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Lo sai che? Usucapione: si può impedire con la vendita dell’immobile?

Lo sai che? Pubblicato il 1 settembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 1 settembre 2017

Quali metodi per interrompere l’usucapione? Non basta la diffida o la vendita della proprietà.

Sei proprietario da tanti anni di un terreno che ti ha lasciato tuo padre; non hai il tempo di coltivarlo, né puoi costruirci di sopra. Sai però che un vicino vi accede spesso e volentieri: zappa, ara e ne ricava frutti per sé e per la sua famiglia. L’eccedenza la vende. Ciò non ti dà fastidio perché, alla fine, il contadino tiene pulito e produttivo il campo, ma ti spaventa che un giorno possa pretenderne la proprietà per usucapione.

Hai ereditato, con i tuoi fratelli, un piccolo magazzino: non potendolo usare perché vivi in un’altra città ti sei rassegnato al fatto che lo sfrutti uno degli altri eredi, ma nello stesso tempo non vuoi che questa tua accondiscendenza si trasformi in abuso e che, dopo 20 anni, il comproprietario possa rivendicare l’usucapione sull’intero locale. Come comportarti in questi casi? Qualcuno pensa che si può impedire l’usucapione con la vendita dell’immobile; qualcun altro invece è solito inviare degli atti di diffida con raccomandata, chiedendo espressamente la restituzione del bene; infine c’è chi si fa firmare una liberatoria dal possessore, con la quale questi rinuncia all’usucapione. Quale di queste è la via più corretta? La questione è stata di recente affrontata dalla Cassazione [1]; vediamo cosa hanno detto i giudici supremi.

Per impedire che un’altra persona diventi proprietaria di un nostro immobile tramite usucapione non basta diffidarla con qualche raccomandata, chiedendole la restituzione della casa o del terreno; non è neanche possibile vendere il bene a un’altra persona. È necessario invece procedere all’avvio di una causa e alla notifica dell’atto giudiziario per il tramite dell’ufficiale del tribunale, anche se poi detta causa non viene proseguita e coltivata.

Leggi: Usucapione: quando e perché si perde il diritto di proprietà

Gli atti di diffida e messa in mora come la richiesta scritta di rilascio dell’immobile occupato non interrompono il termine per usucapire. Si può infatti esercitare il possesso anche in aperto e dichiarato contrasto con la volontà del titolare del diritto reale. Pertanto non basta mandare diffide e proteste, non basta neppure vendere la proprietà: i termini dell’usucapione decorrono inesorabilmente e allo scadere dei vent’anni il possessore può esercitarne il diritto.

Per interrompere l’usucapione non bastano neanche dichiarazioni scritte del possessore, con cui questi riconosce che il bene non è proprio se poi, nel frattempo, lo utilizza e vi esercita poteri tipici del proprietario. La Cassazione ha infatti detto che non è sufficiente la consapevolezza dell’altruità del bene da parte del possessore ma occorre che quest’ultimo esprima chiaramente e per iscritto la volontà inequivoca di attribuire la proprietà dell’immobile al suo effettivo titolare.

Non si può infine impedire l’usucapione vendendo la casa o il terreno a terzi: l’atto non ha infatti alcun valore nei confronti del possessore del bene, anche se questi è in malafede.

Ma allora come si può impedire l’usucapione? In altri termini, come si interrompe il termine dei 20 anni oltre il quale il possessore può rivendicare la proprietà? La cosa più sicura – e anche più semplice – è la notifica di un atto giudiziario: l’avvio di una causa (anche se poi questa non viene «iscritta a ruolo», ossia iniziata) è manifestazione chiara e lampante della volontà del proprietario di tornare nella disponibilità del bene. Non è poi necessario pagare le spese per il contributo unificato perché il giudizio non deve necessariamente mettersi in moto. Così si pagheranno solo le spese di notifica che, al massimo, possono essere di 15/20 euro. Ma attenzione: l’atto deve essere redatto da un avvocato.

note

[1] Cass. sent. n. 20611/17 del 31.08.2017.


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