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Lo sai che? Surroga mutuo: quando richiederla

Lo sai che? Pubblicato il 7 ottobre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 7 ottobre 2017

Il debitore può sempre richiedere la sostituzione del suo mutuo con uno nuovo con condizioni più vantaggiose; vediamo come.

La parola «mutuo», si sa, evoca spiacevoli sensazioni: chiedere una somma in prestito, per poi restituirla con gli interessi, è un’operazione onerosa. Proprio per questo, spesso, si individua la banca più vantaggiosa proprio mentre si è sotto contratto con un’altra, alla quale stata già concessa un’ipoteca sulla casa (iscritta a garanzia dell’estinzione del mutuo). In questi casi, la soluzione più pratica è quella di procedere alla sostituzione del mutuo precedente con uno nuovo. In questo articolo vedremo proprio in cosa consiste la surroga del mutuo, e quando e come è possibile richiederla.

Cos’è la surroga del mutuo

La surroga è il contratto che permette di trasferire il mutuo dalla banca presso la quale era stato originariamente contratto ad una nuova banca. In buona sostanza, si contrae un mutuo per estinguere quello precedente, e si “sostituisce” il mutuo originario con quello nuovo, stipulato a condizioni migliori (di durata o di tasso d’interesse), senza cancellare l’ipoteca concessa alla vecchia banca, che passa a quella nuova.

La surroga viene concessa solo per un importo esattamente uguale al capitale residuo del vecchio mutuo (aggiornato alla data della stipula) mentre, come abbiamo già visto, le condizioni di durata e il tasso d’interesse possono, anche radicalmente, cambiare (la rata sarà più bassa).

Surroga del mutuo: quando richiederla

La surrogazione del mutuo è ammessa sia per sostituire un mutuo destinato all’acquisto di una prima casa, che per sostituire un mutuo destinato all’acquisto di una seconda casa, oppure per sostituire un semplice finanziamento.

La surroga può essere richiesta dal debitore in qualsiasi momento e per tutte le volte che vuole

Le condizioni e i requisiti per poter procedere all’operazione, comunque sono i seguenti [1]:

  1.  Il nuovo mutuo e il trasferimento dell’iscrizione ipotecaria devono risultare da un atto notarile.
  2.  Il nuovo contratto di mutuo deve indicare, necessariamente, la destinazione della somma mutuata dalla nuova banca (in gergo, infatti, il mutuo in esame viene qualificato come mutuo di scopo).
  3. La quietanza, cioè la dichiarazione della vecchia banca di essere stata tacitata nelle sue ragioni, deve contenere la dichiarazione del debitore/mutuatario circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento (che come abbiamo visto, è concessa dalla nuova banca), e al pari del mutuo deve risultare da un atto avente data certa.
  4. La vecchia banca non può opporsi alla surroga, ma può concordare con il debitore, senza spese e anche per mezzo di una semplice scrittura privata, la variazione delle condizioni del mutuo (è il cosiddetto contratto di rinegoziazione). In particolare, la variazione può riguardare il tipo di tasso, il suo ammontare e la durata del mutuo, ma non la somma mutuata.
  5. Qualora siano presenti sul vecchio contratto clausole che limitino, escludano o prevedano dei costi per la surroga, esse sono da ritenersi nulle (ma l’intero contratto rimane valido).

In cosa consiste l’atto di surroga

L’atto di surroga può essere concluso sia con l’intervento della vecchia banca che senza.

Nel primo caso viene stipulato un unico atto notarile che contiene:

  • il contratto di mutuo tra il mutuatario e il nuovo istituto di credito;
  • la quietanza della vecchia banca;
  • l’impegno a non cancellare l’ipoteca da parte della banca originaria (così che la nuova banca possa giovarsi di questa garanzia, facendo annotare la surroga a margine dell’iscrizione ipotecaria nei Registri immobiliari).

Nel secondo caso, invece, l’operazione si divide in due fasi:

  • nella prima, il debitore/mutuatario e la nuova banca concludono il contratto di mutuo;
  • nella seconda, la vecchia banca attesta, con la quietanza, l’estinzione del mutuo precedente, con impegno a non cancellare l’ipoteca (è un atto autenticato dal notaio che richiede soltanto l’intervento del vecchio istituto di credito).

In entrambi i casi, il debitore deve dare il suo consenso espresso alla surrogazione della nuova banca nelle ragioni creditizie di quella antecedente (e deve sempre farlo per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, allo scopo di rendere possibile l’annotazione della surroga a margine dell’iscrizione ipotecaria).

Quali documento occorrono

Ai fini della stipula dell’atto di surroga sono necessari:

  • Una copia autentica del vecchio atto di mutuo.
  • Una copia della nota di iscrizione dell’ipoteca.
  • Un documento da cui risulti l’ammontare del debito residuo, calcolato al giorno effettivo in cui avviene la surroga del mutuo.
  • I dati della nuova banca.
  • La fotocopia del documento di identità e il codice fiscale di tutti gli intestatari del mutuo e degli eventuali garanti.
  • Se l’immobile è stato ricevuto per successione, la copia della relativa dichiarazione effettuata dagli eredi.
  • Documentazione catastale, visure e planimetrie, che solitamente vengono richieste dalla banca.

L’operazione non comporta costi per il mutuatario, perché tutti gli oneri vengono sopportati dalla nuova banca

note

[1] Art. 1202 cod. civ., D.L. 7/2007 e art. 120-quater del D.lgs. 385/93 (meglio conosciuto come Testo Unico Bancario o TUB).


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