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Lo sai che? Affitto: chi paga la lavatrice rotta

Lo sai che? Pubblicato il 10 settembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 10 settembre 2017

Cestello, cinghia e pulizia dal calcare spettano all’inquilino; la rottura del motore o di altri componenti meccaniche o elettroniche spettano al padrone di casa.

Vivi in un appartamento in affitto e, sul più bello, si rompe la lavatrice di proprietà del padrone di casa che hai trovato all’interno dell’immobile quando hai firmato il contratto. La prima cosa che fai, visto che non sei né un idraulico né un esperto del settore, è chiamare il tecnico autorizzato dalla ditta produttrice. Questi, dopo un intervento di circa un’ora e la sostituzione di un componente che – a suo dire – era ormai usurato, ti presenta una fattura di circa cento euro. Vorresti evitare la spesa e, dopo comunque aver pagato il conto, ti fai rilasciare la ricevuta che presenti al locatore, chiedendogli il rimborso. Questi però non ne vuole sapere: sostiene che, trattandosi di un guasto derivante dall’uso quotidiano dell’elettrodomestico, spetta all’affittuario pagare. Peraltro, lamenta anche il fatto di non essere stato preavvisato dell’intervento, cosa che gli avrebbe consentito di chiamare un tecnico di propria fiducia ed avere magari uno sconto. Chi dei due ha ragione? Chi paga la lavatrice rotta in una casa in affitto? La risposta è nelle righe che seguono.

 

Chi paga le riparazioni all’interno dell’appartamento?

Quando si è in affitto, la ripartizione tra padrone di casa e inquilino delle spese relative all’appartamento segue una regola ben precisa: tutti i guasti degli impianti, degli oggetti e degli arredi che compongono l’immobile dipendenti dal loro normale uso e che comportano una «manutenzione ordinaria» (cioè di piccolo conto o, per dirla fuori dai denti, di importo basso) ricadono sul conduttore; al contrario quelli che derivano dal normale invecchiamento – ossia dall’usura – o da guasti improvvisi e che implicano interventi non di piccola manutenzione (come la sostituzione di un pezzo o dell’intero oggetto) ricadono sul locatore. Questa regola deve essere tenuta a mente ogni volta che si rompe, ad esempio, la caldaia, la porta, le finestre, le serrature, il frigorifero o gli altri elettrodomestici, ivi compresa quindi anche la lavastoviglie e la lavatrice.

La legge stabilisce che per conservare l’immobile nello stato in cui si trova al momento della conclusione del contratto, tanto il locatore quanto il conduttore devono provvedere alle manutenzioni necessarie, facendosi carico dell’esecuzione delle riparazioni necessarie e delle relative spese. Ma come si dividono queste spese, ivi comprese quelle che investono la lavatrice?

La risposta è nel codice civile [1], anche se la norma potrebbe apparire un po’ generica e poco comprensibile. Leggiamola insieme.

Per quanto riguarda le riparazioni all’immobile, «il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore».

Quando però passiamo dall’immobile agli oggetti mobili che compongono l’appartamento, ossia arredi ed elettrodomestici, la regola si inverte. Per cui: «le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore». Spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono tutte quelle dirette a mantenere l’oggetto nello stato necessario per permettere il normale godimento locativo; esse derivano dall’uso normale e quotidiano del bene.

Per rendere le cose più agevoli possiamo distinguere tra deterioramenti da uso e guasti funzionali.

Lavatrice: chi paga le spese per il deterioramento?

Tutti i deterioramenti dovuti all’uso quotidiano della lavatrice che comportano piccole riparazioni, ossia di ordinaria amministrazione, spettano all’inquilino. Ad esempio, vi rientra la rottura del cestello della lavatrice perché ormai usurato oppure della cinghia della lavatrice. In entrambi i casi infatti il guasto dipende dall’uso e la riparazione è ordinaria, ossia di modesta entità. Differente soluzione si avrebbe se l’uso quotidiano dovesse comportare una spesa straordinaria come la sostituzione del motore, della scheda elettronica o di un altro componente essenziale della macchina.

Scheda di sintesi

  • Spese dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso quotidiano: inquilino;
  • Spese per la pulizia dipendenti dalla presenza di calcare o sporcizia: inquilino:
  • Spese dipendenti da rottura per un uso non corretto della lavatrice: inquilino;
  • Spese dipendenti da vetustà (rottura del motore, di una scheda elettronica o di altro componente essenziale dell’elettrodomestico): padrone di casa;
  • Spese dipendenti da caso fortuito come, ad esempio, un corto circuito: padrone di casa.

Lavatrice in garanzia

Chiaramente se la lavatrice è ancora in garanzia, spetta al padrone di casa attivare la stessa – in quanto unico soggetto legittimato a farla valere, poiché effettivo acquirente – e l’inquilino potrà pretendere, in ogni caso, la restituzione di tutte le spese anticipate se coperte da garanzia. Per quelle non coperte da garanzia, invece, vigono le regole appena descritte.

Lavatrice rotta dopo pochi giorni dall’inizio dell’affitto

Potrebbe accadere che un guasto di ordinaria manutenzione si produca dopo pochi giorni dalla presa di possesso dell’appartamento da parte dell’inquilino. In questo caso la spesa spetta al padrone di casa in quanto questi è tenuto a dare l’appartamento in condizioni di perfetta utilizzabilità e funzionamento; è infatti verosimile che il guasto sia dipeso dal precedente affittuario.

Se l’inquilino anticipa la spesa

Veniamo ora all’ultimo degli interrogativi che ci siamo posti in partenza. Se la lavatrice si rompe, l’inquilino può provvedere da sé a chiamare il tecnico e poi chiedere il rimborso al padrone di casa oppure deve prima avvisare questi e verificare che non vi sia un tecnico da lui suggerito?

Il codice civile [2] detta una disciplina specifica per quelle che chiama «riparazioni urgenti». Se nel corso della locazione il bene necessita di riparazioni urgenti (ad esempio vi è un pericolo immediato di guasto o di aggravamento dello stato della cosa), il conduttore può eseguire direttamente tali riparazioni, salvo rimborso, purché dia immediata notizia al locatore. La prova dell’urgenza deve essere data dal conduttore. L’avviso è una facoltà e non un obbligo del conduttore e non è prescritto a pena di decadenza dal diritto al rimborso, in quanto non costituisce una richiesta di autorizzazione preventiva a compiere le riparazioni. Ad esempio anche in mancanza di avviso, se risulta che il locatore ha conoscenza della necessità di effettuare riparazioni urgenti alla lavatrice ma non vi provvede entro un tempo ragionevole, il conduttore che vi provveda ad eseguirli direttamente ha comunque diritto al rimborso [3].

A nostro avviso la riparazione di una lavatrice rotta è da considerarsi urgente perché, se anche è vero che i panni si possono pur sempre lavare a mano come un tempo, l’elettrodomestico è ormai entrato nella vita comune di tutti quanti e, al pari della luce o della televisione, è difficile farne a meno. Ad ogni modo, anche volendo ritenere che non si tratti di una spesa urgente, secondo la giurisprudenza è ugualmente possibile, per l’inquilino, procedere alla riparazione e poi pretendere il rimborso se la riparazione è poi considerata necessaria, a meno che il locatore non dimostri che, se fosse stato tempestivamente avvisato e avesse quindi potuto provvedere direttamente, avrebbe contenuto l’ammontare della spesa.

Se l’inquilino non viene rimborsato per le spese alla lavatrice

Nel momento in cui l’inquilino anticipa la spesa per la riparazione della lavatrice rotta ha diritto al rimborso nel più breve tempo possibile. Il padrone di casa non potrebbe – se non c’è l’accordo delle parti – scomputare l’importo dal successivo canone. Se il padrone di casa si rifiuta di pagare, l’inquilino non può autoridursi il canone di affitto, il quale deve essere regolarmente versato secondo l’importo convenuto in contratto (diversamente rischia lo sfratto). Per recuperare la spesa dovrà allora fare una causa affinché sia il giudice a determinare l’esatto importo oggetto della restituzione e condannare il locatore al pagamento.

note

[1] Art. 1576 cod. civ.

[2] Art. 1577 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 19943/2008, n. 16089/2003.


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