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Lo sai che? Come subaffittare legalmente

Lo sai che? Pubblicato il 29 settembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 29 settembre 2017

Voglio subaffittare 4 stanze legalmente, senza dover comunicare niente né chiedere permessi al condominio ed alla proprietaria: cosa devo fare?

Il lettore fa riferimento ai cosiddetti obblighi di dichiarazione di cessione fabbricato e di ospitalità dello straniero che sono contenuti in distinti provvedimenti di legge [1]. Chiunque ceda il godimento o consente a qualunque altro titolo l’uso esclusivo, per un tempo superiore a un mese, di un fabbricato o parte di esso, deve comunicare all’Autorità locale di pubblica sicurezza, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, la sua esatta ubicazione nonché le generalità della persona che comunque assume la disponibilità del bene nonché gli estremi del documento d’identità di quest’ultimo.

Chiunque offra un alloggio o ospitalità nei confronti di uno straniero (cittadino extracomunitario) è tenuto a darne comunicazione scritta, entro 48, all’autorità locale di pubblica sicurezza.

Pertanto, se il lettore ospita un cittadino comunitario per meno di trenta giorni non deve effettuare alcuna comunicazione.

La mera ospitalità di altre persone nell’appartamento condotto in affitto non genera, di regola, alcun obbligo di preventiva comunicazione al proprietario dell’immobile, rientrando nel normale utilizzo dello stesso da parte del conduttore, sempre che ciò realizzi un utilizzo dell’appartamento rientrante in quello previsto dal contratto. Diverso è il caso del subaffitto parziale dell’immobile, ossia di parte dell’appartamento che, invece, deve essere comunicato al proprietario con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto e i vani sublocati [2].

Il contratto di locazione del lettore prevede la possibilità di sublocare senza alcun preavviso, all’interno del panorama normativo riguardante tale facoltà. Salvo patto contrario, il conduttore ha facoltà di sublocare la cosa locatagli se trattasi di bene immobile [3]. Più nello specifico, per quanto concerne la locazione di immobili ad uso abitativo, la legge consente al conduttore, salvo patto contrario, di sublocare parzialmente l’immobile previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto e i vani sublocati. Pertanto, solo per quanto riguarda gli immobili a uso abitativo, è consentita la sublocazione parziale solo previo avviso scritto al locatore. Peraltro, sarebbe da approfondire la validità ed efficacia della clausola contrattuale che consente la sublocazione senza alcun tipo di preavviso. Sembrerebbe infatti che il patto contrario sia volto a restringere la facoltà di sublocazione concessa normalmente al conduttore e non già ad ampliarla come deriverebbe invece dalla possibilità di eliminare il preavviso scritto al proprietario. A questo proposito, il preavviso al locatore deve essere inviato non oltre il decimo giorno dalla conclusione del contratto di sublocazione dell’appartamento e tale obbligo può essere adempiuto anche dal subconduttore. Pertanto, in un’ottica di prevenzione di qualsiasi conflitto col proprietario, il lettore deve preavvisare il locatore tramite raccomandata contenente gli elementi sopra evidenziati, ossia le generalità del subconduttore, la durata del contratto e le stanze sublocate.

Per sublocare nella piena legalità, il lettore deve attenersi da un lato a quanto previsto nel suo contratto di locazione, ricordando che qualunque utilizzo del bene immobile da detenuto deve essere conforme all’uso previsto dal contratto, e dall’altro a quanto previsto dalla legge in materia di sublocazione e preavviso al proprietario circa quest’ultima circostanza.

Infine, l’apertura di un’attività di bed & breakfast, seppur gestita occasionalmente e non professionalmente, quindi al di fuori dei requisiti previsti dal codice civile per l’imprenditorialità [4], in un appartamento preso in locazione con contratto a uso abitativo potrebbe costituire una violazione dell’uso previsto per l’appartamento medesimo ponendo il lettore in una situazione di inadempimento passibile di risoluzione contrattuale. Pertanto, laddove si voglia iniziare un’attività di tale genere, si consiglia di avvisare il proprietario per un’eventuale rinegoziazione del contratto che comprenda l’utilizzo dell’appartamento anche a questi fini nonché l’amministratore di condominio per metterlo a conoscenza della nuova attività condotta nell’immobile facente parte del condominio.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Enrico Braiato

note

[1] Il primo è menzionato dall’art. 12, l. n. 191 del 18.05.1978, mentre il secondo si ritrova nell’art. 7, d. lgs. n. 286 del 25.07.1998.

[2] Ai sensi dell’art. 2, l. n. 392 del 27.07.1978.

[3] Art. 1594 cod. civ.

[4] Ai sensi dell’art. 2082 cod. civ.


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