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Se manca l’acqua posso ridurre l’affitto?

10 settembre 2017


Se manca l’acqua posso ridurre l’affitto?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 settembre 2017



Il conduttore non può pretendere il risarcimento dei danni al proprietario di casa, ma ottenere una riduzione del canone di affitto.

Quando si è in affitto è più facile tollerare i lavori in casa fatti dal proprietario, non fosse altro perché a pagare è quest’ultimo. Tuttavia, quando si tratta di subire disservizi particolarmente fastidiosi per diversi giorni, come l’assenza di acqua o di corrente elettrica, allora si può arrivare ai ferri corti. La questione è stata affrontata dal Tribunale di Roma in una recente sentenza [1]: se in casa manca l’acqua per via della riparazione delle tubature o del cassonetto, l’inquilino può ridurre l’affitto? La risposta è stata tutt’altro che scontata. State a sentire cosa ha detto il giudice.

La prima cosa da ricordare a tutti è che nessun affittuario può autoridursi il canone di locazione se ritiene che l’appartamento non sia perfettamente in linea con le aspettative e presenti dei problemi. La porta che fa fatica ad aprirsi, il salotto che deve essere ripitturato per via di infiltrazioni di acqua, il materasso della camera da letto a cui è saltata più di una molla, la lavatrice che si è rotta: sono tutti disservizi che, se anche possono rendere difficile la quotidianità, consentono comunque l’uso dell’immobile. Per cui l’inquilino che voglia ottenere uno “sconto” sul canone non può determinarlo da sé ma, mancando un accordo con il locatore, deve necessariamente rivolgersi al giudice e fare causa a quest’ultimo. Solo in una ipotesi è concesso al conduttore di non pagare più l’affitto: quando l’immobile è completamente inservibile ed è perciò costretto ad andarsene. Si pensi a un muro pericolante, a un impianto elettrico non a norma, anche a un vicino molesto che fa rumore giorno e notte.

Il caso affrontato dal Tribunale di Roma è proprio questo: l’inquilino è tenuto a tollerare disservizi dovuti alla necessità di riparazioni anche quando comportano privazioni del godimento di parte della casa locata? Il giudice non ha dubbi a riguardo: sicuramente il conduttore che, a causa di un guasto, non ha acqua nei bagni dell’appartamento non può chiedere il risarcimento del danno al proprietario per essere stato costretto a tollerare gli operai in casa, la sporcizia da questi prodotta e per aver dovuto far fronte all’emergenza idrica. L’inquilino, infatti, ha l’obbligo di tollerare le riparazioni da eseguire a cura del locatore, ancorché lo privino parzialmente del godimento dell’appartamento. Ma attenzione: no al risarcimento del danno, sì invece alla riduzione proporzionale del canone di affitto (e semmai alla disdetta anticipata, laddove sia privato dell’alloggio).

Per comprendere meglio il principio facciamo un esempio pratico. Immaginiamo una persona che viva in un appartamento in affitto, servito da un’utenza idrica allacciata all’acquedotto comunale garantita tramite un cassone collocato sul terrazzo dello stabile. D’un tratto tale cassonetto subisce una perdita, perdita che viene riparata dal locatore solo a seguito di ripetuti solleciti. In tutto l’inquilino rimane senza acqua per ben 20 giorni, di cui 4 con gli operai dentro. Così chiede il risarcimento per questo disservizio al locatore. Quest’ultimo però afferma di aver eseguito gli interventi nell’interesse esclusivo dell’affittuario e che, pertanto, nulla gli si può recriminare. Chi dei due ha ragione?

Secondo la sentenza in commento il mancato godimento della casa in affitto durante l’esecuzione di riparazioni da parte del locatore non implica di per sé il diritto del conduttore al risarcimento del danno per la frustrazione delle facoltà di godimento del bene stesso, bensì la facoltà di chiedere una riduzione del canone di locazione oppure la risoluzione del rapporto [2].

Il risarcimento da parte del padrone di casa scatta solo se si dimostri un danno ulteriore e diverso riguardo alla diminuzione o perdita dell’utilizzabilità della casa in affitto.

note

[1] Trib. Roma, sent. n. 12246/17.

[2] Art. 1584 cod. civ.


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