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Lo sai che? Mutuo: fino a quanto la banca può finanziare?

Lo sai che? Pubblicato il 7 settembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 7 settembre 2017

Se il finanziamento supera l’80% del valore dell’immobile, il mutuo fondiario si trasforma in non fondiario e l’ipoteca rimane. 

Quando decidi di acquistare casa e di rivolgerti alla banca per il mutuo devi comunque avere un minimo di liquidità: questo perché l’istituto di credito non può darti un finanziamento pari al valore dell’immobile che stai per acquistare, ma può arrivare fino a massimo l’80%, pena altrimenti la nullità del mutuo stesso. In altre parole, se il prezzo dell’appartamento è 100, la banca ti può prestare 80. Questo per garantire la stabilità del sistema bancario nel caso in cui tu non dovessi – per una ragione o per un’altra – restituire più i soldi; a quel punto, infatti, scatterebbe il pignoramento della casa (su cui peraltro la banca ha già iscritto ipoteca) e non sempre le vendite all’asta sono un affare per il creditore che, anzi, deve rassegnarsi all’idea dell’abbattimento del valore del bene pignorato (del resto, nessuno compra a un’asta giudiziaria se non c’è l’affare). Sono questi i principi che si ricavano da una recente sentenza della Cassazione [1]. Ma procediamo con ordine e vediamo, in caso di mutuo, fino a quanto la banca può finanziare.

La sentenza della Suprema Corte che stiamo per commentare ha un’importanza estrema e, forse, potrebbe aiutare qualche famiglia a liberarsi dell’odiato mutuo una volta per sempre. I giudici hanno infatti cambiato il proprio orientamento in merito al mutuo erogato per una misura superiore rispetto all’80% del valore dell’immobile: in tal caso il finanziamento va considerato integralmente nullo e non solo parzialmente (ossia per la somma che eccede il limite dell’80%) [2]. Un esempio pratico renderà la comprensione molto più agevole. Il punto di partenza è il momento in cui il mutuatario si reca in banca a chiedere un finanziamento per l’acquisto della casa. L’istituto di credito, dopo aver analizzato la busta paga del richiedente, sottopone l’immobile a perizia tramite un proprio fiduciario. Lo scopo è quello di valutare il valore della casa per determinare l’importo del mutuo al di là – ed a prescindere – dalla somma richiesta dal cliente. Questo è un momento clou: da un lato è interesse della famiglia avere un finanziamento che copra quanto più possibile il prezzo da versare al venditore (in modo da non dover attingere liquidità dai propri risparmi); ma anche la banca potrebbe avere il medesimo fine poiché più è alta la somma erogata, maggiori saranno gli interessi pagati dal mutuatario. Dall’altro lato però c’è la legge [3] che impone all’istituto di credito di non erogare finanziamenti superiori all’80% del valore della casa ipotecata, salvo che il cliente non integri la garanzia (ad esempio prestando ipoteca su un secondo immobile o una fideiussione personale o di terzi). Così spesso avviene una sorta di accordo tacito (tutt’al più formalizzato con una strizzata d’occhio) e – soprattutto – in frode alla legge: il perito sopravvaluta la casa rispetto al valore di mercato dimodoché l’80% finanziato sia, in realtà, pari al 100% dell’effettivo prezzo da corrispondere al venditore. Contenta la banca, contento il cliente.

Ma che succede se poi il mutuatario non riesce più a pagare le rate del mutuo? Qui interviene la sentenza della Cassazione: l’intero mutuo è nullo. Vuol dire che non si deve più restituire nulla alla banca. Peraltro ciò non coinvolge la titolarità della casa, la cui vendita è stata realizzata con un altro soggetto (il venditore), del tutto estraneo al finanziamento. Per cui, in buona sostanza, il privato si tiene l’immobile e si libera del mutuo fondiario.

L’ipoteca però non cade, perché il negozio nullo può convertirsi in un valido mutuo ipotecario non fondiario, con la conseguenza che la banca non perde il privilegio nell’esecuzione forzata sul bene. Il mutuo però non può più essere considerato come  «mutuo fondiario» (il quale attribuisce all’istituto di credito il beneficio di procedere all’esecuzione forzata individuale anche in presenza di un fallimento).

Con un netto dietrofront rispetto al passato, la Cassazione afferma dunque che non si può ritenere, come si è fatto finora, il mutuo fondiario sopra-soglia semplicemente irregolare, passibile solo di una sanzione amministrativa da parte dell’Autorità di vigilanza; il limite di finanziabilità, infatti, costituisce uno degli elementi essenziali perché un contratto di mutuo possa definirsi “fondiario”. Allora, eccedere la soglia significa violare una norma imperativa; e dalla violazione di una norma imperativa discende, inevitabilmente, la nullità del contratto che contiene la violazione. Se il finanziamento “largo” fosse solo passibile di sanzione amministrativa si avrebbe pertanto – secondo la Cassazione – una «inaccettabile protezione dell’illegalità» perché si lascerebbe la banca arbitra del fatto di beneficiare della fondiarietà (e, quindi, della procedura esecutiva individuale) in un contesto nel quale tutti gli altri creditori del mutuatario fallito sono invece obbligati a rispettare la «par condicio creditorum», che impone loro invece di ricorrere al tribunale fallimentare, con pari diritti.

Di parere parzialmente diverso il precedente del tribunale di Venezia, secondo cui, in caso di mutuo superiore all’80% del valore della casa, l’ipoteca si cancella del tutto (leggi Nullo il mutuo troppo elevato: l’ipoteca si cancella). Da segnalare anche il precedente del Tribunale di Firenze secondo cui è radicalmente nullo il mutuo che supera l’80% del valore dell’immobile.

note

[1] Cass. sent. n. 17352/2017 del 13.07.2017.

[2] Cass. sent. n. 26672/2013, 27380/2013, 22446/2015, 4471/2016 e 13164/2016

[3] Art. 38 Tub e  delibera Cicr 22 aprile 1995.

Autore immagine: 123rf com


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