Diritto e Fisco | Articoli

Come ampliare un cortile senza che nessuno abbia nulla da ridire

16 settembre 2017


Come ampliare un cortile senza che nessuno abbia nulla da ridire

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 settembre 2017



Voglio ampliare tramite piano casa su cortile interno una palazzina su tre piani e complessivi 6 appartamenti. Voglio essere sicuro di fare tutto per bene che nessuno possa dirmi nulla.

Il lettore parla di un ampliamento tramite piano casa: se con tali parole vuole riferirsi al Piano Casa 2014, molto probabilmente tale normativa non può applicarsi al caso evidenziato. Ciò per una serie di molteplici ragioni, prime fra tutte, quella che la legge [1] è stata concepita per tentare di raggiungere tre obiettivi specifici:

  1. sostenere gli affitti con la formula della cedolare secca;
  2. l’allargamento dei vani destinati alla residenza pubblica;
  3. la sua maggiore diffusione sul territorio.

La predetta legge, infatti, ha lo scopo di dettare le norme per il recupero di immobili e di alloggi di edilizia residenziale pubblica e, nell’intento di ridurre il disagio abitativo di individui e di nuclei familiari svantaggiati, tende ad aumentare i cosiddetti alloggi sociali, cioè le unità abitative adibite ad uso residenziale, realizzate e/o recuperate da soggetti pubblici e privati.

Precisato ciò, è opportuno evidenziare che la problematica del lettore riveste un doppio interesse: uno di carattere condominiale e l’altro di carattere esclusivo, quale proprietario dell’unità immobiliare. In tema di condominio, la presunzione legale di comunione di talune parti [2] trova applicazione anche nel caso di cortile esistente tra più unità immobiliari (come nel caso del lettore) appartenenti a proprietari diversi, ove lo stesso sia strutturalmente destinato a dare luce, aria ed accesso a tutte le abitazioni che lo circondano. Non si comprende bene cosa voglia il lettore indicare quando parla di avanzamento dell’appartamento situato sulla destra fino a raggiungere il filo balcone (chiuso da un muro) dell’appartamento a sinistra, se cioè intende avanzare con la costruzione di un balcone oppure se intende ampliare l’appartamento costruendo solamente una finestra al fine di crearsi un affaccio e/o una veduta. Partendo da questa considerazione, il codice civile [3] dice che non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo. Non si possono parimenti costruire balconi, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere. Quindi, la distanza di un metro e mezzo deve essere – sempre ed in ogni caso – rispettata, sia che si voglia aprire vedute, sia che si voglia costruire balconi. Acclarato ciò, occorre evidenziare che, a tale riguardo, la Suprema Corte di Cassazione ha anche stabilito che il partecipante alla comunione non può, senza il consenso degli altri, servirsi della cosa comune ai fini dell’utilizzazione di altro immobile di sua esclusiva proprietà distinto dai fondi al servizio dei quali questa sia stato originariamente destinata, perché il relativo uso verrebbe in tal guisa a risolversi nell’imposizione di fatto di una vera e propria servitù a carico della cosa comune e a favore dell’anzidetto immobile. Ne deriva che l’obbligo di rispettare le distanze per l’apertura di vedute dirette sussiste anche nel caso in cui lo spazio tra edifici vicini sia costituito da un cortile comune la cui la presenza impone a carico dei proprietari dei fabbricati frontistanti dei limiti ancora più severi di quelli fissati dalle norme sulle distante, in quanto l’esecuzione di nuove costruzione (porte a piano terreno, finestre e balconi) non può alterare la destinazione del cortile consistente nel dare luce ed aria agli edifici su di esso prospettanti [4]. La predetta sentenza tratta di un caso – quasi simile a quello prospettato dal lettore – in cui è stata richiesta la riduzione e la trasformazione in luci di alcune vedute aperte illecitamente su zone condominiali; il giudice di primo e secondo grado aveva dato ragione a chi aveva aperto illecitamente tali vedute, mentre la Cassazione, invece, ha ritenuto di statuire il principio sopra richiamato e relativo al rispetto delle norme sulle distanze, in forza del fatto che non può essere alterata la destinazione del cortile. Ancor prima e indipendentemente da quella che potrà essere la decisione del lettore, potrebbe, volendo, verificare, in sede di assemblea condominiale, se esista la possibilità di un accordo bonario che tenga conto della sua attuale esigenza e che potrebbe, senza volerlo, essere utile anche agli altri condomini. Quanto all’interesse esclusivo che la sua richiesta riveste, v’è che, se vi dovesse essere contrasto tra l’applicazione di una norma condominiale e una in materia di proprietà, la norma speciale in materia di condominio prevale sulla norma generale sulla proprietà e questo perché, anche secondo la giurisprudenza della Cassazione, in considerazione del rapporto strumentale che vi è tra l’uso del bene comune e la proprietà esclusiva, non sembra ragionevole individuare nell’utilizzazione delle parti comuni limiti diversi da quelli relativi agli interessi comuni da salvaguardare prima di quelli esclusivi di proprietà di ciascun partecipante alla comunione.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Nicola Angelo Rondinelli

note

[1] D. l. n. 47 del 28.03.2014 (Misure urgenti per l’emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015).

[2] Come stabilità dall’art. 1117 cod. civ.

[3] Art. 905 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 8397 del 20.06.2000.

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI