| Editoriale

Usucapione sui terreni espropriati

29 agosto 2017


Usucapione sui terreni espropriati

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 agosto 2017



Il cittadino può acquisire con usucapione il bene espropriato per pubblica utilità se il Comune non lo utilizza.

Se ti dico «usucapione» a cosa pensi? L’immagine che hanno molti è quella di un meccanismo diretto a “usurpare” la proprietà di un immobile (una casa, un appartamento, un terreno) al legittimo proprietario solo perché questi non lo utilizza o perché acquisito con la forza e in malafede. Ma in realtà l’usucapione non è questo ed è facile cadere nell’equivoco. Come abbiamo già spiegato nell’articolo Usucapione: quando e perché si perde il diritto di proprietà, non è sufficiente l’uso, per almeno 20 anni, di un immobile altrui, ma è anche necessario il completo disinteresse del proprietario per tutto questo tempo. L’impossessamento del bene avvenuto clandestinamente o con la forza non fa mai scattare l’usucapione. Di recente la Cassazione si è occupata [1] della possibilità di far scattare l’usucapione sui terreni espropriati dallo Stato o dal Comune e la risposta è stata positiva. In altri termini, benché ci sia stato un esproprio per «pubblica utilità», il privato che utilizza il bene passato alla pubblica amministrazione, e lo fa pubblicamente, atteggiandosi come se fosse il proprietario, diventa nuovo titolare del bene.

Per comprendere meglio la questione facciamo un esempio. Immaginiamo che il Comune espropri a un privato una striscia di terreno per costruirci un prolungamento di una strada. Cade però la giunta e le successive amministrazioni non danno più corso all’iniziale progetto. Nel frattempo il fratello dell’originario proprietario del terreno, nonostante l’esproprio, continua ad accedervi per coltivarlo ed ararlo, in modo da ricavarne i frutti. Un giorno, però, vedendo che il Comune non avvia i lavori, decide anche di asfaltarne una parte e adibirla a rimessa su cui avviare una piccola attività di autolavaggio. Da questo momento decorrono 20 anni senza che il Comune rivendichi la proprietà. Al termine di tale periodo, l’uomo decide di chiedere al giudice l’accertamento dell’intervenuto passaggio di proprietà per usucapione. Si oppone il Comune sostenendo che, essendo l’esproprio a suo tempo avvenuto per «pubblica utilità», non è mai possibile l’usucapione. Il privato infatti non può appropriarsi di beni che sono stati destinati a interessi pubblici. Chi dei due ha ragione?

Secondo la Cassazione è possibile l’usucapione dell’immobile espropriato da soggetto diverso dall’ex proprietario se alla dichiarazione di pubblica utilità non segue il concreto utilizzo o la realizzazione delle opere necessarie da parte dell’ente espropriante.

Perché però scatti l’usucapione sono necessari due presupposti fondamentali:

  • un utilizzo del bene che dimostri la volontà del possessore di comportarsi come se fosse il proprietario (si pensi al mutamento della destinazione d’uso). Nell’esempio di poc’anzi si è trattato della trasformazione del terreno da uso agricolo a uso imprenditoriale; ma tanti altri possono essere i comportamenti rivelatori di tale intenzione (ad esempio l’abbattimento di alberi e piante, la recinzione dell’area con un cancello, l’adibizione di un appartamento da uso abitativo a uso commerciale, ecc.);
  • il decorso di 20 anni dal primo comportamento di cui al punto precedente. Nel corso del ventennio il legittimo proprietario non deve aver mai rivendicato la proprietà con un’azione giudiziale o anche con la notifica di una citazione.

Non possono essere oggetto di usucapione gli immobili acquisiti al demanio pubblico, cioè beni non commerciabili e non acquisibili da terzi, perché oggetto di un precedente provvedimento di esproprio per pubblica utilità. Tuttavia, secondo la Cassazione, la dichiarazione di una zona comunale a vincolo paesaggistico o archeologico non è sufficiente a far ritenere di interesse archeologico qualsiasi bene ricadente nell’area. Inoltre, l’area che sia dichiarata zona N del Comune, cioè destinata a verde pubblico, non fa rientrare automaticamente il fondo nel patrimonio indisponibile dell’ente locale. L’indisponibilità di un bene è legata alla sua necessaria funzionalità pubblica. E se non viene utilizzato per lo svolgimento di alcun servizio pubblico il vincolo dell’indisponibilità viene meno. La dichiarazione di pubblica utilità e la destinazione indicata nel piano regolatore (Prg) non sono altro che attività programmatica. Così come la lottizzazione e la relativa convenzione, fino alla concreta realizzazione delle attività o delle opere pubbliche.

note

[1] Cass. ord. n. 20442/2017 del 28.08.2017.

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