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Come gestire il condominio senza amministratore

10 Set 2017


Come gestire il condominio senza amministratore

> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 Set 2017



Le regole per costituire un condominio: regolamento, codice fiscale, conto corrente e amministratore. L’amministratore non è obbligatorio fino a 8 condomini. In tal caso ciascun condomino può convocare l’assemblea.

Non sempre un condominio è dotato di un amministratore; vi sono dei casi in cui questa figura non è obbligatoria e altri casi in cui la carica non è ancora ricoperta da nessuno (si pensi al caso di decesso dell’amministrazione fino a quando non viene nominato il sostituto). L’assenza dell’amministratore tuttavia non fa venir meno i quotidiani bisogni di un condominio come la riparazione di eventuali guasti dell’ascensore, il pagamento della ditta di pulizie e delle utenze intestate al condominio, la convocazione dell’assemblea, la riscossione delle quote condominiali, ecc. Come si fa in questi casi? Come gestire il condominio senza amministratore? Lo cercheremo di scoprire nel presente articolo. Prima però è necessario chiarire alcuni punti essenziali della materia che ci serviranno anche per fugare diversi luoghi comuni che non hanno, invece, un fondamento giuridico.

Come si costituisce un condominio?

La prima domanda che ci si pone, specie quando il palazzo è nuovo, è come costituire un condominio e, soprattutto, è obbligatorio avere il condominio? La risposta è molto più banale di quanto si creda: il condominio non è «obbligatorio», ma «automatico». In altri termini non sono i condomini a scegliere se e quando costituire un condominio, poiché questo si forma immediatamente come conseguenza del fatto che un edificio presenta almeno due proprietari diversi. Quindi, una villetta su due piani, di proprietà di due fratelli, costituisce già un condominio anche se i due titolari non hanno espresso alcuna manifestazione di volontà in proposito. Come ha chiarito, in proposito, la Cassazione [1], il condominio si costituisce automaticamente e di diritto, senza la necessità di un’apposita deliberazione o di un’altra manifestazione di volontà, nel momento in cui più soggetti costruiscono un edificio su un suolo comune, oppure quando l’unico proprietario di un edificio cede piani o porzioni di piano a due o più soggetti, in proprietà esclusiva.

Codice fiscale del condominio

Una cosa, però, è la costituzione del condominio – che, come abbiamo detto, è automatica – un’altra sono gli adempimenti formali che bisogna porre in essere quando si costituisce un condominio. Infatti, nel momento in cui ci si accorge di essere più di due persone nello stesso immobile è necessario procedere alla “formalizzazione” del condominio. Si tratta di passaggi obbligatori, da cui non ci si può esimere con una votazione contraria. E, a riguardo, la prima cosa da fare è aprire un codice fiscale del condominio. Esso servirà a identificare il condominio nei rapporti verso terzi. Si pensi al caso in cui ci sia necessità di rifare il tetto e la spesa debba essere ripartita tra i vari condomini: la fattura della ditta verrà intestata al condominio e poi il prezzo sarà ripartito tra i condomini per millesimi (o, se il tetto è di uso esclusivo di uno dei condomini, i due terzi della spesa sono a carico di quest’ultimo e l’altro terzo viene diviso per millesimi tra gli altri condomini).

Come aprire il codice fiscale al condominio?

Di solito è l’amministratore a provvedere. Ma se questo manca, può procedere anche un condomino qualsiasi. Egli deve recarsi presso l’Agenzia delle Entrate, e farne richiesta utilizzando l’apposito modello. Il codice fiscale rimane immutato nel tempo, anche se viene sostituito l’amministratore.

Conto corrente del condominio

Il secondo adempimento da eseguire appena si costituisce un condominio è l’apertura del conto corrente intestato al condominio medesimo; su di esso dovranno obbligatoriamente transitare tutte le somme riscosse nella gestione, come le quote ordinarie e straordinarie. Anche in questo caso, se c’è l’amministratore è quest’ultimo che si rivolge a una banca e cerca le condizioni più vantaggiose; diversamente sarà un condomino qualsiasi.

Regolamento di condominio

Altro tipico adempimento necessario per costituire un condominio è la predisposizione del regolamento. A questo di solito provvede sempre il costruttore, che lo fa poi firmare e approvare a ogni condomino nel momento di acquisto dell’appartamento, insieme al rogito che trasferisce la proprietà. In questo modo l’approvazione del regolamento avviene all’unanimità poiché, sebbene in momenti e circostanze differenti, tutti i proprietari hanno accettato le condizioni del regolamento stesso. Si parla, a riguardo, di regolamento contrattuale, proprio perché si realizza con il contratto di vendita.

Contrariamente a quanto si crede, però, il regolamento non è sempre obbligatorio: lo diventa solo se il numero di condomini è di almeno 11. Quindi fino a 10 condomini il palazzo può non avere un proprio regolamento.

Come si gestisce il condominio senza regolamento? Bisognerà fare riferimento alle regole generali del codice civile (a cui peraltro spesso gli stessi regolamenti rinviano, finendo per ripeterle quasi integralmente) come quelle sulle maggioranze per l’approvazione delle votazioni. Gestire un condominio senza regolamento non è cosa difficile, ma certo un regolamento serve per togliere molti dubbi in situazioni che potrebbero far sorgere conflitti (ad esempio l’uso della terrazza condominiale).

Come ha ricordato la Cassazione [2] al di sotto di 11 proprietari, l’adozione del regolamento è facoltativa e i condomini possono decidere di regolamentare il condominio attraverso altri strumenti: è possibile, ad esempio, prendere decisioni in merito alla gestione condominiale attraverso una delibera dell’assemblea; oppure dotarsi di tabelle millesimali, purché venga rispettato il criterio legale di ripartizione delle spese [2].

Amministratore di condominio

L’ultimo adempimento necessario per costituire un condominio è la nomina dell’amministratore. Ma esso è obbligatorio solo se ci sono almeno 9 condomini. Invece fino a 8 condomini (vale a dire almeno 9 proprietari, senza che rilevi il numero delle unità immobiliari) è legale (e possibile) gestire un condominio senza amministratore. Ciò significa che se vi sono ad esempio 20 unità immobiliari (ad esempio venti appartamenti) e solo tre proprietari, la nomina di un amministratore non è obbligatoria.

In ogni caso, i condomini, anche se in numero inferiore a 9, possono decidere ugualmente di nominare un amministratore. 

Che succede se in condominio manca l’amministratore?

Per una ragione o per un’altra il condominio potrebbe essere sprovvisto (anche solo momentaneamente) dell’amministratore. Ad esempio, oltre ai casi in cui i condomini siano inferiori a 9 e che quindi, per scelta, abbiano deciso di non procedere alla nomina, capita quando l’assemblea non si mette d’accordo sul nominativo oppure non riesce a riunirsi oppure perché l’amministratore è deceduto; oppure si pensi al caso in cui l’amministratore perda uno dei requisiti indispensabili per poterlo essere (ad esempio in caso di interdizione o inabilitazione). In tal caso ciascun condomino può convocare l’assemblea ordinaria o straordinaria.

Invece se l’amministratore si dimette non siamo in presenza di un condominio senza amministratore atteso che il dimissionario resta in carica fino a quando non viene materialmente sostituito da quello nuovo.

Quando l’amministratore di condominio, nei casi in cui è obbligatorio, manca perché l’assemblea non trova un accordo il singolo condomino può rivolgersi al giudice affinché sia questo a nominarlo. In particolare, quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionari.

Gestire il condominio senza amministratore può essere agevole se vi è un clima pacifico e collaborativo. In questo caso, ciascun condomino può prendere le iniziative necessarie a gestire le parti comuni, dividendo le spese poi secondo i valori delle rispettive proprietà o secondo gli altri criteri decisi dall’assemblea. L’assenza di un amministratore non pregiudica infatti i contratti stipulati dal condominio che, come detto, deve avere un codice fiscale e può quindi intrattenere relazioni commerciali con altri soggetti.

Nei condomini senza amministratore è necessario individuare una figura di facente funzioni (mandatario dei condomini) che si occupi della gestione del fabbricato, ad esempio saldare i fornitori, incassare le quote, rendicontare le spese. Senza la presenza di una soggetto fisico, che, adempia alle mansioni evidenziate è difficile gestire la quotidianità condominiale.

Il condominio è poi ritenuto sostituto d’imposta (ciò vale per tutti i condomini, non solo quelli superiori ad otto condomini). Dalla data indicata vi è l’obbligo di richiedere il codice fiscale del condominio all’amministrazione finanziaria. Il condominio, è tenuto a operare la ritenuta d’acconto sulle somme erogate a taluni soggetti. Dovrà: 1) applicare le ritenute d’acconto sui compensi erogati ai dipendenti condominiali; 2) applicare le ritenute d’acconto sui compensi erogati ai lavoratori autonomi per attività a favore del condominio (professionisti, agenti, mediatori ecc.) 3) tenere una contabilità specifica per i dipendenti condominiali (libro matricola e il libro paga relativamente al portiere); 4) quantificare le ritenute d’acconto sulle somme erogate; 5) versare le ritenute trattenute, a mezzo modello F24 all’amministrazione finanziaria entro il 16 del mese successivo a quello in cui si è effettuato il pagamento o entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno ; 6) rilasciare ed inviare ogni anno, la certificazione unica relativa ai redditi corrisposti nell’anno precedente; 7) presentare ogni anno la dichiarazione prevista per i sostituti d’imposta. Il modello 770 oltre alla certificazione unica; 8) limitare l’uso del contante nel saldo delle prestazioni soggette a ritenuta 4% .

Inoltre sussistono altri adempimenti fiscali per i lavori condominiali su cui è possibile applicare degli sgravi fiscali.

Infine l’Agenzia delle Entrate ha detto che, per il condominio con non più di quattro condomini, in mancanza della nomina di un amministratore, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condomini.

Chi convoca l’assemblea se manca l’amministratore?

Il codice civile [3] stabilisce che, in mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

note

[1] Cass. sent. n. 3945/2008, n. 18226/2004.

[2] Cass. sent. n. 3245/2009.

[3]Art. 66 disp. att. cod. civ.


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7 Commenti

  1. In caso di mancanza di amministratore (nel mio condominio siamo 5 condomini) immagino che sia comunque necessario, in caso di assemblea, la nomina di un Presidente e un Segretario, nonché la redazione, la conservazione, la notififica del relativo verbale, oltre all’esecuzione delle decisioni assunte. È così? Perché questo non avviene nel mio condominio, dove esiste una maggioranza, che gestisce da sola. Come posso oppormi a
    questo stato delle cose ed agire di conseguenza, tenuto conto che si è presentata una criticità che occore affrontare con la massima urgenza? Vi sarò grata per la risposta

  2. Buongiorno, vivo in un “mini” condominio di 3 abitazioni e
    6 condomini, quindi ho costatato che non è necessario nominare un amministratore. Sono l’unica proprietaria residente con mio marito e mia figlia perchè negli altri 2 appartamenti vivono due persone in affitto.
    Sia le pulizie delle parti comuni che la rotazione dei sacchi dell’immondizia non vengono fatte dagli altri condomini e io e mio marito ci ritroviamo sempre a fare il lavoro per tutti. Potete darci qualche suggerimento? grazie

    1. per le pulizie non si può obbligare un condomino a provvedervi personalmente. Diversamente se esiste un’impresa che provvede alle pulizie dello stabile, le spese vengono ripartite in base ai millesimi di proprietà e pagate sia dai proprietari che . dagli affittuari in quanto trattasi di manutenzione ordinaria.

  3. Buongiorno.
    Nel mio condominio, costituito da sei appartamenti, al momento c’ è un amministratore assolutamente inadempiente ai suoi doveri. Quando c’ è stata l’ultima assemblea i sei condomini dei quali tre proorietari non gli hanno rinnovato il mandato, ma lui si e’ opposto dicendo che contestualmente al non rinnovo del mandato dobbiamo proporre il nuovo amministratore che subentra contrariamente rimarrà lui.
    Mi chiedo se effettivamente è così e se un palazzo con 6 appartamenti può anche non avere l’ amministratore e magari occuparsene un condomino?
    In attesa di un riscontro ringrazia anticipatamente.

    1. L’amministratore non può opporsi alla revoca del mandato se durante la riunione, la votazione raggiunge i 500 millesimi più la maggior parte dei presenti all’assemblea. Se non viene proposto subito un nuovo amministratore, quello attuale rimane in carica sino all’arrivo del nuovo, che dovrà essere necessariamente verbalizzato con una nuova assemblea. Nel vostro caso, visto che non siete obbligati ad avere un amministratore, essendo inferiori a otto unità, potevate revocargli il mandato con i quorum previsti dalla legge, e mettere a verbale che il condominio sarebbe stato amministrato da un condomino dello stabile.

  4. Buongiorno. In un condominio formato da 5 famiglie, se non c’è un amministratore, se la maggioranza decide che bisogna apportare delle modifiche al fabbricato, ci si può sottrarre se non si è d’accordo, o conta la maggioranza?
    Grazie.

  5. Buongiorno, vorrei gentilmente chiedere un informazione.
    Il mio condominio è composto da 6 appartamenti e sembrerebbe quindi che non c’è l’obbligo dell’amministratore.
    Sotto al palazzo con appartamenti ci sono anche 6 box auto, 5 legati agli appartamenti sopra (nel senso che sono dello stesso proprietario dell’appartamento) e 1 ha solo garage e non appartamento.
    Il numero minimo che rende obbligatorio l’amministratore è di 9 condomini, nel mio caso è obbligatorio? I garage vengono considerati condomini?
    Grazie mille e buona giornata

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