa pratica però sono numerosi: l’Agenzia delle Entrate, infatti, è in grado di stanare le evasioni con numerosi strumenti come le stime dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi), l’entità del mutuo richiesto dall’acquirente e il confronto con gli immobili nelle zone adiacenti. In tutti tali casi, la conseguenza è una sola: l’accertamento fiscale. Sul punto è intervenuta di recente una ordinanza della Cassazione particolarmente Ma procediamo con ordine e vediamo, in caso di vendita di immobile, che succede se il prezzo è troppo basso.

Per risparmiare sulle tasse sulla vendita, si rischia un accertamento di diverse migliaia di euro

Dichiarare un valore basso della casa: cosa si rischia

All’Agenzia delle Entrate non interessa che le parti vendano la casa all’effettivo valore di mercato, ben potendo il bene essere svenduto rispetto ai prezzi praticati nella medesima zona. L’importante però è che nell’atto di compravendita sia indicata con esattezza la somma effettivamente corrisposta dall’acquirente. Che succede se ciò non accade? Cosa si rischia a vendere casa a un prezzo troppo basso? Tutte le volte in cui avviene una vendita immobiliare e il valore del bene dichiarato dalle parti risulta essere inferiore rispetto a quello effettivamente corrisposto dall’acquirente, l’agenzia delle Entrate può procedere alla rettifica del valore dell’immobile. Ovviamente, in caso di pagamento in nero, non potendo sapere con esattezza quanto pagato dall’acquirente, il fisco si basa sul «valore venale in comune commercio» che viene suggerito dalle cosiddette stime dell’Omi, Osservatorio del mercato immobiliare. Ma – secondo la giurisprudenza – queste ultime, da sole, non bastano a giustificare l’accertamento; sono necessari una serie di ulteriori indizi, non in ultimo l’obbligo per gli agenti del fisco di recarsi in loco, per sincerarsi delle condizioni dell’immobile. È quindi illegittimo un accertamento “a tavolino” o sulla base delle risultanze dal satellite o da Googlemaps.

Cos’è il valore venale?

Per valore venale in comune commercio si intende il valore normale di scambio derivante dal mercato, il quale pertanto è destinato ad essere normalmente rappresentato dal prezzo di vendita e non può essere individuato automaticamente nel valore dichiarato dai contraenti [2].

L’Agenzia delle Entrate può individuare il valore venale in base:

  • ai valori statistici individuati dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI);
  • in mancanza, ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni;
  • al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari;
  • ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni.

L’AE deve tener conto dei limiti gravanti sul bene, quali usufrutto, ed altre limitazioni di godimento o canoni, censi, ecc. mentre sono esclusi gli oneri gravanti sul patrimonio delle parti contraenti, come ad esempio l’ipoteca e può anche compiere una stima del bene.

Che succede in caso di accertamento?

In caso di vendita immobiliare con prezzo troppo basso, l’Agenzia notifica un accertamento per ottenere il pagamento della maggiore imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale. Oltre a ciò vengono applicate le sanzioni.

Come si scopre che il prezzo di vendita è più basso di quello pagato?

Tutte le volte in cui si vende casa a un prezzo troppo basso, le stime dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) da sole non possono fondare un accertamento fiscale; esse sono idonee solamente per «valori di massima»[3]. Ciò in quanto il prezzo può dipendere da molteplici parametri quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico nonché lo stato delle opere di urbanizzazione. Le stime Omi devono quindi combinarsi con altri elementi. Uno di questi elementi può essere l’entità del mutuo più elevato rispetto al prezzo dichiarato, ma anche la relazione tecnica della banca. Il giudice deve valutare le prove nel loro complesso e verificare se congiuntamente possano supportare adeguatamente la rettifica operata dall’ufficio.

Nella sentenza in commento si stabilisce che, pur volendo escludere ogni rilevanza ai valori Omi, per fondare l’accertamento è sufficiente lo scostamento tra mutuo erogato all’acquirente e prezzo dichiarato. Inoltre, tra le prove raccolte dai verificatori c’erano anche le promesse di vendita stipulate, dalle quali emergevano differenze rispetto ai prezzi dichiarati negli atti notarili.

Ai fini dell’imposta di registro, invece, gli Uffici tendono a utilizzare in via quasi automatica le presunzioni Omi per le rettifiche. Secondo la tesi erariale, poiché si tratta di un’imposta da applicare sul valore venale in comune commercio, non sono necessarie né prove a dimostrazione dell’incasso delle somme accertate, né ulteriori elementi, atteso che le predette stime dovrebbero rappresentare il prezzo mediamente applicato. Secondo le indicazioni fornite dalla Cassazione, invece, l’ufficio deve produrre ulteriori elementi per documentare il valore di mercato [4].

note

[1] Cass. ord. n. 20378/17 del 24.08.2017.

[2] Cass. sent. n. 18150/2004.

[3] Cass. sent. n. 25707/2015.

[4] Cass. sent. n. 21569/2016.

Autore immagine: 123rf com


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2 Commenti

  1. io ho venduto una porzione di casa x il prezzo(facciamo 100) il perito della banca la periziata x 120 x favorire l’acquirente,i venti in piu’ li ha spesi x ristrutturare: dove sta l’evasione?

  2. La casa che voglio vendere, é molto vecchia, scomoda, con umidità e da ristrutturare. Mi hanno offerto meno del valore catastale, ma a me conviene comunque vendere perchè mi trasferisco lontano e me ne voglio liberare. Spero di non avere problemi, il prezzo sul rogito sarà reale.

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