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Terreno con case abusive: devo pagare l’Imu?

24 settembre 2017


Terreno con case abusive: devo pagare l’Imu?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 24 settembre 2017



Sono tenuto a pagare l’Imu su un terreno agricolo di mia proprietà sul quale sono state costruite abusivamente due abitazioni, poi condonate?

Nel quesito si chiede se il pagamento dell’Imu sia dovuto per il terreno agricolo e per le due abitazioni in fase di costruzione a fronte di una complessa fattispecie.

Terreno

Con riferimento al pagamento dell’Imu del terreno, per poter rispondere, è necessario sapere se lo stesso è edificabile o meno: tutti i terreni catastalmente risultano agricoli ma per verificare l’edificabilità il lettore deve richiedere al Comune di Roma un certificato di destinazione urbanistica in base al quale risultano indicate le caratteristiche edificatorie dello stesso. Se il terreno risulta edificabile vi è l’obbligo da parte dei proprietari del pagamento dell’Imu (spesso un importo rilevante) con l’applicazione dell’aliquota prevista dal Comune. Per determinare il valore su cui pagare l’imposta la normativa Imu rimanda alla definizione di aree fabbricabile a quella vigente per l’Ici [1] che prevede che, per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Atteso l’elevata grado di difficoltà nel determinare in modo univoco ed obiettivo il valore venale in comune commercio di un’area edificabile, la legge prevede per il contribuente la possibilità di dichiarare quanto indicato dal Comune in proprie delibere, evitando così ogni accertamento per i maggiori valori. Il Comune, infatti, può determinare periodicamente i valori, suddividendo il territorio per zone omogenee: il valore così determinato non può essere rettificato con atti di accertamento da parte del Comune se viene preso a base dal contribuente per la valutazione della propria area fabbricabile. Nel caso, invece, trattasi di terreno esclusivamente agricolo (senza possibilità edificatoria), l’Imu viene regolamentata secondo le indicazioni contenute nella legge di Stabilità 2016 [2]. Vengono esentati dal pagamento, i proprietari di terreni agricoli nei Comuni considerati “montani” o “parzialmente montani”. Nel caso di Comuni classificati “parzialmente montani”, però, l’esenzione è valida solo se il terreno è di proprietà ed è condotto da coltivatore diretto e imprenditore agricolo professionale. A seguito della legge di stabilità 2016, è stata altresì stilata dall’Istat una lista completa, con la riclassificazione dei Comuni (montani/parzialmente montani), consultabile al sito web dell’Istituto Istat.

Abitazioni in corso di costruzioni

Una sentenza della Corte della Cassazione [3] sembra coincidere con la situazione del lettore; pur tuttavia, trattandosi di specifica sentenza ed obiettiva difficoltà di interpretazione della norma, si consiglia di procedere nel seguente modo:

  • continuare a pagare l’importo per come indicato dal Comune e presentare contestualmente istanza di rimborso (con possibilità di richiedere gli ultimi 48 mesi dalla data del pagamento);
  • a seguito del diniego espresso dal Comune o del relativo silenzio-rifiuto nei successivi 90 giorni presentare, con l’assistenza di un legale, ricorso alla commissione tributaria (il termine si prescrive in 5 anni) per vedersi riconosciuto il diritto al rimborso delle somme pagate e, quindi, conseguentemente, il diritto a non dover pagare alcuna somma anche per il futuro.

In questo caso, solo una volta ottenuta una sentenza definitiva, il Comune non potrà che prenderne atto ed applicarla.

Per i fabbricati non agibili l’Imu può essere pagata in misura ridotta al 50%.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Paolo Florio

note

[1] Art. 5, co. 5, d. lgs. n. 504 del 30.12.1992.

[2] L. n. 208 del 28.12.2015.

[3] Cass. sent. n. 10735 dello 08.05.2013.


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