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Acquisto casa: chi paga le spese condominiali?

14 ottobre 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 ottobre 2017



Divisione degli arretrati relativi alle spese di condominio tra il vecchio e il nuovo proprietario: regole e consigli.

L’acquisto di una casa è un’operazione molto delicata. Dopo averla “vista e piaciuta”, bisogna controllare se è tutto a posto (licenza edilizia, assenza d’ipoteche o pignoramenti, ecc) e poi concordare con il venditore prezzo e modalità del contratto definitivo. Di regola viene firmato un contratto preliminare (anche la proposta sottoscritta in agenzia ha tale valore, se accettata dal venditore), cui seguirà la stipula notarile (detto anche rogito). Ebbene se la casa “attenzionata” è parte di un condominio, tra le questioni che bisogna chiarire prima che l’operazione si concluda, c’è quella delle spese/quote condominiali. Infatti e a tal proposito, per il compratore, non è così pacifica l’affermazione secondo la quale pagherà soltanto le quote maturate successivamente all’acquisto. In buona sostanza, è importante informarsi su eventuali pendenze condominiali presenti a carico del venditore: perche? Scopriamolo insieme leggendo questo articolo.

 

Spese condominiali: il nuovo proprietario

Secondo la legge [1], nel caso di trasferimento di un immobile facente parte di un condominio, l’acquirente è responsabile nei riguardi di quest’ultimo, delle quote condominiali dovute per l’anno in corso e per quello precedente alla vendita. Si tratta di una responsabilità di natura solidale che, in termini pratici, comporta per il condominio, la possibilità di agire per il recupero delle predette quote non saldate, nei confronti di entrambi i soggetti: il vecchio ed il neo condomino. Quindi, ad esempio, se il venditore non ha pagato le quote condominiali relative al semestre precedente alla cessione, il neo condomino potrebbe subire l’azione di recupero dall’amministratore.

Spese condominiali: come accordarsi con il compratore

Lo stato delle cose appena descritto e previsto dalla legge non influenza i rapporti interni tra il venditore e l’acquirente: di regola infatti, nel contratto preliminare e nel successivo atto di compravendita definitivo, sarà stato previsto che il compratore potrà essere responsabile soltanto per le quote maturate successivamente al trasferimento della proprietà. Ciò significa che se ci sono degli arretrati non saldati e l’amministratore si rivolge al neo condomino ed ottiene dal medesimo il dovuto pagamento, l’acquirente potrà tranquillamente agire per il recupero delle somme versate dal venditore “distratto”. In altri termini è molto importante chiarire “prima” ogni questione: sarà, infatti, essenziale che il contratto di compravendita stabilisca con precisione gli oneri del venditore e del compratore in merito alle quote condominiali.

Ad esempio, potrà essere specificato nel contratto che il compratore pagherà soltanto:

  • le quote condominiali ordinarie successive all’acquisto (ad esempio, luce, acqua, compenso dell’amministratore, ecc);
  • le quote condominiali straordinarie approvate successivamente all’acquisto [2] (ad esempio, il rifacimento della facciata, del lastrico solare, ecc);
  • le quote condominiali relative alle liti processuali in corso e sorte antecedentemente al passaggio di proprietà.

In questo modo, se sarete chiamati dall’amministratore a pagare quote non dovute, avrete pieno titolo per chiedere il rimborso alla parte venditrice.

Ad ogni modo, è certamente una buona regola per il futuro acquirente, allo scopo di non avere “sorprese” successivamente all’acquisto, quello di farsi rilasciare dall’amministratore in carica un’attestazione sullo stato dei pagamenti condominiali e una copia degli ultimi bilanci, preventivo e consuntivo, approvati (quest’ultimi potete averli anche dal venditore, ma è buona regola contattare l’amministratore per le opportune verifiche in merito). Ottenuto ciò, i rischi di future rivendicazioni condominiali e di contestazioni in merito, saranno notevolmente ridotti se non completamente eliminati.

note

[1] Art. 63 disp. att. cod. civ.

[2] Cass. Civ. ord. n. 15547/2017.

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