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Sfratto: tutto ciò che c’è da sapere se il conduttore non paga il canone di locazione

5 Novembre 2012
Sfratto: tutto ciò che c’è da sapere se il conduttore non paga il canone di locazione

Come funziona una procedura di sfratto: la messa in mora, la citazione per convalida, la prima udienza, il termine di grazia, le formule.

Inquilini che non ce la fanno a pagare i canoni di locazione; padroni di casa che non riescono a ritornare nel possesso dei loro immobili; tutto questo si riassume in un’unica (e spesso aleatoria) parola: sfratti.

In questo articolo cercheremo di mettere a fuoco tutte le fasi del procedimento, rispondendo alle possibili domande sull’argomento, rinviando alla nostra guida pratica per tutte le restanti domande.

Dopo quante mensilità arretrate si può sfrattare l’inquilino?

Su questo aspetto rinviamo al precedente articolo: “Dopo quante mensilità si può sfrattare“.

Come funziona una procedura di sfratto?

 

1) Messa in mora

Se l’inquilino (conduttore) di un immobile è in ritardo di almeno 20 giorni nel pagamento del canone di locazione, il proprietario di casa (locatore) gli può inviare una diffida scritta (racc. a.r.), con cui lo avvisa dello scioglimento (risoluzione) del contratto di affitto.

Dopo l’invio della raccomandata, il locatore può dare avvio a una causa per procedere allo sfratto del conduttore: questa causa, però, presenta un iter più semplice e veloce rispetto alle cause ordinarie.

ATTENZIONE: la procedura che qui di seguito descriveremo si applica solo ai contratti di locazione scritti e registrati. In questi casi soltanto si può procedere alla speciale procedura di sfratto per morosità. Negli altri casi – cioè contratti di locazione avvenuti per iscritto ma non registrati o avvenuti oralmente – la legge stabilisce la nullità del contratto stesso [1]. Questo non vuol dire che al padrone di casa che non abbia registrato il contratto non spetti alcun compenso per l’occupazione dell’immobile. Il giudice, infatti, a seguito però di una causa ordinaria (non quindi quella più celere che tra breve illustreremo), può riconoscergli una indennità di occupazione.

2) Citazione in causa

Per il locatore: è necessario che proceda, da questo momento in poi, assistito dall’attività di un avvocato che redigerà, per suo conto, un atto di citazione per la convalida dello sfratto da notificare all’inquilino.

L’inquilino: riceverà, al proprio indirizzo di residenza (notificato con l’ufficiale giudiziario o con il servizio postale – ma in questo caso la busta sarà di colore verde), un atto (chiamato “atto di citazione per la convalida dello sfratto”). La citazione conterrà l’invito a comparire davanti al giudice al giorno indicato nell’atto stesso.

Per avere un’idea di come sia questo atto, confronta la formula 1 a fine di questa pagina.

Se l’inquilino ha qualcosa da eccepire per contrastare o ridurre la pretesa del padrone di casa (per es.: eventuali pagamenti già avvenuti, eventuali crediti dell’inquilino per cauzioni pagate o per spese anticipate, per stato di insalubrità dell’immobile, ecc.) è opportuno che si rechi da un avvocato affinché si costituisca in causa e deduca tutte le contestazioni del caso.

3) Prima udienza

Alla prima udienza, si profilano quattro diverse possibilità:

a. Se l’inquilino vuol evitare la causa e chiuderla già alla prima udienza, ritornando nella disponibilità dell’immobile ed evitando lo scioglimento del contratto di locazione (che pertanto continuerà a vivere), può presentarsi davanti al giudice con le somme necessarie a pagare l’intera morosità scaduta (canoni, oneri accessori e interessi legali) e le spese processuali sostenute dal padrone di casa.

Questa possibilità gli è consentita per non più di tre volte nel corso di quattro anni. Pertanto, per esempio, se nel corso di quattro anni il conduttore riceve quattro citazioni, l’ultima volta la causa andrà necessariamente avanti e non potrà essere interrotta.

 

b. In alternativa, sempre alla prima udienza, l’inquilino ha la possibilità di chiedere al giudice un termine per poter reperire i soldi da dare al locatore e così sanare la morosità: questo termine (detto “termine di grazia”) può essere di massimo di novanta giorni e viene concesso dal giudice nel caso di comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, anche se orami viene accordato dai tribunali con estrema facilità (quasi automaticamente).

Nel caso di disoccupazione, malattie gravi o gravi condizioni di difficoltà del conduttore, subentrate dopo la firma del contratto di affitto, il termine di grazia può arrivare anche a 120 giorni.

Dopo il rinvio del termine di grazia, le parti devono tornare davanti al giudice per verificare che l’inquilino abbia pagato il dovuto. Se ciò è avvenuto, il processo si estingue, altrimenti si procede con lo sfratto.

Il termine di grazia può essere concesso al massimo quattro volte nel corso di quattro anni.

c. Se, alla prima udienza, il conduttore non si presenta davanti al giudice o non ha niente da contestare, si procede con la convalida dello sfratto. Il giudice emette un provvedimento con cui convalida lo sfratto, intima al conduttore di abbandonare l’immobile e fissa un termine per procedere all’esecuzione forzata per il rilascio dell’immobile (non è mai un termine più breve di un mese). Con lo stesso provvedimento, il giudice ordina al conduttore di pagare tutte le mensilità arretrate con gli interessi e le spese legali.

Per avere un’idea di come sia fatto tale verbale, confronta la formula 2 alla fine di questa pagina.

In verità, non si procede all’esecuzione forzata già subito dopo l’udienza. Infatti il conduttore dovrà necessariamente ricevere la notifica di un atto (cosiddetto “precetto”) con cui l’avvocato del locatore gli ricorda di abbandonare l’immobile entro 10 giorni: con l’avviso che, in difetto, si procederà ad esecuzione forzata.

Ma neanche in questo caso, al compimento del decimo giorno, si potrà dare avvio all’esecuzione dello sfratto.

Infatti, se l’inquilino persiste nell’immobile, allora occorre procedere con la “monitoria di sgombero“: un altro atto da notificare all’inquilino in cui l’Ufficiale Giudiziario del Tribunale notifica al moroso che in una determinata data, ad una determinata ora si recherà presso l’immobile per buttarlo fuori nelle forme e nei modi di legge ed eventualmente con l’assistenza della forza pubblica.

Il calvario del padrone di casa non è finito qua. Infatti, per procedere materialmente allo sfratto egli deve attendere la “disponibilità” dell’ufficiale giudiziario, prendere un appuntamento con questi e recarsi nel locale ove vive l’inquilino: una disponibilità che non è così facile da ottenere (dipende dalla sua mole di lavoro). A volte può trascorrere anche più di un anno!

A ciò si aggiungono i numerosi provvedimenti del Governo, meglio noti come “proroga degli sfratti”: delle sorte di moratorie concesse per particolari categorie di inquilini “disagiati”, fra i quali ultrasessantacinquenni, disoccupati, famiglie numerose o con portatori di handicap o malati terminali. Queste proroghe, che si ripetono periodicamente, rendono a volte praticamente impossibile procedere materialmente a uno sfratto.

Inoltre, gli sfratti possono avere tempi biblici nelle grandi città, per le note inefficienze della giustizia e soprattutto per la mancata disponibilità della forza pubblica.

Ammettiamo che, per pura fortuna, si riesca a prendere l’appuntamento con l’Ufficiale Giudiziario e non sia stata approvata alcuna proroga degli sfratti.

Non è necessariamente detto che, al primo accesso, l’inquilino si faccia trovare dentro casa (anzi, si tratta di un’ipotesi piuttosto ricorrente).

Così, nelle ipotesi più difficili, bisognerà chiedere l’autorizzazione al Tribunale a procedere con i “metodi forti”: rompere lucchetti e serrature per rimettere il locatore nel possesso del proprio immobile. Questo richiederà anche l’intervento di un fabbro che, ovviamente, è a spese del padrone di casa.

A conclusione di tutta questa trafila, l’Ufficiale Giudiziario redige il “verbale di rilascio immobile” in cui verbalizza l’avvenuto sfratto.

Se vengono rinvenuti, dentro l’appartamento, mobili di proprietà dell’inquilino moroso, l’Ufficiale ne fa un inventario, nominando il proprietario custode e responsabile. Se l’inquilino non viene a ritirare tali beni, ferma restando la responsabilità del locatore, è quest’ultimo a dover provvedere allo sgombero a proprie spese, disponendone la custodia presso altro luogo (anche in questo caso, a proprie spese).

d. In alternativa alle precedenti opzioni, l’inquilino, ricorrendo come detto all’assistenza di un avvocato, può contestare alla prima udienza le pretese del locatore (con un atto di opposizione). In tal caso inizia una vera e propria causa, coi suoi tempi, costi e difficoltà.

Se l’opposizione non è fondata su prova scritta, il giudice concede comunque la convalida per il rilascio dell’immobile.

Cosa accade se l’immobile concesso in locazione viene venduto o donato?

La locazione, in questo caso, non cessa. In caso di vendita dell’immobile oggetto di locazione, l’accordo è quindi opponibile al terzo acquirente solo purché la locazione medesima abbia data certa anteriore all’alienazione della cosa. In tal caso l’inquilino continuerà a godere del bene secondo l’accordo stipulato con l’alienante e sino allo scadere di esso.

Come evitare lo sfratto?

Leggi la nostra guida su tutti i modi per evitare di lasciare l’appartamento: “Affitto: come evitare lo sfratto“.

Formula 1: Intimazione di sfratto per morosità con citazione per convalida

(per gentile concessione dell’avv. Luigi Maria Sanguinetti)

Tribunale civile di Genova

Intimazione di sfratto per morosità e citazione per convalida

Bianchi Luigi c.f. SNL046P09D657M , nato a Genova il 09.10.46, ivi res. in via Garibaldi 4, sempre in Genova elett.te dom. in via Fiasella 3 presso e nello studio dell’Avv. Cicero Primo che lo difende per mandato a margine e che può ricevere eventuali comunicazioni della cancelleria al n. 0107654329 di fax

Premesso:

– che l’esponente ha dato in locazione al sig. Rossi Luigi l’appartamento di sua proprietà sito in Genova via Ausonia 3/5;

– che il relativo contratto ha data 1 aprile 1992 e il canone vi è fissato in Lit. 200mila mensili ( doc.1);

– che il sig. Rossi non ha pagato senza nessun giusto motivo né il canone relativo alla mensilità di maggio né quelli successivi;

intima

al sig. Rossi Luigi lo sfratto per morosità , diffidandolo a lasciare immediatamente l’immobile , libero e vuoto di persone e cose e nel contempo

cita

– il sig. Rossi Luigi res. in Genova via Ausonia 3/5

– a comparire davanti al Tribunale di Genova ( Sezione e Giudice designandi ) nei locali di sue solite sedute

– all’udienza del 15 aprile 1996 ore di rito

– con avvertimento che se non compare o comparendo non fa opposizione il Tribunale convaliderà il presente sfratto ai sensi dell’art. 663 c.p.c.

– per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni:

“ Voglia il Tribunale ill.mo:

A) emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni scaduti e non pagati a partire da quello relativo alla mensilità di maggio a quelli successivi fino all’udienza ( il cui ammontare si indica il L. tot)e per quelli ancora successivi a scadere fino all’esecuzione dello sfratto, tutti aumentati per gli interessi di legge, e altresì per le spese e le competenze della presente procedura;

B) convalidare lo sfratto come sopra intimato e fissare la data di rilascio a brevissimo termine ex art. 56 L. 392/78.”

Si producono : contratto di locazione; lettera di sollecito.

Ai fini del contributo unificato si indica il valore della causa in tot.

Genova……….                                               (Avv. Cicero Primo)

Formula 2: verbale d’udienza di sfratto ove non compaia il conduttore

(per gentile concessione dell’avv. Luigi Maria Sanguinetti)

Tribunale civile di Genova

Verbale d’udienza nella causa per convalida di intimazione per finita locazione

Intimante – Giobatta Parodi – proc. Avv. Cicero Primo

Intimato – Rossi Luigi

L’anno 2006 il giorno 15 aprile alle ore 9 davanti al Giudice Dott. Malfatti è comparso per l’attore il proc. Cicero Primo , il quale insiste come in atto di citazione.

Per il convenuto nessuno è comparso.

Il Giudice

Dato atto di quanto sopra , vista la regolarità della notifica della citazione, visti i documenti allegati, convalida la licenza per finita locazione, dichiarando cessata la locazione il 30 giugno 2007 e fissando la data del rilascio coattivo non prima del 30 settembre 2007.

Manda alla cancelleria di apporre la formula esecutiva in calce all’originale dell’atto di citazione.

(Il Cancelliere)                                             (Il Giudice)


note

[1] Art. 1, comma 4 della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Dalla disciplina sulla nullità introdotta con la così detta “Finanziaria 
2005”, vanno pertanto esclusi anche quei contratti di locazione di 
durata annua non superiore ai 30 giorni, non essendo soggetti a 
registrazione.


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96 Commenti

  1. Salve. La mia situazione è molto critica con un marito in carcere, io disoccupata e una bambina di 8 anni contando anche 2 cani e 1 gatto mi è stato dato uno sfratto per morosità, l’ufficiale giudiziario ha fissato già la data in cui verrà e volevo sapere se quando viene lo farà per mettermi fuori? Io non ho un posto dove andare con la bambina e gli animali, possono farlo ugualmente? quanto tempo ho ancora a disposizione e soprattutto cosa posso fare per far si che non accada?

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  2. ho lo sfratto per morosità possono sequestrarmi il furgone che uso per lavoro e avendo un reddito al minimo o sequestrarmi la merce

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  3. ciao a tutti, stamattina avevo in programma lo sfratto esecutivo (dopo una trafile che va avanti da marzo 2013.
    Prima di procedere con lo sfratto, scambio due parole con l’ufficiale giudiziario, che conferma la volontà nel far sgommare fuori di casa la persona (con una bambina) al secondo accesso.
    La volontà si è scontrata con il fatto che questa mattina l’inquilina si è fatta trovare in casa con altre due persone una delle quali agli arresti domiciliari da una settimana (praticamente dal momento in cui è stato notificato tramite telegramma lo sfratto).
    Purtroppo la furbizia di queste persone è senza limite, pur essendo straniere e parlando poco l’italiano hanno sempre qualcuno in grado di consigliarli per “fregare” il popolo italiano, chi gli paga le tasse e gli garantisce i servizi di primi necessità. Non hanno soldi per pagare l’affitto ma possono tranquillamente permettersi di pagarsi tv e telefono di ultima generazione.
    Per quanto mi riguarda porterò avanti questa trafila, altri due mesi di agonia senza affitto e con il mutuo a carico, perseguirò questa persona in ogni modo da mandandogli i servizi sociali per verificare anche le condizioni igieniche in cui vive lei e fa vivere le persone che risiedono con lei.
    Per il futuro se posso permettermi di dare un suggerimento a chi legge e chi come me si trova nella situazione di voler affittare un abitazione, è quella di non fidarsi mai, l’essere scrupolosi pur arrivando ad estremi permette un futuro migliore.
    Visto che queste persone si alleano costituendo delle colonie all’interno del nostro paese, facciamo lo stesso anche noi italiani, aiutandoci a dandoci consigli per non essere a nostra volta “fregati”.

  4. Salve, io da almeno 7 anni vivo in affitto e pur avendo cambiato diverse case e cittá, ho incontrato solo padroni di casa maleducati, spokkiosi e solo pieni di soldi e pronti a sfrattare un povero cane ke magari lavora dalla mattina alla sera e per una volta ti kiede un ritardo di qualke giorno. Sentirsi insultare, sminuire e declassare da esseri del genere, sapete ke vi dico?ben vengano quegli inquilini stronzi e ‘delinquenti” come voi li kiamate, perchè almeno vi fanno scontare tutte le pene ke fate pagare a ki invece i soldi se li suda davvero.

  5. Complimenti Veronika, faccia pure di tutta un erba un fascio, e per risponderle a tono continui a lavorare dalla mattina alla sera e a pagare l’affitto, anzi le consiglio di mettersi in mano a delle case statali in modo da avere come creditore un ente autorizzato alla riscossione forzosa dei crediti. poi però non ci lamentiamo se tutto va a rotoli, peggiorando l’attuale situaizone
    in bocca al lupo.

  6. IO ho preso un appartamento con affitto in nero, al momento che ho chiesto al proprietario un contratto (anche di comodato, con pagamento anticipato) mi sono vista arrivare una lettera da un Avv. che mi manda a dire che non’ho titolo per rimanere nell’appartamento.Mi sono rivolta a un Legale e il Giudice a detto di prendere un accordo “che non si trova” sono passati quasi 2 anni,cosa succede adesso se la cosa non si concilia nella prossima udienza. Mi anno offerto del denaro x uscire ma io non lo voglio.Sicuramente proseguiranno con uno sfratto, come avviene? “A! dimenticavo il proprietario è un Politico Presidente di Provincia e i suoi appartamenti li affitta solo d’estate, in nero.” PER QUESTO SONO INCAVOLATA NERA e non ho nessuna intenzione di dargliela vinta, andando via. COSA MI CONSIGLIATE? Ringrazio per la cortese attenzione

  7. in teoria, almeno stando a quanto si sente sui notiziari, se lei dimostra che si trova all’interno dell’abitazione senza contratto e da diverso tempo, avrebbe la possibilità di denunciare il locatore e di avere diritto a restare nell’appartamento pagando una cifra molta bassa (se non ricordo male pari al valore della rendita catastale). Certo è che siamo in Italia, e incrociare un politico non rende vita facile, però le suggerisco di affidarsi ad un legale competente e di non darla vinta a chi fa il prepotente in questo modo.

  8. Sono moltissimi i casi di inquilini che non pagano i fitti, eppure i giudici li tutela oltre ogni limite, violando non solo la legge che impone lo sfratto in caso di morosità prolungata impedendo una rapida riammissione in possesso del bene da parte del legittimo proprietario ma anche la costituzione che protegge la proprietà privata. Quando il proprietario da in locazione un appartamento anche a canone concordato, paga l’IMU come seconda casa pur non avendone il possesso, paga le tasse sul reddito di locazione anche in presenza di morosità, paga le quote condominiali pena il decreto ingiuntivo, paga i danni all’immobile che l’inquilino gli procura prima di lasciare l’appartamento, non paga i fitti figuriamoci se paga i danni e le spese giudiziali: Il proprietari è costretto a subire il danno, non può farsi giustizia da solo, e l’inquilino quando con suo comodo lascia l’appartamento ne prende in locazione un altro e si ripete nuovamente perchè sa che la giustizia glielo consente. Mi domando se non sarebbe più civile che il proprietario cacciasse l’inquilino moroso a calci.

  9. E’ uno schifo e vero! Ma per colpa dello Stato! Io ho avuto lo sfratto per morosità abitando in una casa delle ferrovie, una casa che rientra nella legge 560 /93 per persone disagiate ma son morosa perche il contratto non me lo hanno mai rinnovato loro, e non mi mandasvano gli estremi di pagamento e come pagare e poi di colpo senza preavviso mi nandano la richiesta dal tribunale! Dopo anni che lotto per mettermi in regola !

  10. il 26 febbraio ho la moratoria di sgombero , il mio compagno deve esssere operato d’urgenza, e non possiamo lasciare l’allogio perch non sappiamo dove andare , lui non potra muoversi dal letto per più di 15 giorni , cosa succedera? l’ufficiale giudiziario capira? e rimandera lo sfratto? chi mi puo rispondere? sono preoccupata.

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  11. Io che ho pago affitto da 12 anni il datore di lavoro mi mette in cassa integrazioni per colpa del decreto del ministero del lavoro che non arriva da 6 messi la proprietaria mi fa lo sfratto per voi e giusto?

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  12. Carissimi,vedo che la maggior parte di voi ha più di una casa e per
    voi l’imbarazzo di non poter pagare l’affitto non vi sfiora neanche,sicuramente ci sono persone che approfittano delle situazioni e non si fanno scrupoli, ma una mano sulla coscienza mettetevela , al giorno d’oggi gli affitti equivalgono a mutui ventennali e gli,stipendi sono tra i più bassi della,comunità europea, diteci voi che siete proprietari di immobili come risolvere il dilemma di riuscire a pagare tutto senza problemi,perché molti di noi italiani non hanno la fortuna vostra, ve lo dice uno che ha appena fatto un mutuo perché stufo di pagare soldi inultimente in affitti e con proprietari che per ridarti la cauzione prentendono di trovare la casa meglio di come l’hanno affittata, non tutti gli inquilini sono onesti cosi come non tutti i proprietari di casa, non so da che parti pende l ‘ago,ma di sicuro chi ha più case non ha problemi di soldi mentre chi non ne ha e perde anche il,lavoro si trova solo e magari con,famiglia,prendersela con,lo stato è troppo facile , anche perché se cambi paese le cose non migliorano, anzi,ci vorrebbe solamente più civiltà tra le persone e la conoscenza dell’indigenza , che non auguro a nessuno!
    le scemate gratuite che si leggono su questo forum sono troppe per pensare che a scriverle siano state persone adulte e con diritto al voto, ma almeno si capiscono tante cose, continuate cosi che farete grande il,vostro paese
    con enorme dispiacere per tutto ciò che ho letto finora mi dissocio da tutti voi a parte che e stato capace di atto di altruismo e di carità verso chi non ha più nessuna possibilità se non quella di perdere la propria dignità.

  13. In Italia vengono premiati e tutelati, solo ed esclusivamente, i furfanti. Dopo essere stato inquilino scrupoloso per anni ed anni, decisi di comprare la mia prima casa. Mutuo trentennale. Dopo 3 anni mi si presenta l’occasione della vita, trasferirmi in un’altra città a causa di un concorso vinto. Affitto l’appartamento, prezzo onestissimo, tutto dichiarato regolarmente e comunque ci rimetto tantissimo. Sulla quota di affitto che percepisco, una parte và in tasse e una parte la accantono per il pagamento dell’imu come seconda casa (perché rispettoso della mia patria e dei valori che mi hanno trasmesso, cerco di non rubare nemmeno un centesimo e quindi ho trasferito finanche la residenza nella mia nuova dimora, sin dal primo istante). Ora, famiglia mono reddito con moglie e 2 figli, pago l’affitto dove vivo (e il bravissimo uomo delle forze dell’ordine che mi ha affittato non ha tolto la residenza per fottersi i rimborsi come prima casa) in una catapecchia, il bravissimo inquilino a cui ho affittato non mi paga e in più ci devo pagare le tasse comunque, perlomeno fintanto che non mi venga riconosciuto il danno. Mi trovo ad essere incudine 2 volte e la situazione è insostenibile. Oltretutto ci sono le spese per l’avvocato, il quale mi ha parlato di tempi biblici per uno sfratto. È possibile una situazione del genere ai giorni nostri? Mi chiedo, ma dove viviamo? Nel paese che premia i galeotti? Cosa dovrebbe spingermi ad essere onesto e a rispettare il tricolore?

  14. buon giorno av io sono in termine di grazia per morosità e ho proposto al av che difende la patrona di casa di cominciare a pagare ancora l’affitto piu una rata al mese che coprirà la mia morosità ma mi hanno rifiutato cosa devo fare per presentarmi in audienza in data di 9 luglio quando scade il termine di grazia ? Grazie

  15. Dopo 15 anni mi ritrovo a non riuscire a pagare piu’ il canone di locazione…sono in arretrato di 3 mesi, la propietaria mi ha chiesto di lasciargli l’appartamento per non aggravarmi ancora di piu’ la situazione..ma dove vado…sono separata, da un anno disoccupata e con due figli con me di cui uno minorenne..vivo con 600 euro ne devo pagare 500 di affitto come posso arginare questa situazione..sono seriamente preoccupata a breve ricevero’ lo sfratto…a cosa vado incontro?

  16. E’ giusto che dopo tanti sacrifici e rinunce per aver aiutato una figlia ad avere una casa di proprietà’, ora per motivi di lavoro abita in un altro comune e quindi si trova a pagare l’affitto nella casa dove abita e la casa di sua proprietà a pagare il mutuo che gli rimane da pagare con un inquilina morosa da ben otto mesi e non avendo trasferito la sua residenza e non facendosi trovare nel vecchio indirizzo ancora non riusciamo ad avere speranze per riavere l’appartamento e per giunta io da madre che ci abito vicino devo soffrire per la rabbia nel vederla tranquilla abitare dove ho sacrificato tutti i miei risparmi, non è giusto che lo stato non ci tuteli, per i morosi intenzionati ci vorrebbe la galera

  17. PIGNORATE TUTTO
    Capita spesso, a seguito di un’esecuzione di rilascio, che l’inquilino lasci mobili o altri oggetti di sua proprietà nell’immobile che conduceva in locazione.
    Sul punto la giurisprudenza ha chiarito che chi ha in custodia (di norma, il proprietario, tale nominato dall’Ufficiale giudiziario) i beni di proprietà dell’esecutato è tenuto alla «restituzione» di quanto affidatogli «con la correlativa responsabilità in caso di inadempimento» (sentenza della Cassazione 4755 dell’1/10/1985); il che significa che ipotizzare di avviare i beni in questione ad una discarica pubblica è senz’altro da escludere (a meno che non si tratti di beni realmente privi di valore, dichiarati tali dall’Ufficiale Giudiziario in sede di inventario). Le soluzioni da adottare, quindi, per risolvere una siffatta situazione devono essere necessariamente altre.
    Se non si riesce a convincere l’inquilino ad asportare i beni relitti (anche dopo l’inventario), la strada per il proprietario che non ne sia già in possesso può essere quella di munirsi di un titolo esecutivo di pagamento (in seguito ad un’ingiunzione), così da poter far pignorare detti beni e chiederne la vendita all’asta. Un’altra soluzione – ove però si tratti, in particolare, di beni «deteriorabili» o che richiedono spese di custodia «eccessive» – è quella di ricorrere allo strumento previsto dall’art. 1211 del Codice Civile, e quindi, in sostanza, di chiedere al Tribunale – dopo che non abbia avuto seguito l’intimazione all’ex inquilino di ritirare quanto lasciato – l’autorizzazione a vendere all’incanto i beni suddetti e a depositare il relativo prezzo (che rimane a disposizione del conduttore, ma che – eventualmente – potrà essere pignorato dal proprietario).

  18. Ci risiamo e mi fa specie leggerlo su questo sito: Il fatto che un contratto di locazione sia o meno registrato nulla osta per poter procedere collo sfratto, giacché trattasi SOLTANTO di un adempimento fiscale di cui rispondono, in solido, sia l’inquilino che il proprietario di casa, e non già di condizione di “procedibilità” e/o di negare un proprio diritto di natura civilistica! Grazie di voler rettificare le informazioni fornite!

  19. Ma è possibile che il giudice penale abbia concesso al convivente della mia inquilina gli arresti domiciliari presso il mio appartamento che io ho affittato solo a lei con regolare contratto? Dopo 17 mesi non posso mandarli via benché il giudice civile abbia reso esecutivo lo sfratto perché lui è agli arresti domiciliari….cosa devo fare per accelerare i tempi. ..posso fare causa allo stato perché tutela i delinquenti? Grazie

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