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Successione: come assegnare i posti auto in condominio?

9 Settembre 2017


Successione: come assegnare i posti auto in condominio?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 Settembre 2017



Tre fratelli. Uno muore. Passano in successione 2 appartamenti a un fratello, 2 negozi e un deposito all’altro. Il cortile condominiale ha spazio per 4 auto. Come assegnare l’uso dei posti auto?

Per cortile condominiale si intende l’area di calpestio ma anche la sovrastante colonna d’aria, limitata dai lati delle costruzioni che vi si affacciano e in tale nozione vanno ricompresi altresì gli spazi esterni che consentono l’accesso alla via pubblica, anzi proprio per essere considerato cortile condominiale tale spazio deve soddisfare l’esigenza dell’accesso alla via pubblica. Laddove il cortile menzionato dal lettore non sia già stato in precedenza destinato al parcheggio delle autovetture, occorrerà previamente che l’assemblea prenda una delibera a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’edificio (667/1000) [1]. Si tratta infatti di introdurre un’innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. In secondo luogo, e per rispondere nello specifico alla domanda, l’uso dei posti auto potrà essere regolamentato dall’assemblea in più modi. In linea generale va escluso che la maggioranza possa assegnare i posti auto a uno o più condomini in via esclusiva, definitiva e perpetua: una tale decisione potrà essere presa soltanto all’unanimità con una divisione vera e propria degli spazi a parcheggio [2]. Neppure è pensabile di attribuire al condomino la facoltà di scelta del posto auto nell’area comune sulla base del valore millesimale del proprio appartamento. Se è vero, infatti, che a ciascun condomino compete una quota di millesimi sulle parti comuni in ragione proporzionale alla propria unità immobiliare, il diritto non assume rilevanza ai fini del godimento delle parti comuni, che si presume uguale per tutti, indipendentemente dai millesimi. L’attribuzione, in questo caso, va operata sulla base di un indiscriminato sorteggio, da ripetersi con cadenza annuale o pluriennale: fatto salvo naturalmente ogni diverso accordo assunto con l’unanimità dei consensi. Diversamente, ad esempio mediante l’adozione di una delibera presa a maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1000, si potrà stabilire la specifica destinazione dei posti auto disponibili nel cortile dell’edificio, per esempio stabilendo dei turni. La giurisprudenza ha infatti stabilito che il principio di pari uso delle cose comuni da parte di ciascun condomino [3] non postula necessariamente che l’utilizzo di queste ultime avvenga contemporaneamente da parte di tutti i partecipanti all’edificio. Possibile, diversamente dall’ultima soluzione indicata, altresì l’assegnazione dell’uso in base al numero di autoveicoli posseduti dovendo, tuttavia, in tale ultimo caso procedersi a stipulare una convenzione cui aderiscano tutti i condomini in quanto si verrebbe implicitamente a derogare il criterio di riparto delle spese comuni fondato sul valore della singola proprietà esclusiva espresso in millesimi.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Enrico Braiato

note

[1] Art. 1136, co. 5, cod. civ.

[2] Trib. Foggia sent. del 25.03.1994

[3] Art. 1102 cod. civ.


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