HOME Articoli

Lo sai che? Quando registrare contratto affitto

Lo sai che? Pubblicato il 7 settembre 2017

Articolo di




> Lo sai che? Pubblicato il 7 settembre 2017

Per la Cassazione è possibile registrare il contratto di affitto anche in ritardo senza perciò che il contratto sia nullo e senza dover restituire i canoni di locazione già versati.

In materia di locazione esistono regole ferree per evitare il fenomeno evasivo dei cosiddetti «affitti in nero» e, quindi, la mancata registrazione del contratto. Innanzitutto la legge stabilisce che un contratto di affitto non registrato è nullo. In altre parole è come se non esistesse. Con la conseguenza – secondo la Cassazione – che anche i canoni già pagati dall’inquilino gli devono essere restituiti (leggi sul punto Affitto non dichiarato: effetti). Inoltre, se è vero che a dover registrare il contratto di affitto è il padrone di casa – e deve farlo entro 30 giorni dalla stipula della scrittura privata – è altrettanto vero che l’Agenzia delle Entrate può chiedere il pagamento dell’imposta evasa tanto all’affittuario quanto al locatore. Doppia responsabilità, quindi, per un adempimento posto in capo a un solo soggetto (il vero interessato all’evasione, ossia il proprietario dell’appartamento).

Il punto ora è che, fino a qualche mese fa, la giurisprudenza riteneva che la registrazione tardiva non poteva sanare la nullità pregressa del contratto. In altri termini, se sotto un profilo fiscale è sempre possibile regolarizzarsi e pagare anche in ritardo l’imposta di registro (in modo da non essere oggetto di un accertamento da parte dell’Agenzia Entrate), sotto un profilo civilistico invece la registrazione tardiva del contratto non è valida e non rende lecita la scrittura ormai nulla. Il che significa che le parti dovrebbero stipulare un nuovo contratto, registrandolo nei termini, senza poter ormai intervenire sul periodo pregresso (per il quale sarebbero da restituire tutte le prestazioni eseguite). Ebbene, questa visione è stata capovolta dalla Cassazione con una recente sentenza [1]. Ma procediamo con ordine e vediamo quando registrare un contratto di affitto.

Il contratto di affitto va registrato entro 30 giorni dalla firma. L’obbligo ricade sul locatore e non sull’affittuario. Nei successivi 60 giorni, il locatore deve però comunicare l’avvenuta registrazione tanto all’inquilino quanto – in caso di immobile in condominio – all’amministratore del condominio medesimo affinché aggiorni l’anagrafe condominiale.

Il mancato rispetto di queste regole conduce a due conseguenze:

  • illecito tributario per evasione fiscale. Se l’Agenzia delle Entrate si accorge dell’affitto in nero può pretendere, tanto dal padrone di casa quanto dal conduttore il pagamento dell’imposta di registro con tutte le maggiorazioni conseguenti al ritardo o all’evasione stessa. Tale problema, però, può essere evitato provvedendo a una registrazione tardiva anche dopo i 30 giorni concessi dalla legge. Se la registrazione interviene entro un anno si può usufruire del ravvedimento operoso che comporta una riduzione delle sanzioni. In particolare, sempre a patto che l’Agenzia delle Entrate non abbia già avviato accessi, ispezioni o verifiche, il padrone di casa che registra il contratto non oltre 90 giorni ottiene una sanzione ridotta del 12% dell’imposta di registro dovuta. Invece, dal 91° giorno oltre la scadenza ma entro l’anno, la sanzione ridotta ammonta al 15%. Se si supera l’anno la sanzione è pari al 120% dell’imposta di registro dovuta;
  • illecito civile: la sanzione in questo caso è la nullità del contratto. Le conseguenze sono l’impossibilità di mandare via l’inquilino con la procedura accelerata di sfratto (leggi Cosa rischia chi affitta in nero) e l’obbligo di restituire i canoni di locazione percepiti nel periodo in cui il contratto non è stato registrato (leggi Come ottenere la restituzione dei canoni di affitto). Al contrario del punto precedente, in passato la Cassazione ha ritenuto che la registrazione tardiva del contratto di affitto, sebbene risolvesse il problema del rapporto con l’Agenzia delle Entrate, non risolveva però il problema della nullità della scrittura: era allora necessario firmare un nuovo contratto e registrare quest’ultimo. Oggi però è arrivato il ripensamento: è possibile regolarizzare il contratto nullo con una registrazione oltre i 30 giorni. Il contratto viene sanato, salva comunque la nullità nel periodo scoperto dalla registrazione per il quale, quindi, l’inquilino può continuare a pretendere i canoni di affitto pagati.

In sintesi, la tardiva registrazione dell’affitto salva il contratto di locazione dalla nullità, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale.

note

[1] Cass. sent. n. 20858/17

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 3, ordinanza 27 giugno – 6 settembre 2017, n. 20858
Presidente Amendola – Relatore Tatangelo

Fatti di causa

T.M. S.a.s. ha agito in giudizio nei confronti di L.M. e M.G. per ottenere il rilascio di un proprio immobile ed il pagamento di un’indennità per l’occupazione senza titolo dello stesso.
Il L. e la M. , nel resistere alla domanda, hanno dedotto l’esistenza di un contratto di locazione formalmente stipulato per la durata di dodici mesi, per esigenze transitorie, a decorrere dal 1 dicembre 2007, sebbene in realtà l’immobile fosse destinato alle stabili esigenze abitative del nucleo familiare del conduttore L. , contratto registrato solo nel gennaio 2014 da esso convenuto, ai sensi dell’art. 3, comma 8 del decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23.
In via riconvenzionale hanno quindi chiesto accertarsi che il rapporto era regolato dalle disposizioni di cui al suddetto art. 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23/2011 (e per gli altri aspetti dalle legge n. 431 del 1998), onde la locazione aveva decorrenza dal 16 gennaio 2014 ed il canone dovuto era pari al triplo della rendita catastale, nonché condannarsi la locatrice a restituire tutte le somme percepite in precedenza a titolo di canoni in assenza di valido titolo ed il deposito cauzionale eccedente quello dovuto per legge.
Il Tribunale di Roma, dichiarate improponibili le domande avanzate da e contro M.G. per difetto di legittimazione attiva e passiva, in accoglimento di quelle della società attrice, ha condannato il L. al rilascio dell’immobile ed al pagamento di una indennità per l’occupazione dello stesso.
La Corte di Appello di Roma, in parziale riforma della decisione di primo grado, e su appello del L. , nel confermare il rigetto delle domande da quest’ultimo proposte, ha rigettato anche quelle avanzate dalla società attrice.
Ricorre il L. , sulla base di tre motivi.
Resiste con controricorso la T.M. S.a.s. in liquidazione.
Il ricorso è stato trattato in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 375, 376 e 380 – bis c.p.c., in quanto ritenuto destinato ad essere rigettato.
Il ricorrente L. ha depositato memoria ai sensi dell’art. 380 – bis, comma 2, c.p.c..

Ragioni della decisione

1. Con il primo motivo del ricorso si denunzia “nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 4 cpc”.
Il motivo è manifestamente infondato.
La corte di appello ha espressamente pronunziato, rigettandole, su tutte le domande avanzate dal ricorrente L. (anche quella di ripetizione delle somme versate a titolo di canoni anteriormente alla registrazione del contratto, come del resto quest’ultimo riconosce chiaramente: cfr. i primi 5 righi del primo motivo del ricorso, a pag. 13 dello stesso).
Il ricorrente si duole in sostanza dell’erronea interpretazione della propria domanda, che assume di avere proposto non solo sulla base delle previsioni di cui all’art. 3, comma 8, del decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23 (disposizione dichiarata incostituzionale, così come quella di cui all’art. 5, comma 1-ter, del decreto legge 28 marzo 2014 n. 47, convertito in legge 23 maggio 2014 n. 80, che ne aveva fatti salvi transitoriamente gli effetti), ma anche sulla base dei principi generali in tema di nullità.
È peraltro sufficiente, in proposito, richiamare il costante indirizzo di questa Corte, per cui “in sede di legittimità occorre tenere distinta l’ipotesi in cui si lamenti l’omesso esame di una domanda, o la pronuncia su una domanda non proposta, dal caso in cui si censuri l’interpretazione data dal giudice di merito alla domanda stessa: solo nel primo caso si verte propriamente in tema di violazione dell’art. 112 c.p.c., per mancanza della necessaria corrispondenza tra chiesto e pronunciato, prospettandosi che il giudice di merito sia incorso in un “error in procedendo”, in relazione al quale la Corte di Cassazione ha il potere – dovere di procedere all’esame diretto degli atti giudiziari, onde acquisire gli elementi di giudizio necessari ai fini delle pronuncia richiestale; nel caso in cui venga invece in considerazione l’interpretazione del contenuto o dell’ampiezza della domanda, tali attività integrano un accertamento in fatto, tipicamente rimesso al giudice di merito, insindacabile in cassazione salvo che sotto il profilo della correttezza della motivazione della decisione impugnata sul punto” (Cass., Sez. L, Sentenza n. 20373 del 24/07/2008, Rv. 604671 – 01; nel medesimo senso, ex multis: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 7932 del 18/05/2012, Rv. 622562 – 01; Sez. L, Sentenza n. 2630 del 05/02/2014, Rv. 630372 – 01; Sez. L, Sentenza n. 21874 del 27/10/2015, Rv. 637389 – 01; Sez. 2, Sentenza n. 12259 del 20/08/2002, Rv. 556969 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 16596 del 05/08/2005, Rv. 584751 – 01; Sez. 1, Sentenza n. 15603 del 07/07/2006, Rv. 592485 – 01).
D’altra parte – come meglio si vedrà esaminando gli ulteriori motivo del ricorso – la pretesa nullità del contratto di locazione (anche al di là dell’applicabilità delle disposizioni di cui al D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23) è stata implicitamente, ma inequivocabilmente, esclusa dai giudici del merito.
Le censure del ricorrente, sotto il profilo in esame, non possono dunque trovare seguito.
2. Con il secondo motivo si denunzia “violazione e falsa applicazione dell’art. 1421 cod. civ. e dell’art. 13, primo comma, L. 431/1998 in relazione all’art. 360 n. 3 cpc”.
Anche questo motivo è manifestamente infondato.
Come emerge dallo stesso ricorso, il giudice di primo grado aveva ritenuto nullo il contratto di locazione originariamente stipulato dalle parti, in quanto non registrato, affermando che la registrazione operata dal conduttore nel 2014 non era ad esso riferibile, ma ad un diverso contratto, a sua volta nullo per difetto di forma scritta.
La corte di appello – in accoglimento peraltro del gravame dello stesso L. – lo ha, al contrario, espressamente considerato valido, dichiarando nulla (in quanto simulata) solo la clausola relativa alla sua transitorietà.
Ha di conseguenza accertato la sussistenza di una “locazione abitativa ordinaria” con decorrenza dal 1 dicembre 2007 (e scadenza al 30 novembre 2015), avendo escluso la stipulazione di un diverso successivo contratto verbale, e avendo ritenuto configurabile un “contratto unico, pur non registrato (se non successivamente, nel gennaio 2014, subito dopo l’introduzione del presente giudizio) all’epoca”.
Ha cioè (implicitamente, ma inequivocabilmente) ritenuto che la registrazione tardiva del contratto di locazione originariamente stipulato dalle parti non fosse di ostacolo all’accertamento della sua validità.
Sotto questo aspetto, la decisione è conforme al recente indirizzo di questa Corte (specificamente riferito alle locazioni per uso commerciale, ma in base ad un principio valido anche in relazione a quelle per uso abitativo) secondo cui “in tema di locazione immobiliare (nella specie per uso non abitativo), la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell’art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall’istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributarla con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998″ (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 10498 del 28/04/2017, Rv. 644006 – 01).
È opportuno sottolineare che, secondo quanto espressamente precisato nella decisione appena richiamata, quella della nullità del contratto non registrato costituisce fattispecie differente rispetto a quella (presa in considerazione dalla sentenza di questa Corte a Sezioni Unite n. 18213 del 17/09/2015, Rv. 636471 – 01) che si determina in caso di pattuizioni volte a determinare un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, laddove sussista cioè tra le parti un vero e proprio accordo simulatorio in relazione all’entità del canone, onde ad essa non è comunque applicabile l’art. 13, comma 1, della legge 9 dicembre 1998 n. 431, invocato dal ricorrente, e riguardante esclusivamente tale diversa fattispecie.
Ne consegue la manifesta infondatezza della domanda del ricorrente di ottenere la restituzione delle somme versate a titolo di canoni per il periodo anteriore alla registrazione del contratto, sulla base della pretesa nullità del rapporto per tale periodo, e la correttezza della decisione impugnata, che tale domanda ha rigettato.
3. Con il terzo motivo si chiede la “decisione nel merito della controversia ai sensi dell’art. 384 comma secondo cpc”.
La richiesta di decisione della controversia nel merito, a seguito di cassazione della decisione impugnata, è evidentemente assorbita dal rigetto dei primi due motivi di ricorso.
4. Il ricorso è rigettato.
I mutamenti giurisprudenziali e legislativi intervenuti nel corso del giudizio giustificano la integrale compensazione delle spese del giudizio di legittimità.
Dal momento che il ricorso risulta notificato successivamente al termine previsto dall’art. 1, co. 18, della legge n. 228 del 2012, deve darsi atto della sussistenza dei presupposti di cui all’art. 13, co. 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall’art. 1, co. 17, della citata legge n. 228 del 2012.

P.Q.M.

La Corte:
– rigetta il ricorso;
– dichiara integralmente compensate tra le parti le spese del giudizio di legittimità.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2012, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.
Motivazione Semplificata.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:
Informativa sulla privacy

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI