Acquisto immobile: i soldi vanno al notaio fino alla trascrizione

31 agosto 2017


Acquisto immobile: i soldi vanno al notaio fino alla trascrizione

> Diritto e Fisco Pubblicato il 31 agosto 2017



I soldi per la vendita della casa devono rimanere depositati sul conto corrente del notaio fino all’effettivo passaggio di proprietà.

Stai per fare uno dei passi più importanti e decisivi della tua vita: l’acquisto di una casa. Dopo aver firmato il compromesso e pagato gli acconti, è ora il momento di recarsi dal notaio per il rogito e il pagamento del residuo prezzo al venditore. Hai pensato però a cosa potrebbe succedere se, una volta consegnati gli assegni o eseguito il bonifico alla ditta costruttrice, il notaio dovesse accorgersi, nel successivo momento in cui esegue la trascrizione dell’atto nei pubblici registri, che sulla casa è stata nel frattempo iscritta un’ipoteca o avviato un pignoramento? Potrebbe essere difficile recuperare il prezzo e saresti costretto ad avviare una causa. Col rischio che, nel frattempo, l’azienda chiuda e tu rimanga senza nulla in mano. Per evitare questi problemi, la legge sulla concorrenza [1], di recente approvata dal Parlamento, ha predisposto delle norme a tutela dell’acquirente. In particolare si prevede che i soldi vanno al notaio fino al momento della trascrizione della vendita e, quindi, fino al definitivo passaggio di proprietà. In questo modo, se qualcosa dovesse andare storto, tu potresti recuperare in qualsiasi momento la somma versata poiché la stessa viene conservata sul conto del professionista sino a che il trasferimento della proprietà non avviene regolarmente e senza intoppi. Cerchiamo di capire come funziona, dunque, questo nuovo meccanismo.

La legge sulla concorrenza stabilisce che, al momento dell’acquisto della casa, tutte le somme corrisposte dall’acquirente al venditore o a titolo di pagamento delle imposte, debbano confluire su un conto “dedicato” del notaio. Non quindi il conto personale o quello dello studio, ma uno appositamente destinato a incamerare detti importi ed evitare così la confusione con i guadagni personali. I principi fissati dalla normativa sono i seguenti:

  • il notaio deve avere un conto corrente dedicato sul quale far confluire il denaro ricevuto dai clienti per il pagamento delle imposte dovute per l’acquisto di casa o altri immobili. Al notaio viene fatto divieto di lucrare sugli interessi che quel conto corrente nel frattempo produce. Il notaio inoltre non può utilizzare tali importi per fini differenti se non per il versamento delle tasse;
  • sul predetto conto corrente devono affluire anche tutte le somme che il notaio sia incaricato di custodire;
  • se il notaio è debitore di qualcuno, i relativi creditori non possono pignorare i soldi depositati su tale conto corrente;
  • se il notaio muore tali soldi non vanno a finire ai suoi eredi;
  • se il notaio è sposato tali soldi non entrano nel regime di comunione dei beni con il coniuge;
  • il notaio non può rifiutarsi di custodire e tenere in deposito il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità della trascrizione della vendita immobiliare: è solo da questo momento, infatti, che il compratore acquisisce la definitiva certezza che l’acquisto si è perfezionato senza problemi e, quindi, che sul bene venduto non vi sono pesi come ipoteche giudiziali, sequestri, pignoramenti, domande giudiziali, ecc.;
  • le parti possono affidare al notaio il deposito delle somme necessarie a estinguere eventuali passività gravanti sul venditore. Si pensi al tipico caso della vendita di una casa acquistata con un mutuo ancora in corso di ammortamento: l’acquirente versa l’intero corrispettivo dimodoché una parte di questo venga girato alla banca per l’estinzione del debito e la cancellazione dell’ipoteca.

La normativa ha effetto «retroattivo» e si applica anche ai compromessi stipulati prima del 29 agosto 2017, data di entrata in vigore della legge sulla concorrenza.

Secondo i primi pareri, inoltre, il venditore non potrà includere, nel compromesso, una clausola con cui impone il versamento del prezzo sul proprio conto corrente piuttosto che su quello del notaio. Sembra infatti che tale previsione normativa non possa essere derogata dalle parti in quanto di tratta di una disposizione dettata in ossequi al cosiddetto «ordine pubblico di protezione», finalizzata cioè a tutelare il contraente più debole (il compratore).

note

[1] L. n.124/2017 (legge annuale sulla concorrenza), art. 1, co. 63 e ss.


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5 Commenti

  1. Ma questo “deposito”, se richiesto, sarà fatto pagare dal Notaio? La movimentazione di questo conto significherà che il Notaio applicherà tariffe più alte?

    1. si ma non tutti sono propensi a sottoporre a registrazione una scrittura privata tra le parti in quanto il notaio verrebbe pagato due volte…. quando trascrive l’accordo tra le parti e quando trascrive l’atto di compravendita… motivo per cui la tua soluzione non è molto conveniente

  2. E tutto chiaro, mi rimane di sapere se il notaio può rifiutare il deposito tramite bonifico nel caso di una compra-vendita sul “conto dedicato”, cioè se questa normativa è obbligatoria o no per i notaii?

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