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Fioriere sul balcone in condominio

29 agosto 2017


Fioriere sul balcone in condominio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 agosto 2017



Si può installare una fioriera sul balcone di casa, tuttavia bisogna rispettare ciò che dice il regolamento di condominio e quello comunale.

Anche i fiori, osannato simbolo di pace e di amore, possono comportare problemi legali e dividere le famiglie. Avviene spesso in condominio, a causa delle fioriere sul balcone. Un gesto così semplice e apparentemente innocuo come l’installazione di vasi e piante deve invece rispettare le prescrizioni di legge e del regolamento di condominio. È infatti vero che il balcone è un’appendice dell’appartamento e, quindi, in linea tendenziale, il proprietario vi può fare ciò che vuole, tuttavia – posta la sua collocazione esterna alla facciata e la possibile interferenza coi diritti di terzi – è sempre necessario un coordinamento con le regole del vivere civile. Sul punto leggi Cosa si può fare sul balcone di casa. Tanto per fare un esempio, un condomino può essere obbligato a rimuovere le fioriere collocate sul proprio balcone, a condizione che si dimostri che alterano il decoro architettonico dell’edificio o che creano una situazione di pericolo. C’è poi il riscorso della sicurezza: se un colpo di vento dovesse far cadere le piante in testa a un pedone o sul tettuccio di un’auto chi risponderebbe dei danni?  Ma procediamo con ordine e vediamo tutte le regole che disciplinano l’uso delle fioriere sul balcone in condominio.

Fioriere sul balcone in condominio: quali limiti?

Si possono mettere piante dal balcone? In linea generale ciascun condomino è libero di abbellire il proprio balcone collocandovi vasi, piante e fioriere. Tuttavia deve prima verificare l’eventuale esistenza di divieti o limiti nel regolamento di condominio o nel regolamento comunale. Inoltre deve fare in modo di ancorarle in modo tale che eventuali raffiche di vento o agenti atmosferici le facciano cadere sotto. La questione più importante da considerare è che il proprietario dell’appartamento non potrà scusarsi richiamando a un temporale di eccezionale portata o a delle raffiche di vento superiori alla media: egli è chiamato a prevedere questi situazioni e a prevenire i rischi per l’altrui incolumità. Vediamo singolarmente queste ipotesi.

Fioriere e regolamento di condominio

Quanto al regolamento di condominio, questo può ad esempio vietare completamente l’uso di fioriere o imporre che le piante siano collocate sui ripiani predisposti originariamente dal costruttore; potrebbe obbligare i proprietari ad ancorare i vasi a supporti fissi metallici in modo da non costituire pericolo per le auto parcheggiate al di sotto o disporre che le stesse siano collocate a una determinata distanza dalla sporgenza in modo da non far sgocciolare l’acqua ai piani inferiori. Quindi, la prima cosa da fare prima di installare una fioriera è quella di leggere il regolamento condominiale. Ma attenzione: poiché il balcone è uno spazio privato, solo un regolamento approvato da tutti i condomini potrebbe porre divieti su tali aree; ciò infatti avrebbe il valore di un’autolimitazione, autorizzata dallo stesso proprietario dell’immobile. In caso contrario, gli altri condomini, anche se in maggioranza, non possono dire ciò che il singolo può fare o non può fare nel suo appartamento e, di conseguenza, nel corrispondente balcone.

Ad esempio, se il regolamento vieta il collocamento di piante sul davanzale delle finestre e dei balconi, non c’è modo di superare tale limite attraverso sistemi di sicurezza volti ad evitare pregiudizi nei confronti degli altri condomini. In tal caso il divieto è assoluto e chi ripone fioriere sul terrazzo è costretto a rimuoverle.

Se, invece, il regolamento non prevede nulla, l’uso delle fioriere sul balcone è lecito, fermo restando il rispetto delle regole imposte dalla prudenza: ad esempio, l’impiego di sottovasi onde evitare che l’acqua per l’innaffiatura cada nel terrazzo di sotto o l’ancoraggio dei vasi alla ringhiera dei balconi o terrazze a livello per evitarne la caduta accidentale.

Fioriere e regolamento comunale

Quanto al regolamento comunale, ogni città potrebbe avere le proprie regole. È infatti possibile che siano state approvate delle norme locali che, in nome della sicurezza dei pedoni, vietino la collocazione di vasi e fioriere sui parapetti dei terrazzi, dei poggioli, delle finestre a meno che gli stessi siano assicurati o trattenuti con sbarre metalliche fissate sui lati esterni o con altri ripari fissi, atti ad eliminare qualsiasi pericolo di caduta su aree pubbliche o private di terzi.

Si possono mettere piante dal balcone?

Bisogna fare molta attenzione a come si posizionano le piante dal balcone. Eventuali cadute obbligano il proprietario a risarcire tutti i danni a cose o a persone procurate. A meno che non abbia un’assicurazione sui danni procurati a terzi, egli potrebbe essere costretto a sborsare somme particolarmente rilevanti se dovessero farsi male i passanti. La legge stabilisce che il proprietario di un oggetto ha una responsabilità oggettiva per tutti i danni procurati da esso, anche se l’evento si è verificato contro la sua volontà o non ha colpe a riguardo.

Precauzioni nell’installazione di fioriere sul balcone

Se né il regolamento di condominio, né quello comunale vietano l’uso di vasi e fioriere sul balcone di condominio, è comunque necessario adottare delle precauzioni per evitare di incorrere in responsabilità conseguenti a danni a terzi.

Un esempio può essere il terriccio che, caduto sul piano balcone sottostante, sporca i divanetti del proprietario o il vaso che cade sul tettuccio dell’auto, ammaccandolo. Nei casi peggiori – e non sono pochi i casi – la fioriera potrebbe finire in testa a un passante e determinarne la morte o gravi lesioni. Quindi, se anche la legge o i regolamenti non pongono regole di comportamento, è necessario che il proprietario impedisca qualsiasi situazione di pericolo.

Inoltre, anche in assenza di disposizioni specifiche del regolamento condominiale, chi colloca fioriere sul terrazzo non può violare il cosiddetto decoro architettonico ossia l’estetica della facciata dell’edificio. Ciò va valutato in base al caso concreto e sulla scorta delle condizioni del palazzo; ad esempio la predisposizione di vasi in cemento ad opera del costruttore impedisce l’impiego di fioriere proprie, con colori che possono essere in contrasto con quelli presenti sugli altri balconi.

Le conseguenze dei danni provocati dalle fioriere

La responsabilità per i danni causati dalla fioriera sul balcone può essere di due tipi:

  • responsabilità civile: la conseguenza è il risarcimento del danno. Si pensi al risarcimento per i danni causati all’auto danneggiata dal vaso caduto dal balcone;
  • responsabilità penale: la conseguenza è l’imputazione per un reato e le sanzioni previste dalla legge. Ciò non esclude il successivo giudizio civile per il risarcimento. Si pensi al reato di «getto di cose pericolose» per la caduta di terriccio o acqua sul balcone di sotto, al reato di «omicidio colposo» o a quello di «lesioni personali» per i danni inferti al pedone che, passando sotto il balcone, è stato colpito da un vaso.

Il singolo condomino non può rompere o semplicemente spostare le fioriere poste al confine con la proprietà del condominio vicino: in tal caso può essere condannato per esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose.

Innaffiatura delle piante

Attenzione a non far cadere acqua e terriccio sul balcone del vicino del piano di sotto quando si annaffiano le piante. La conseguenza minima potrebbe essere il risarcimento del danno procurato dalla molestia. Se infatti, facendo cadere copiosamente l’acqua nella proprietà esclusiva sottostante, si genera uno stillicidio che supera la soglia della normale tollerabilità, il danneggiato può chiedere al giudice, anche in via d’urgenza, l’inibitoria di tale comportamento, oltre al risarcimento del danno, anche non patrimoniale (che però deve essere provato).

Potrebbe poi scattare il «reato di getto pericoloso di cose» nei confronti di chi, nell’innaffiare le piante del proprio balcone, fa sgocciolare l’acqua e il terriccio nell’appartamento sottostante, imbrattandone il davanzale e i vetri [1]. A tal fine, però, non è sufficiente un episodio isolato, ma è necessario che l’attività si protragga nel tempo, senza interruzioni di rilevante entità, nonostante le lamentele della persona offesa e le segnalazioni dell’amministratore del condominio.

Si possono mettere fioriere e vasi nell’androne o sul pianerottolo?

Non si può porre sull’androne o sul pianerottolo le piante se non c’è il consenso della maggioranza dei condomini: e ciò perché si finisce per violare la destinazione d’uso di tali parti comuni. È invece legittimo farlo sul lastrico solare (la terrazza) a condizione che non si impedisca agli altri condomini il pari uso.

La spesa per le fioriere collocate sui pianerottoli e nell’androne condominiale va ripartita fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. La Corte di Cassazione, con riferimento alle fioriere in cemento realizzate dal costruttore per delimitare la superficie dell’appartamento situato all’ultimo piano dell’edificio e non sporgenti rispetto al muro perimetrale dello stesso, ha ritenuto prevalente, all’esito di una consulenza tecnica d’ufficio, la funzione di parapetto della terrazza, rispetto a quella di contribuire al decoro architettonico dell’edificio, ponendo le relative spese ad esclusivo carico del proprietario.

note

[1] Cass. sent. n. 15956/2014.

Cassazione civile, sez. VI, 28/06/2017, n. 16260

Qualora sia ragionevole prevedere che gli altri condomini non possano fare un pari uso della cosa comune, anche per le caratteristiche strutturali dell’immobile, la modifica apportata alla stessa dal singolo condomino deve ritenersi legittima (fattispecie relativa alla richiesta di rimozione delle ringhiere, delle fioriere e altri mobili messi da una condomina sul lastrico solare posto a copertura di alcuni edifici del complesso condominiale di proprietà comune).

Cassazione civile, sez. II, 14/11/2016, n. 23128

Il proprietario di una unità immobiliare è tenuto a rimuovere le fioriere che ostruiscono la veduta al vicino, così come previsto dal regolamento condominiale, anche se al momento dell’acquisto non esisteva ancora il regolamento ma il compratore aveva conferito l’incarico alla società venditrice di predisporlo in nome e per proprio conto. Ad affermarlo è la Cassazione che, cambiando orientamento, dà il via libera così all’ipotesi di delega “in bianco” al costruttore da parte del compratore.

Cassazione civile, sez. un., 08/11/2016, n. 22650

È devoluta alla giurisdizione del giudice amministrativo la controversia avente ad oggetto la domanda risarcitoria proposta dal titolare di un’attività commerciale nei confronti dell’ente comunale che abbia apposto delle fioriere innanzi alla propria rivendita (impedendo così la fermata dei veicoli della clientela) a maggior tutela della sicurezza stradale dei pedoni. La giurisdizione del g.a. sussiste anche in assenza di una formale ordinanza ai sensi dell’art. 5, comma 3, del codice della strada, in quanto il discrimen ai fini del riparto di giurisdizione è rappresentato dall’essere o meno il comportamento riconducibile ad un potere amministrativo, quali che siano, legittime o illegittime, le modalità con cui è esercitato.

Cassazione civile, sez. II, 10/03/2015, n. 4735

L’elencazione di alcune facoltà attribuite al singolo condomino dall’atto di acquisto e dal regolamento condominiale, circa l’uso delle parti comuni dell’edificio, trattandosi di limitazione al diritto degli altri condomini di utilizzare la cosa comune, deve ritenersi tassativa e non suscettibile di estensione analogica nel rispetto dei criteri di cui all’art. 1102 c.c. (Fattispecie in tema di collocazione di tavolini, sedie e fioriere inerenti un’attività di ristorazione, esercitata con modalità tale da impedire in modo assoluto il passaggio degli altri condomini sull’area comune.

Cassazione civile, sez. II, 30/04/2012, n. 6624

In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. (In applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto appartenenti al condominio, con le dovute conseguenze sulla ripartizione delle relative spese, alcune fioriere in cemento armato poste all’esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, senza che le stesse rivelassero un qualche pregio artistico, né costituissero parte integrante della struttura dello stabile).

Cassazione civile, sez. II, 30/04/2012, n. 6624

Ai fini della ripartizione delle spese le fioriere possono rientrare fra le parti comuni dell’edificio soltanto allorché abbiano un qualche pregio artistico e facciano parte del decoro architettonico dell’edificio ovvero costituiscano parte integrante della struttura dello stabile.

Cassazione civile, sez. II, 30/04/2012, n. 6624

I balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (nella specie, poiché le fioriere erano prive di particolare pregio, trattandosi di comuni vasconi prefabbricati in calcestruzzo, la Corte né ha escluso la valenza architettonica, ponendo a carico dei singoli proprietari degli appartamenti le spese relative alla parte interna delle predette fioriere).

Cassazione civile, sez. VI, 30/01/2012, n. 1326

Non vi può essere lesione del decoro architettonico del caseggiato da parte del condomino che, pur trasformando un locale di proprietà esclusiva, ricorre solo ad opere interne senza variazione del volume del locale originario e quindi senza alterare esternamente l’edificio condominiale. Né — ancora — rileva, ai fini del decoro architettonico, l’apposizione di tendaggi e stracci sul terrazzo dell’edificio e rimovibili, senza nessuna compromissione per l’accesso al lastrico solare di proprietà condominiale.

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