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Lo sai che? Asta giudiziaria deserta: quando si può chiudere la procedura esecutiva?

Lo sai che? Pubblicato il 16 settembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 16 settembre 2017

Sono proprietario di un capannone ipotecato da una banca per debiti contratti da una società fallita di cui ho fatto da garante tramite il mio capannone, pignorato e sottoposto ad asta giudiziaria. Oggi, dopo 5 aste andate deserte, risulta ancora invenduto e svalutato.  Se ci fosse un’altra asta, con i previsti ribassi di legge, sarebbe ancora più svalutato rispetto alla stima iniziale del CTU, per via del grosso debito con la banca. Posso chiedere al giudice la chiusura della procedura esecutiva sia per superamento delle 4 aste previste dalla nuova legge sia per un eccessivo ribasso del valore del capannone? Se venduto non pagherebbe del tutto la banca anche considerando le spese relative. Se tornassi in pieno possesso della mia proprietà potrei anche trovare con la banca una soluzione di saldo e stralcio.

L’articolo del nostro portale, datato 17 febbraio 2016, riportava le novità in materia di espropriazioni e vendite all’asta che, come precisato nello stesso articolo, costituivano la riforma “in corso di approvazione”.

Durante il successivo iter in Parlamento (decreto legge n. 59 del 2016, poi convertito nella legge n. 119 del 2016, in vigore dal 3 luglio 2016) il numero massimo dei tentativi di vendita oltre i quali il giudice dispone la chiusura della procedura è stato reso applicabile soltanto alle espropriazioni di beni mobili e non a quelle di beni immobili.

Infatti la limitazione a tre del numero massimo di tentativi di vendita (contenuta nell’articolo 4 del d.l. n. 59, poi confermato nella legge di conversione) è stata introdotta come modifica al testo dell’articolo 532 del Codice di procedura civile (che è una norma applicabile soltanto alle espropriazioni di beni mobili).

Quindi, in definitiva, il numero massimo di tentativi di vendita oltre cui viene disposta la chiusura del processo esecutivo è un limite che si applica soltanto ai casi in cui oggetto della procedura esecutiva siano beni mobili (solo per le aste di beni mobili, quindi, dopo tre tentativi andati deserti, e comunque dopo il decorso di sei mesi dalla data in cui il giudice fissò la vendita, l’Istituto incaricato della vendita deve restituire gli atti in cancelleria ed il giudice, in mancanza di istanze dei creditori per integrare il pignoramento, dovrà disporre la chiusura anticipata del processo esecutivo).

Invece, nel caso specifico, cioè nel caso di processi esecutivi che abbiano ad oggetto beni immobili, è applicabile un’altra norma che è in vigore dall’11 novembre 2014.

Questa diversa norma (cioè l’articolo 164 bis delle disposizioni di attuazione del Codice di procedura civile) stabilisce che il giudice dispone la chiusura del processo esecutivo quando risulta che non è più possibile ottenere dalla procedura in corso un ragionevole soddisfacimento delle ragioni dei creditori (anche tenendo conto, aggiunge la norma, dei costi necessari per proseguire la procedura, delle probabilità di liquidazione dell’immobile oggetto dell’asta e del presumibile valore a cui il bene potrebbe essere venduto).

Questa norma, quindi, attribuisce al giudice il potere di valutare se dichiarare anticipatamente chiuso il processo esecutivo e subordina la decisione del giudice alla valutazione da parte sua che sia ormai inutile sperare che la prosecuzione del processo esecutivo possa portare a soddisfare in modo ragionevole le ragioni dei creditori.

Siccome la norma è assai scarna, alcuni tribunali si sono incaricati di stabilire con maggiore precisione in quali casi (e in base a quali parametri di valutazione) si dovrà procedere per dichiarare chiuso il processo esecutivo sulla base della norma appena indicata.

Considerato che il giudice incaricato della procedura relativa all’immobile del lettore dovrà ovviamente attenersi sia alla norma, sia alle eventuali regole stabilite dal tribunale del quale fa parte, si consiglia:

1) innanzitutto di verificare (presso la cancelleria delle esecuzioni immobiliari) se il tribunale presso cui pende la procedura esecutiva relativa all’immobile del lettore abbia adottato regole specifiche per applicare l’articolo 164 bis delle disposizioni di attuazione del c.p.c. (che prevede, alle condizioni sopra precisate, la chiusura anticipata del processo esecutivo),

2) e quindi, nel caso in cui queste regole fossero state adottate dal tribunale in questione, verificare, eventualmente con l’ausilio di un legale, se il caso specifico già rientra tra quelli per i quali il giudice deve dichiarare chiuso anticipatamente il processo esecutivo in base appunto all’articolo 164 bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile e, in caso di esito positivo della verifica, presentare istanza al giudice dell’esecuzione (motivata con riferimento all’articolo 164 bis ed alle eventuali regole fissate dal tribunale).

Occorre tener presente che questa norma ha la evidente finalità di tutelare principalmente non le ragioni di chi subisce la espropriazione, ma piuttosto le ragioni e gli interessi dei creditori in vista del ragionevole soddisfacimento delle loro pretese.

Infine, la legge (articolo 586 del Codice di procedura civile) consente sempre al giudice, una volta avvenuto il versamento del prezzo da parte dell’aggiudicatario, di sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto.

Quest’ultima norma, quindi, attribuisce al giudice il potere di valutare la notevole inferiorità del prezzo di aggiudicazione rispetto al giusto prezzo sulla base di criteri concreti da adattarsi di volta in volta al caso concreto; in ogni caso, come ha chiarito la Corte di Cassazione con sentenza n. 4344 del 2010, il giusto prezzo di cui parla l’articolo 586 del Codice di procedura civile non ha nulla a che fare con il prezzo di mercato in quanto lo scopo a cui tende la norma – introdotta da una legge che mira a contrastare la criminalità organizzata e ad assicurare la trasparenza dell’attività amministrativa – è di evitare interferenze illecite nel procedimento di formazione del prezzo di vendita.

Da quanto si è appena evidenziato deriva che la sospensione prevista dall’articolo 586 del Codice di procedura civile potrà essere disposta dal giudice solo se egli riterrà che il prezzo di vendita concretamente realizzato nella vendita sia stato determinato da fattori devianti (illeciti) che abbiano influenzato la sua fissazione in misura notevolmente inferiore rispetto al prezzo che si sarebbe potuto ottenere se tali fattori illeciti non vi fossero stati.

 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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