Diritto e Fisco | Articoli

Posso evitare una vendita con una scrittura privata?

8 settembre 2017


Posso evitare una vendita con una scrittura privata?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 settembre 2017



Se facessi una scrittura privata in cui dichiaro che sono proprietaria di 1/3 di una casa e da adesso e per sempre non avrò più nulla a pretendere sull’immobile, questa dichiarazione può considerarsi un testamento? Vorrei evitare la compravendita e le relative tasse.

I metodi per sciogliere una comunione avente a oggetto beni immobili passano necessariamente dall’intervento notarile. Tanto una compravendita quanto una donazione di quote di comproprietà, infatti, devono essere stipulate per atto pubblico o per scrittura privata autenticata al fine di permettere, come richiesto dalla legge, la trascrizione dell’atto presso la Conservatoria dei registri immobiliari competente e consentire così che il passaggio di proprietà spieghi effetti anche nei confronti dei terzi.

La soluzione avanzata dalla lettrice, invece, consistente in una scrittura avente a oggetto la rinuncia sulla quota di proprietà a lei attualmente intestata, merita alcune precisazioni. Innanzitutto, per valere come testamento, uno scritto di tal fatta deve essere redatto completamente di suo pugno a mano e recare data e firma. In secondo luogo è necessario che dal tenore letterale delle disposizioni emerga la volontà che queste si compiano dopo la sua morte. In altre parole, bisogna che da questa scrittura si evinca l’intento di disporre di beni o comunque di diritti facenti parte del suo patrimonio per il tempo successivo alla morte [1]. Con queste caratteristiche e con la precisazione del beneficiario delle disposizioni in essa contenute, la scrittura in oggetto può essere considerata a pieno titolo come testamento olografo, vale a dire un testamento redatto senza l’intervento del notaio e che per legge ha lo stesso valore di quello formato con l’assistenza di quest’ultimo pubblico ufficiale. Tuttavia, un tratto essenziale e ineludibile di qualunque tipo di testamento, dunque anche di quello olografo come quello della lettrice nel caso in considerazione, è quello di acquisire efficacia soltanto dopo la morte del disponente, in particolare tramite la cosiddetta pubblicazione, ossia la stipula di un apposito verbale innanzi al notaio con cui un qualsiasi interessato alla successione chiede che il testamento del defunto diventi efficace a pieno titolo quale documento regolante la devoluzione di beni e diritti agli eredi ivi nominati.

Ipotizzando, perciò, che la lettrice rediga oggi un testamento con cui assegna la sua quota di comproprietà alla sorella che intende conservare la proprietà dell’immobile in parola, si otterrebbe l’effetto di devolvere tale diritto soltanto a partire dalla sua morte lasciando nel frattempo inalterata la situazione di comproprietà con i conseguenti oneri a essa legati. In altre parole, nonostante il testamento, fino alla sua morte, la lettrice e le sue sorelle resterebbero tanto reciprocamente quanto nei confronti dei terzi (e anche del Fisco) comproprietarie in ragione di un terzo ciascuna dell’immobile in oggetto. Se, quindi, nelle more, una di loro tre volesse vendere l’intera proprietà necessiterebbe comunque del consenso delle altre due o, quantomeno, di una procura da parte delle altre due comproprietarie autenticata dal notaio. In particolare, la forma autentica della procura si renderebbe necessaria perché per quest’ultima è richiesta la medesima forma dell’atto che il procuratore deve concludere [2]. Ciò naturalmente comporta che se l’immobile venisse da loro tre venduto a un terzo la procuratrice dovrebbe corrispondere alle due comproprietarie mandanti la parte di prezzo corrispondente alla loro quota. In questo caso la restituzione del prezzo incassato dalla sorella procuratrice avverrebbe in forza della procura a suo tempo rilasciata e, quindi, in virtù di un obbligo derivante da un mandato e non già in forza di donazione o comunque per una regalia come invece dalla lettrice ipotizzato.

Ciò non toglie che la restituzione di parte del prezzo incassato, laddove la vendita dell’immobile avvenisse secondo l’ipotesi da ultima prospettata, potrebbe essere regolata con accordi specifici tra le sorelle e, quindi, ad esempio, essere posticipata o addirittura fatta oggetto di rinuncia – anche per via testamentaria – così da beneficiare, in via indiretta, la sorella venditrice dell’intero prezzo di alienazione. Altri e diversi accordi, infatti, che abbiano ad oggetto diritti sull’immobile e che dipendano dalla morte della lettrice o da quella delle sue sorelle sarebbero da considerarsi nulli e privi di efficacia in quanto contrasterebbero col divieto dei patti successori che vieta, appunto, qualunque contratto avente a oggetto la propria o l’altrui successione mortis causa. Pertanto, e in conclusione, la scrittura ipotizzata potrà valere come testamento ove redatta secondo le indicazioni sopra fornite (in particolare data, firma, contenuto post mortem e indicazione del beneficiario delle disposizioni) ma acquisterà efficacia solo al momento della sua morte previa pubblicazione davanti a un notaio. Essa potrà avere ad oggetto la quota parte sull’immobile o il diritto ad incassare la parte di prezzo relativa all’eventuale vendita dello stesso che, tuttavia, dovrà avvenire con la necessaria presenza di tutte e tre le comproprietarie o di una soltanto munita di procura delle altre due.

 

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Enrico Braiato

note

[1] L’art. 587 cod. civ. infatti, fornisce la seguente letterale definizione: «Il testamento è un atto revocabile con il quale taluno dispone, per il tempo in cui avrà cessato di vivere, di tutte le proprie sostanze o di parte di esse».

[2] Art. 1392 cod. civ.

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI