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Multiproprietà: cos’è e come funziona?

28 Ago 2017


Multiproprietà: cos’è e come funziona?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 Ago 2017



Multiproprietà: cosa significa e come si regolano i turni tra i comproprietari; la gestione della proprietà della casa vacanze.

Se ti dico «multiproprietà», a cosa pensi? Molto probabilmente penserai a una proprietà divisa nel tempo con altre persone: dove, cioè, ciascun comproprietario è libero di utilizzare un appartamento o un villino (di solito la casa vacanze) per un determinato periodo dell’anno prefissato, così condividendone l’uso con gli altri. In verità questa definizione, per quanto approssimativa, non si discosta dalla realtà. In questa guida cercheremo di illustrare cos’è e come funziona la multiproprietà, gli elementi più caratterizzanti e tipici di questo particolare tipo di contratto, nonché la tutela del consumatore.

Cos’è la multiproprietà

La cosiddetta multiproprietà immobiliare è infatti un particolare tipo di contratto, previsto dal codice del turismo [1] (il che la dice tutta sulle finalità per cui essa è stata istituita) con cui l’acquirente-consumatore (cosiddetto multiproprietario) acquista da un venditore-professionista il diritto di godere in via esclusiva, entro determinati turni prestabiliti con gli altri multiproprietari, di uno o più alloggi per il pernottamento (cosiddetto diritto di godimento individuale). Tale diritto è di solito perpetuo (ossia vita natural durante, estendibile agli eredi); in ogni caso non può essere più breve di un anno.

Cosa può fare e cosa non può fare il multiproprietario

Nella multiproprietà ogni acquirente può pienamente utilizzare il bene ma solo per il periodo di tempo a lui assegnato (per questo viene anche detta «proprietà turnaria»). I comproprietari non possono mutare la destinazione dell’immobile in multiproprietà, neanche se d’accordo, e nei regolamenti è solitamente previsto che l’immobile deve essere utilizzato esclusivamente come abitazione per vacanze. Essi non possono inoltre effettuare modifiche e innovazioni all’immobile.

Allorché uno dei comproprietari usi l’immobile, gli altri non possono utilizzarlo. Tuttavia, se uno dei multiproprietari non vuole o non può godere del bene nel periodo a lui assegnato, ciò né prolunga l’uso da parte degli altri, i quali possono esercitare il loro diritto solo sulla frazione di bene immobile precedentemente fissata.

Obblighi del venditore

Prima di stipulare un contratto di multiproprietà, il venditore-professionista deve fornire all’acquirente, per iscritto, in tempo utile e in modo gratuito, determinate informazioni, mediante un formulario informativo che deve includere:

  • dati identificativi del professionista;
  • breve descrizione del prodotto (ad esempio del bene immobile) e dei servizi fondamentali a disposizione del consumatore (ad esempio, acqua, gas, energia elettrica);
  • natura e contenuto dei diritti che si vogliono acquistare e giorno a partire dal quale tale diritti sono esercitabili;
  • prezzo e costi supplementari;
  • le informazioni sul diritto di recedere dal contratto.

In caso di violazione di tale obbligo d’informazione scatta una sanzione amministrativa.

La gestione dell’immobile in multiproprietà

La gestione dell’immobile in multiproprietà viene affidata un amministratore (o ad una società di gestione) che provvede sia per quanto concerne l’intero edificio sia per le singole unità immobiliari. Di solito, tale gestione è affidata alla stessa società costruttrice.

Se l’immobile è in costruzione

È possibile la multiproprietà su un immobile ancora in costruzione. Ma in tal caso il venditore deve sempre stipulare una fideiussione bancaria o assicurativa, allo scopo di garantire l’ultimazione dei lavori.

Solo le società di capitali che hanno sede legale o secondaria in Italia e che detengono un capitale sociale versato pari o superiore ad euro 5.500.000 non devono prestare la garanzia fideiussoria.

Multiproprietà di roulotte, cabine di navi da crociera, alberghi

La multiproprietà può costituirsi anche su roulotte o navi da crociera. Può costituirsi anche su unità immobiliari facenti parte di una struttura alberghiera (cosiddetta multiproprietà alberghiera).

Come si stipula il contratto

Perché la vendita sia valida bisogna andare dal notaio.

Il contratto deve riportare le seguenti indicazioni:

  • l’identità, il luogo di residenza e la firma di ciascuna delle parti;
  • la data e il luogo di conclusione del contratto.

Al contratto devono essere allegate le informazioni obbligatorie, che costituiscono parte integrante e sostanziale del contratto e non possono essere modificate salvo l’accordo esplicito delle parti o la presenza di circostanze eccezionali e imprevedibili, indipendenti dalla volontà del professionista, le cui conseguenze non possono essere evitate neanche con la dovuta diligenza.

Il contratto deve contenere le clausole inerenti il diritto di recesso

Acconti

Per le multiproprietà relative a case vacanze di lungo termine, è vietato versare acconti prima che sia trascorso il periodo di recesso; stesso discorso per quanto riguarda le prestazioni di garanzie, l’accantonamento di denaro sotto forma di deposito bancario,.

Diritti di recesso

Il venditore deve includere nel contratto un formulario separato di recesso.

Il consumatore può recedere dal contratto, nei termini che a breve vedremo, senza dover dare una motivazione e senza dover sostenere alcuna spesa o penalità.

Il recesso si può esercitare entro 14 giorni dal giorno:

  • della conclusione del contratto definitivo o del contratto preliminare;
  • in cui il consumatore riceve il contratto definitivo o il contratto preliminare, se posteriore alla data della conclusione del contratto.

Se però il formulario di recesso non viene consegnato il termine di recesso è di un anno e 14 giorni.


Appendice normativa

Codice del turismo: le norme sulla multiproprietà

ART. 69

Definizioni

  1. Ai fini del presente capo, si intende per:
  2. a) “contratto di multiproprieta'”: un contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o piu’ alloggi per il pernottamento per piu’ di un periodo di occupazione; b) “contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine”: un contratto di durata superiore a un anno ai sensi del quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso essenzialmente il diritto di ottenere sconti o altri vantaggi relativamente ad un alloggio, separatamente o unitamente al viaggio o ad altri servizi; c) “contratto di rivendita”: un contratto ai sensi del quale un operatore assiste a titolo oneroso un consumatore nella vendita o nell’acquisto di una multiproprieta’ o di un prodotto per le vacanze di lungo termine; d) “contratto di scambio”: un contratto ai sensi del quale un consumatore partecipa a titolo oneroso a un sistema di scambio che gli consente l’accesso all’alloggio per il pernottamento o ad altri servizi in cambio della concessione ad altri dell’accesso temporaneo ai vantaggi che risultano dai diritti derivanti dal suo contratto di multiproprieta’; e) “operatore”: il “professionista”, di cui all’articolo 3, comma 1, lettera c); f) “consumatore”: la persona fisica, di cui all’articolo 3, comma 1, lettera a); g) “contratto accessorio”: un contratto ai sensi del quale il consumatore acquista servizi connessi a un contratto di multiproprieta’ o a un contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine e forniti dall’operatore o da un terzo sulla base di un accordo tra il terzo e l’operatore; h) “supporto durevole”: qualsiasi strumento che permetta al consumatore o all’operatore di memorizzare informazioni a lui personalmente dirette in modo che possano essere utilizzate per riferimento futuro per un periodo di tempo adeguato ai fini cui sono destinate le informazioni e che consenta la riproduzione immutata delle informazioni memorizzate; i) “codice di condotta”: un accordo o un insieme di regole che definisce il comportamento degli operatori che si impegnano a rispettare tale codice in relazione a una o piu’ pratiche commerciali o ad uno o piu’ settori d’attivita’ specifici; l) “responsabile del codice”: qualsiasi soggetto, compresi un operatore o un gruppo di operatori, responsabile dell’elaborazione e della revisione di un codice di condotta o del controllo dell’osservanza del codice da parte di coloro che si sono impegnati a rispettarlo.
  3. Nel calcolo della durata di un contratto di multiproprieta’ o di un contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine, quale definito al comma 1, rispettivamente alle lettere a) e b), si tiene conto di qualunque disposizione del contratto che ne consenta il rinnovo tacito o la proroga.

ART. 70

Pubblicita’

  1. Se un contratto di multiproprieta’, un contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine o un contratto di rivendita o di scambio viene offerto al consumatore in persona nell’ambito di una promozione o di un’iniziativa di vendita, l’operatore indica chiaramente nell’invito lo scopo commerciale e la natura dell’evento. Le informazioni di cui all’articolo 71, comma 1, sono a disposizione del consumatore in qualsiasi momento durante l’evento.
  2. E’ fatto obbligo all’operatore di specificare in ogni pubblicita’ la possibilita’ di ottenere le informazioni di cui all’articolo 71, comma 1, e di indicare le modalita’ sul come ottenerle.
  3. Una multiproprieta’ o un prodotto per le vacanze di lungo termine non sono commercializzati o venduti come investimenti.

ART. 71

Informazioni precontrattuali

  1. In tempo utile prima che il consumatore sia vincolato da un contratto o da un’offerta, l’operatore fornisce al consumatore, in maniera chiara e comprensibile, informazioni accurate e sufficienti, secondo le seguenti modalita’: a) nel caso di un contratto di multiproprieta’, tramite il formulario informativo di cui all’allegato II- bis e le informazioni elencate nella parte 3 di detto formulario; b) nel caso di un contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine, tramite il formulario informativo di cui all’allegato II-ter e le informazioni elencate nella parte 3 di detto formulario; c) nel caso di un contratto di rivendita, tramite il formulario  informativo di cui all’allegato II-quater e le informazioni elencate nella parte 3 di detto formulario; d) nel caso di un contratto di scambio, tramite il formulario informativo di cui all’allegato II-quinquies e le informazioni elencate nella parte 3 di detto formulario.
  2. Le informazioni di cui al comma 1 sono fornite a titolo gratuito dall’operatore su carta o altro supporto durevole facilmente accessibile al consumatore.
  3. Le informazioni di cui al comma 1, sono redatte nella lingua italiana e in una delle lingue dello Stato dell’Unione europea in cui il consumatore risiede oppure di cui e’ cittadino, a scelta di quest’ultimo, purche’ si tratti di una lingua ufficiale della Unione europea.

ART. 72

Requisiti del contratto

  1. Il contratto deve essere redatto per iscritto, a pena di nullita’, su carta o altro supporto durevole, nella lingua italiana e in una delle lingue dello Stato dell’Unione europea in cui il consumatore risiede oppure di cui e’ cittadino, a sua scelta, purche’ si tratti di una lingua ufficiale della Unione europea.
  2. Nel caso di un contratto di multiproprieta’ relativo a un bene immobile specifico, e’ fatto obbligo all’operatore di fornire al consumatore anche una traduzione conforme del contratto nella lingua dello Stato dell’Unione europea in cui e’ situato l’immobile.
  3. In ogni caso, per qualsiasi tipo di contratto disciplinato dal presente Capo, all’operatore che svolge la propria attivita’ di vendita nel territorio nazionale e’ fatto obbligo di fornire al consumatore il relativo contratto anche nella lingua italiana.
  4. Le informazioni di cui all’articolo 71, comma 1, costituiscono parte integrante e sostanziale del contratto e non possono essere modificate salvo qualora vi sia l’accordo esplicito delle parti oppure qualora le modifiche siano causate da circostanze eccezionali e imprevedibili, indipendenti dalla volonta’ dell’operatore, le cui conseguenze non avrebbero potuto essere evitate neanche con la dovuta diligenza. Tali modifiche, indicate espressamente nel contratto, sono comunicate al consumatore su carta o altro supporto durevole a lui facilmente accessibile, prima della conclusione del contratto.
  5. Il contratto contiene, oltre alle informazioni di cui all’articolo 71, comma 1, i seguenti ulteriori elementi: a) l’identita’, il luogo di residenza e la firma di ciascuna delle parti; b) la data e il luogo di conclusione del contratto.
  6. Prima della conclusione del contratto l’operatore informa il consumatore sulle clausole contrattuali concernenti l’esistenza del diritto di recesso, la durata del periodo di recesso di cui all’articolo 73 e il divieto di versare acconti durante il periodo di recesso di cui all’articolo 76, le quali devono essere sottoscritte separatamente dal consumatore. Il contratto include un formulario separato di recesso, come riportato nell’allegato II-sexies, inteso ad agevolare l’esercizio del diritto di recesso in conformita’ all’articolo 73.
  1. Il consumatore riceve una copia o piu’ copie del contratto all’atto della sua conclusione.

ART. 72-bis

Obbligo di fideiussione per i contratti di multiproprieta’

  1. L’operatore non avente la forma giuridica di societa’ di capitali ovvero con un capitale sociale versato inferiore a 5.500.000 euro e non avente sede legale e sedi secondarie nel territorio dello Stato e’ obbligato a prestare idonea fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia della corretta esecuzione del contratto.
  1. L’operatore e’ in ogni caso obbligato a prestare fideiussione bancaria o assicurativa allorquando l’alloggio oggetto del contratto di multiproprieta’ sia in corso di costruzione, a garanzia dell’ultimazione dei lavori.
  2. Delle fideiussioni deve farsi espressa menzione nel contratto di multiproprieta’ a pena di nullita’.
  3. Le garanzie di cui ai commi 1 e 2 non possono imporre al consumatore la preventiva esclusione dell’operatore.

ART. 73

Diritto di recesso

  1. Al consumatore e’ concesso un periodo di quattordici giorni, naturali e consecutivi, per recedere, senza specificare il motivo, dal contratto di multiproprieta’, dal contratto relativo a prodotti per le vacanze di lungo termine, dal contratto di rivendita e di scambio.
  2. Il periodo di recesso si calcola: a) dal giorno della conclusione del contratto definitivo o del contratto preliminare; b) dal giorno in cui il consumatore riceve il contratto definitivo o il contratto preliminare, se posteriore alla data di cui alla lettera a).
  1. Il periodo di recesso scade: a) dopo un anno e quattordici giorni a decorrere dalla data di cui al comma 2 del presente articolo se il formulario di recesso separato previsto all’articolo 72, comma 4, non e’ stato compilato dall’operatore e consegnato al consumatore per iscritto, su carta o altro supporto durevole; b) dopo tre mesi e quattordici giorni a partire dalla data di cui al comma 2 del presente articolo se le informazioni di cui all’articolo 71, comma 1, incluso il formulario informativo applicabile di cui agli allegati da III a VI, non sono state fornite al consumatore per iscritto, su carta o altro supporto durevole.
  1. Se il formulario separato di recesso previsto all’articolo 72, comma 4, e’ stato compilato dall’operatore e consegnato al consumatore per iscritto, su carta o altro supporto durevole, entro un anno dalla data di cui al comma 2 del presente articolo, il periodo di recesso inizia a decorrere dal giorno in cui il consumatore riceve tale formulario. Analogamente, se le informazioni di cui all’articolo 71, comma 1, incluso il formulario informativo applicabile di cui agli allegati da III a VI, sono state fornite al consumatore per iscritto, su carta o altro supporto durevole, entro tre mesi dal giorno di cui al comma 2 del presente articolo, il periodo di recesso inizia a decorrere dal giorno in cui il consumatore riceve tali informazioni.
  2. Nel caso in cui il contratto di scambio sia offerto al consumatore contestualmente al contratto di multiproprieta’, ai due contratti si applica un unico periodo di recesso conformemente al comma 1. Il periodo di recesso per i due contratti e’ calcolato secondo le disposizioni del comma 2.

ART. 74

Modalita’ di esercizio ed effetti del diritto di recesso

  1. Il diritto di recesso da parte del consumatore si esercita dandone comunicazione scritta, su carta o altro supporto durevole che assicuri la prova della spedizione anteriore alla scadenza del periodo di recesso, alla persona indicata nel contratto o, in mancanza, all’operatore.
  2. All’uopo, il consumatore puo’ utilizzare il formulario di recesso di cui all’allegato VII fornito dall’operatore a norma dell’articolo 72, comma 4.
  3. L’esercizio del diritto di recesso da parte del consumatore, nei modi indicati al comma 1, pone fine all’obbligo delle parti di eseguire il contratto.
  4. Il consumatore che esercita il diritto di recesso, non sostiene alcuna spesa, non e’ tenuto a pagare alcuna penalita’, ne’ e’ debitore del valore corrispondente all’eventuale servizio reso prima del recesso.

ART. 75

Acconti

  1. Per i contratti di multiproprieta’, relativi a prodotti per le vacanze di lungo termine e di scambio e’ vietato qualunque versamento di danaro a titolo di acconto, prestazione di garanzie, l’accantonamento di denaro sotto forma di deposito bancario, il riconoscimento esplicito di debito od ogni altro onere da parte di un consumatore a favore dell’operatore o di un terzo prima della fine del periodo di recesso in conformita’ dell’articolo 73.
  2. Per i contratti di rivendita e’ vietata qualunque forma di versamento di denaro a titolo di acconto, prestazione di garanzie, l’accantonamento di denaro sotto forma di deposito bancario, il riconoscimento esplicito del debito od ogni altro onere da parte di un consumatore a favore dell’operatore o di un terzo prima che la vendita abbia effettivamente luogo o che sia posta fine in altro modo al contratto di rivendita.

ART. 76

Disposizioni specifiche concernenti i contratti relativi a prodotti per le vacanze di lungo termine

  1. Per i contratti relativi a prodotti per le vacanze di lungo termine, il pagamento e’ effettuato secondo scadenze periodiche. E’ vietato qualsiasi pagamento del prezzo specificato nel contratto che non sia conforme al piano di pagamento periodico concordato. I pagamenti, comprese le quote di affiliazione, sono ripartiti in rate annuali, ciascuna di pari valore, fermo restando gli adeguamenti riferiti ai sistemi di indicizzazione previsti dalla legge. L’operatore invia una richiesta scritta di pagamento, su carta o altro supporto durevole, almeno quattordici giorni, naturali e consecutivi, prima di ciascuna data di esigibilita’.
  2. Fatto salvo quanto previsto dall’articolo 73, a partire dal secondo pagamento rateale, il consumatore puo’ porre fine al contratto senza incorrere in penali dando preavviso all’operatore entro quattordici giorni, naturali e consecutivi, dalla ricezione della richiesta di pagamento per ciascuna rata.

ART. 77

Risoluzione dei contratti accessori

  1. L’esercizio da parte del consumatore del diritto di recesso dal contratto di multiproprieta’ o dal contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine comporta automaticamente e senza alcuna spesa per il consumatore la risoluzione di tutti i contratti di scambio ad esso accessori e di qualsiasi altro contratto accessorio.
  2. Fatto salvo quanto previsto dagli articoli 125-ter e 125-quinquies del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, in materia di contratti di credito ai consumatori, se il prezzo e’ interamente o parzialmente coperto da un credito concesso al consumatore dall’operatore o da un terzo in base a un accordo fra il terzo e l’operatore, il contratto di credito e’ risolto senza costi per il consumatore qualora il consumatore eserciti il diritto di recesso dal contratto di multiproprieta’, dal contratto relativo a prodotti per le vacanze di lungo termine, o dal contratto di rivendita o di scambio.

ART. 78

Carattere imperativo delle disposizioni e applicazione in casi internazionali

  1. Sono nulle le clausole contrattuali o i patti aggiunti di rinuncia del consumatore ai diritti previsti dal presente capo o di limitazione delle responsabilita’ previste a carico dell’operatore.
  2. Per le controversie derivanti dall’applicazione del presente capo, la competenza territoriale inderogabile e’ del giudice del luogo di residenza o di domicilio del consumatore, se ubicati nel territorio dello Stato.
  3. Ove le parti abbiano scelto di applicare ai contratti di cui al presente capo, una legislazione diversa da quella italiana, al consumatore devono comunque essere riconosciute le condizioni di tutela previste dal presente capo.
  4. Ove la legge applicabile sia quella di un paese extracomunitario, i consumatori non possono essere privati della tutela garantita dal presente codice, nel caso di:
  5. a) uno qualsiasi dei beni immobili interessati e’ situato sul territorio nazionale o di uno Stato dell’Unione europea;
  6. b) nel caso di un contratto non direttamente collegato a beni immobili, l’operatore svolga attivita’ commerciali o professionali in Italia o in uno Stato dell’Unione europea o diriga tali attivita’, con qualsiasi mezzo, verso l’Italia o uno Stato dell’Unione europea e il contratto rientri nell’ambito di dette attivita’.

ART. 79

Tutela amministrativa e giurisdizionale

  1. Al fine di garantire il rispetto delle disposizioni contenute nel presente capo da parte degli operatori, i consumatori possono utilizzare gli strumenti specifici di cui agli articoli 27, 139,140 e 140-bis del presente Codice.
  2. E’ comunque fatta salva la giurisdizione del giudice ordinario.

ART. 80

Informazioni per i consumatori e ricorso extragiudiziale

  1. L’operatore puo’ adottare appositi codici di condotta, secondo le modalita’ di cui all’articolo 27-bis.
  2. Per la risoluzione delle controversie sorte dall’esatta applicazione dei contratti disciplinati dal presente capo e’ possibile ricorrere alle procedure di mediazione, di cui al decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28. E’ fatta salva la possibilita’ di utilizzare le procedure di negoziazione volontaria e paritetica previste dall’articolo 2, comma 2, dello stesso decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28.

ART. 81

Sanzioni

  1. Salvo che il fatto costituisca reato, l’operatore che contravviene alle norme di cui agli articoli 70, commi 1 e 2, 71, 72, 72-bis, 75, 76 e 77, e’ punito, per ogni singola violazione, con la sanzione amministrativa pecuniaria da 1.000 euro a 5.000 euro.
  2. Si applica la sanzione amministrativa accessoria della sospensione dall’esercizio dell’attivita’ da 30 giorni a sei mesi all’operatore che abbia commesso una ripetuta disposizioni di cui al comma 1.
  1. Ai fini dell’accertamento dell’infrazione e della sanzione, si applica l’articolo 62, comma 3.

ART. 81-bis

Tutela in base ad altre disposizioni violazione delle dell’applicazione

  1. Le disposizioni del presente capo non escludono, ne’ limitano i diritti che sono attribuiti al consumatore da altre norme dell’ordinamento giuridico.
  2. Per quanto non previsto dal presente capo, si applicano le disposizioni del codice civile in tema di contratti.”.

note

[1] D.Lgs. 79/2011


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