HOME Articoli

Lo sai che? Condominio: chi paga i debiti dei morosi?

Lo sai che? Pubblicato il 10 settembre 2017

Articolo di




> Lo sai che? Pubblicato il 10 settembre 2017

Cosa può fare il condominio per recuperare i debiti lasciati dai morosi e come agiscono i creditori se il condominio non può pagare?

Se nel bilancio di un condominio mancano i fondi per pagare i creditori, ripartire gli ammanchi di cassa tra i condomini può diventare un problema difficile da risolvere; così il debito comune diventa debito del singolo proprietario. Difatti, il creditore che non riesce a pignorare i beni del condominio è autorizzato ad aggredire quelli dei vari condomini come il conto corrente, lo stipendio, la pensione e finanche la casa. Se non si vuole rischiare un’esecuzione forzata è quindi necessario assicurarsi che tutti i condomini paghino le proprie quote e che non vi siano morosi. Ma, si sa, il problema non è facilmente arginabile. Sicché, in situazioni di mancato adempimento, è legittimo chiedersi chi paga i debiti dei morosi?

Per spiegare come stanno le cose e come difendersi in caso di morosi in condominio facciamo il classico esempio di un palazzo che abbia un debito di 5mila euro dovuto al mancato pagamento, da parte di tre condomini, delle rispettive quote millesimali accumulatesi negli ultimi mesi. La ditta che fa le pulizie non è stata ancora pagata e minaccia di interrompere il rapporto se non verranno onorate le sue fatture. Stesso discorso per il tecnico dell’ascensore – ormai guasto e fermo da numerosi giorni – che sta per agire con un decreto ingiuntivo contro il condominio. L’amministratore convoca i condomini e chiede loro aiuto. L’unica alternativa è quella di far pagare un “extra” a chi ha già pagato le proprie quote per ripianare il buco di bilancio e liquidare i fornitori in attesa che l’avvocato “faccia causa” ai morosi. Viene allora proposta l’istituzione di un «fondo morosi» da cui attingere le somme necessarie ai più impellenti bisogni del condominio. E qui nasce il primo problema: una tale previsione richiede l’unanimità dei consensi. Secondo infatti la giurisprudenza, per far pagare i debiti dei morosi agli altri condomini è necessario il voto favorevole di tutti in assemblea. Il che non è facile: c’è sempre chi ritiene ingiusto far pagare una seconda volta chi è stato puntuale nel versamento delle proprie quote e ciò solo per coprire le spalle a chi invece non è stato altrettanto diligente. È dunque sufficiente che anche un solo condomino voti “no” per far saltare la decisione e lasciare il condominio pieno di debiti. Che succede in questi casi? Chi paga i debiti dei morosi se non viene istituito il «fondo» di copertura del bilancio? Andiamo avanti nel nostro esempio.

Alla fine, in condominio, chi paga è sempre chi ha già pagato

Immaginiamo che il condominio rigetti la proposta di chiedere un extra a chi ha già adempiuto e il buco in bilancio rimanga scoperto. La situazione che si viene a verificare sarà la seguente. I creditori, dopo aver ottenuto un decreto ingiuntivo dal tribunale, tenteranno di pignorare il conto corrente del condominio che, però, verosimilmente, potrebbe essere “in rosso” (se non lo fosse, il condominio avrebbe potuto onorare i propri debiti). Così i creditori potranno procedere nel seguente modo:

  • devono innanzitutto tentare il pignoramento dei beni dei condomini morosi. A tal fine, devono chiedere all’amministratore un elenco con i nomi e cognomi di chi non ha pagato le quote. Qui si può verificare un ulteriore problema. È quasi scontato che, sui beni dei morosi, lo stesso condominio abbia già tentato un pignoramento senza esserci riuscito. Ciò vorrà dire che anche il creditore potrebbe trovare le medesime difficoltà;
  • in caso di impossibilità a pignorare i beni dei morosi, il creditore può pignorare quelli degli altri proprietari (quelli cioè in regola con le quote), ciascuno in proporzione dei rispettivi millesimi. Per fare un esempio, in presenza di un debito di mille euro e di un condomino con 100 millesimi, il creditore potrà pignorare a quest’ultimo solo 100 euro dal conto corrente, dallo stipendio o dalla pensione, mentre per il residuo credito dovrà rivolgersi agli altri condomini (sempre in proporzione ai rispettivi millesimi).

Quindi, alla fine, per rispondere al quesito da cui siamo partiti, ossia chi paga i debiti dei morosi, alla fine la risposta è sempre una: tutti gli altri condomini, sia che lo facciano con l’istituzione di un fondo apposito, sia che decidano di subire il pignoramento.

Bisogna però considerare che un condomino non è quasi mai nullatenente poiché, per essere “condomino” deve anche essere proprietario della casa. Quindi sia il condominio che i creditori potrebbero ipotecare l’appartamento e metterlo all’asta, soddisfacendosi sul ricavato dalla vendita forzata. Anche quest’ultima possibilità incontra due tipi di problemi:

  • la casa potrebbe già essere pignorata da altri creditori o vi potrebbe essere l’ipoteca di grado superiore di un altro soggetto, come ad esempio la banca. In tal caso, il condominio che metta all’asta l’immobile del condomino moroso non può soddisfarsi immediatamente sul ricavato dell’aggiudicazione: i soldi ricavati dalla vendita vengono prima dati all’istituto di credito con l’ipoteca di primo grado e poi, l’eventuale residuo va ai creditori con ipoteca di grado inferiore;
  • non è detto che la casa si venda. Se nessun offerente si fa avanti, la procedura si chiude e il condominio non potrà più recuperare il proprio credito. Risultato: il debito dei morosi resta in capo al condominio e, quindi, di conseguenza, a tutti gli altri proprietari.

note

Autore immagine: 123rf com


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:
Informativa sulla privacy

ARTICOLI CORRELATI

2 Commenti

  1. Buongiorno,
    ma se i condomini pagano il dovuto anche per il moroso e poi il moroso paga il suo debito o addirittura viene pignorato e venduto il bene, i condomini rientrano poi del denaro speso per coprire il moroso?
    Noi ad esempio nelle spese del consuntivo l’amministratore aggiunge come spese varie ed eventuali una quota annua per coprire le spese del solito moroso, se riusciamo a fargli pagare il dovuto ci ritornano quei soldi o no?
    Grazie e buon lavoro.

    ANDREA

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI