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Come si calcolano i millesimi di un appartamento?

11 settembre 2017


Come si calcolano i millesimi di un appartamento?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 settembre 2017



Le tabelle millesimali sono determinate sulla base del valore di ogni appartamento: quest’ultimo è determinato non solo dalla grandezza ma anche dall’abitabilità, dall’esposizione e dalla luminosità.

Spesso si crede, per errore, che i valori millesimali di un appartamento dipendano solo dalla grandezza dell’immobile; ed ecco che ci si chiede come sia possibile che un appartamento più grande paghi quote di condominio inferiori rispetto a chi, invece, ha un appartamento più piccolo. La ragione sta nel fatto che, come dice il codice civile, i millesimi sono determinati sulla base del valore della casa e non sulla grandezza. E sul valore incidono altri elementi come l’abitabilità (un sottotetto è certamente meno abitabile di un appartamento al terzo piano), l’esposizione alla luce (un appartamento con due terrazze ha più valore di uno in cui sono presenti solo finestre), il panorama (chi si affaccia sulla corte interna è certamente svantaggiato rispetto a chi ha davanti a sé un panorama più esteso), ecc. Tutto ciò è stato sintetizzato da una sentenza della Cassazione di qualche ora fa [1]. Ma procediamo con ordine e vediamo come si calcolano i millesimi di un appartamento.

Cosa sono le tabelle millesimali?

Per quantificare e ripartire tra i condomini le spese di gestione, conservazione e manutenzione del palazzo vengono costituite le tabelle millesimali. A tal fine – proprio come avviene con le società, alla cui costituzione vengono create le azioni – l’edificio è suddiviso idealmente in 1.000 quote, che vengono poi attribuite in quantità variabile a ciascun appartamento, a seconda delle caratteristiche (ad esempio l’unità immobiliare “uno” vale 65/1000, l’unità “due” vale 128,45/1000, e via di seguito).

Il condominio normalmente si dota di più tabelle a seconda del tipo di spesa che deve essere ripartita. A fronte di una tabella generale, esistono ad esempio le tabelle per l’ascensore (che tengono conto del piano in cui sono situati gli appartamenti, in modo da far pagare di più a chi usa maggiormente l’impianto), quelle per il riscaldamento (dove invece la dimensione dell’immobile è certamente l’elemento primario), ecc.

Come si calcolano le tabelle millesimali?

Compilare le tabelle millesimali non è un’operazione facile ed è necessario che vi proceda un tecnico specializzato come un ingegnere, un geometra o un architetto. Senza voler entrare nello specifico dei calcoli, per compilare le tabelle millesimali è necessario:

  • scomporre l’edificio in appartamenti e verificare quanti sono;
  • contare il numero di stanze per ogni appartamento;
  • misurare le superfici delle diverse stanze che compongono ogni appartamento;
  • applicare i coefficienti di riduzione (v. dopo) che servono per definire in termini numerici le caratteristiche dei vari ambienti dell’appartamento (riguardano: la destinazione del vano, il suo orientamento, il prospetto, la luminosità, il piano e la funzionalità globale dell’alloggio). In questa valutazione il tecnico ha alcuni margini di discrezionalità;
  • applicati i coefficienti si ottiene la superficie (o il volume) convenzionale del singolo appartamento;
  • si determina quindi la superficie (o il volume convenzionale) dell’intero edificio e si compila la tabella millesimale generale.

I coefficienti che incidono sulla valutazione del valore della casa

Vediamo ora quali sono i singoli coefficienti che possono incidere sulla valutazione dei millesimi di ogni appartamento. Questi sono:

Coefficiente di destinazione

Gli ambienti di ogni appartamento vengono catalogati in camere, servizi (cucina, bagno, ripostiglio), corridoi, disimpegni, logge racchiuse tra pareti, cantine e soffitte, balconi coperti, balconi scoperti, terrazzo a livello, giardini. Per ciascuno di questi ambienti viene dato una sorta di valore indicativo. Ad esempio la camera da letto ha 1 mentre il corridoio ha 0,80; il balcone coperto vale di più di quello scoperto, e così via.

Coefficiente di orientamento

Si valuta la posizione di ogni vano in relazione ai punti cardinali. Ad esempio, i vani che si trovano a sud-est e sud-ovest (in quanto più esposti alla luce) valgono di più di quelli posti a nord-ovest e nord-est e degli ambienti interni senza finestre.

Coefficiente di prospetto

Questo coefficiente valuta la superficie su cui si affaccia l’appartamento, se: su giardini, vedute panoramiche, strade, zone di rispetto, cortili, locali senza finestre e cantinati.

Coefficiente di luminosità

Considera la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie.

Coefficiente di piano

Nell’assegnare il coefficiente di piano è necessario tenere conto dei vantaggi e degli svantaggi che comporta il fatto di trovarsi ad una altezza minore o maggiore, ad esempio: comodità di accesso, onerosità delle spese per eventuale ascensore, appetibilità commerciale, luminosità, rumorosità, panoramicità, soggezione ai venti, onerosità di trasporti di masserizie. Di solito chi vive dal terzo piano in su ha più millesimi di chi vive al primo piano.

Luminosità e giardino

Secondo la sentenza della cassazione qui in commento, luce e giardino pesano sulle tabelle millesimali perché aumentano il valore dell’immobile. Il giardino, ad esempio, migliora il godimento del bene e accanto agli elementi intrinseci, come l’estensione dei locali, bisogna considerare anche quelli estrinseci, come l’esposizione dell’appartamento.

note

[1] Cass. sent. n. 21043/17 dell’11.09.17.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 13 giugno – 11 settembre 2017, n. 21043
Presidente Mazzacane – Relatore Cortesi

Fatti di causa

Rilevato che:
– con citazione notificata il 15.6.1999 P.M.F. , condomino del fabbricato sito a (omissis), domandò la revisione delle tabelle millesimali del condominio poiché successivamente alla relativa approvazione erano state trasformate alcune unità immobiliari che le avevano rese non più rispondenti allo stato dei luoghi; dedusse, in particolare, che alcuni locali del pianterreno, già destinati a deposito e di proprietà della condomina D.G. , erano stati fusi in un’unica unità immobiliare a destinazione abitativa, ed analoghe trasformazioni avevano interessato altre unità, di proprietà dei condomini S.S. e D.M.L. ;
– dopo la costituzione in giudizio dei condomini controinteressati e di altri condomini, disposta dapprima l’integrazione nei confronti dei restanti (alcuni dei quali rimasti contumaci), il tribunale respinse la domanda compensando le spese;
– P.M.F. appellò la sentenza; proposero appello incidentale i condomini S.S. , D.M.L. e G. , i quali chiesero l’elaborazione di nuove tabelle millesimali previa esclusione del computo delle superfici convenzionali di alcune pertinenze; si costituirono inoltre aderendo all’appello principale i condomini B.E. ed L.R.A. , mentre il condomino P.F.D. chiese il rigetto di ogni gravame;
– svolto un supplemento di istruttoria, la Corte d’Appello di Napoli, in parziale riforma della sentenza impugnata, dispose la modifica delle tabelle condominiali- limitatamente a quella generale di proprietà ed a quella di riparto delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale- in conformità all’elaborato depositato dal consulente tecnico nominato in sede di appello, da ritenersi parte integrante della sentenza;
– i giudici di appello ritennero in particolare che ricorresse il presupposto di cui all’art. 69 disp. att. cod. civ. per la revisione, essendo intervenuta una variazione di consistenza e mutamento di destinazione d’uso dell’unità immobiliare di proprietà di D.G. , nel senso specificamente accertato dalla disposta consulenza integrativa; escluse invece che analoga variazione fosse intervenuta in relazione alla proprietà di S.S. e D.M.L. ;
– avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione P.M.F. e F.D. sulla base di due motivi; gli intimati B.E. ed L.R.A. hanno depositato controricorso in adesione; i restanti intimati non hanno svolto attività difensiva;

Ragioni della decisione

Considerato che:
– con il primo motivo i ricorrenti denunziano violazione dell’art. 68 disp. att. cod. civ., anche in relazione agli artt. 817, 818, 1123, 1124, 1126 e 1136 cod. civ., dolendosi del fatto che la corte d’appello, nel valutare la sussistenza o meno di variazioni nella quota di pertinenza dei condomini, ha imposto al consulente nominato di non valutare- ai fini della determinazione dei valori di piano con riguardo alle unità immobiliari interessate dalle trasformazioni- i vani esterni alle proiezioni verticali del fabbricato ed alcune pertinenze, ed in particolare il ripostiglio ed il bagno facenti parte dell’unità di proprietà D.G. ed il terrazzo a livello, i giardini e le aree di rispetto, la tettoia e l’area scoperta facenti parte dell’unità di proprietà di S.S. e D.M.L. , questi ultimi elementi in quanto esterni al perimetro condominiale;
– con il secondo motivo lamentano poi un difetto di motivazione sulla medesima circostanza, assumendo che la corte territoriale avrebbe completamente omesso di considerare i rilievi pure svolti dall’ausiliario sul medesimo punto;
– i motivi, che possono essere esaminati congiuntamente in quanto inerenti alla medesima questione, sono fondati;
– questa Corte ha infatti più volte affermato (cfr. Cass. 25.9.2013, n. 21950; Cass. 1.7.2004, n. 12018) che il giudice investito della domanda di revisione delle tabelle millesimali deve computare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi (superficie, altezza di piano, luminosità, esposizione) che incidono sul valore effettivo di esse;
– pertanto, ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, il valore di ogni piano o porzione di piano va determinato prendendo in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l’estensione) che gli elementi estrinseci (quali l’esposizione), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive (tra le quali la richiamata Cass. n. 12018/2004 menziona i giardini in proprietà esclusiva di singoli condomini), in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile;
– a tale principio non si è uniformata la sentenza impugnata, che con richiamo al supplemento di consulenza tecnica esperita, e senza tener conto delle diverse allegazioni svolte da alcune parti al riguardo, ha escluso dal computo dei valori delle unità immobiliari oggetto di indagine le pertinenze che fuoriescono dalle proiezioni del perimetro dell’edificio condominiale;
– il ricorso deve pertanto essere accolto e la sentenza cassata con il rinvio della causa anche per le spese di questo giudizio ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli, la quale si pronuncerà in conformità del seguente principio: “ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva che gli elementi estrinseci, nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile”.

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli, la quale provvederà anche sulle spese del presente giudizio.

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1 Commento

  1. Volevo aggiungere, nella valutazione finale della superficie corretta di un’appartamento, oltre a considerare i giardini, necessita evidenziare, se sono presenti, le terrazze a livello, le quali parimenti al valore commerciale da aggiungere all’immobile (incidenza pari ad un terzo), devono essere tenute in giusta considerazione nella redazione delle tabelle, differenziando se esse siano a livello (quindi meglio fruibili) o soprastante l’appartamento (meno fruibili).

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