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Casa all’asta: devo pagare i debiti degli immobili collegati?

29 settembre 2017


Casa all’asta: devo pagare i debiti degli immobili collegati?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 settembre 2017



Nel 2015, in un’asta senza incanto, mi sono aggiudicato un appartamento. Ho scoperto così che all’immobile sono collegati due condomini con crediti verso il proprietario precedente. Devo pagare?

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente [1]. Ciò premesso, il lettore diventerà proprietario dell’immobile in questione solo quando il decreto di trasferimento sarà depositato in cancelleria previa sua sottoscrizione da parte del giudice. Se questa formalità (sottoscrizione con deposito del decreto di trasferimento) è avvenuta nel corso del 2015, il lettore era obbligato in solido con il debitore espropriato al pagamento dei debiti condominiali relativi al 2015 ed al 2014. Se, invece, la sottoscrizione del decreto di trasferimento con successivo deposito è avvenuta nel corso del 2016, era obbligato in solido con il debitore espropriato al pagamento dei debiti condominiali relativi al 2016 ed al 2015.

Ciò premesso, quello che è necessario accertare nel caso che interessa è se l’avviso d’asta e l’allegata perizia abbiano fatto cenno o meno alla circostanza che l’immobile che il lettore si è aggiudicato era incluso e faceva parte di uno o più complessi condominiali. Dal quesito emerge che tale circostanza gli era ignota e che non fosse evidenziata nell’avviso d’asta e nemmeno nella perizia. La cosa è assai strana perché sia il perito – stimatore nominato dal giudice, sia l’eventuale professionista delegato dal giudice alla vendita nell’accedere e nel periziare l’immobile accertano usualmente se esso faccia parte di un complesso condominiale e verificano, richiedendo all’amministratore condominiale tutte le opportune informazioni, se il proprietario di esso sia, ed in che misura, moroso nei confronti del condominio. Bene ha fatto a richiedere all’amministratore che gli ha inviato le richieste di pagamento copia dei regolamenti condominiali e bene farebbe ad informare di tali raccomandate sia il perito che il giudice nel caso in cui effettivamente nell’avviso d’asta e nella allegata perizia non si facesse cenno alcuno né all’inclusione dell’immobile in un condominio, né all’esistenza ed alla misura di oneri condominiali gravanti sullo stesso. Solo nel momento in cui si sarà scoperto il motivo per il quale non è stato possibile accertare (evidenziandola nell’avviso d’asta e nella perizia, come il lettore riporta nel suo quesito) l’appartenenza ad uno o più condomini dell’appartamento che egli si è aggiudicato all’asta e l’esistenza e la quantificazione di debiti verso il condominio, sarà poi possibile valutare se sussiste, ed a carico di chi, una eventuale responsabilità professionale per il fatto che, nel momento in cui lui si aggiudicava l’immobile all’asta, si andava inconsapevolmente a caricare anche di un debito, in solido con l’espropriato, verso il condominio. Valuti anche che, nel merito, le somme a debito di cui si discute possono essere contestate (o, per meglio dire, potevano se, come è assai probabile, risultassero decorsi i termini di impugnazione delle delibere dell’assemblea) solo da chi risultava essere proprietario nel momento in cui le medesime formavano oggetto di delibere assembleari che autorizzavano spese o approvavano ripartizioni di oneri di gestione.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte

note

[1] Ai sensi dell’art. 63, co. 4, disp. att. cod. civ.

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