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Lo sai che? Usucapione senza causa

Lo sai che? Pubblicato il 15 settembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 15 settembre 2017

Come trasferire una casa o altro immobile senza l’intervento del giudice e senza pagare le tasse di una donazione.

Una causa serve a dirimere i conflitti tra soggetti diversi. Ma se questi sono già d’accordo e tra loro non ci sono contestazioni, c’è davvero bisogno di un giudice per accertare il diritto di una delle due? Sembra una domanda banale, dalla risposta altrettanto scontata, ma si sa, l’Italia è il Paese della burocrazia: millenaria arte del rendere impossibili le cose possibili. Così, in materia di usucapione c’è voluta un’analisi apposita elaborata dalla Commissione del Notariato per stabilire [1] che, in caso di consenso tra vecchio e nuovo proprietario, è possibile trascrivere nei pubblici registri la cessione di un immobile tramite usucapione senza dover prima fare la causa. Del resto, già da tempo la giurisprudenza ritiene valido l’accordo raggiunto dalle parti in sede di mediazione (che, appunto, ha una natura contrattuale): accordo volto al passaggio di proprietà di una casa, un terreno o altro immobile tramite usucapione. Ma procediamo con ordine e vediamo dunque come realizzare un usucapione senza causa.

Per comprendere come stanno le cose facciamo due esempi. Il primo: immaginiamo che una persona, per 20 anni, coltivi il campo del vicino, il quale è emigrato negli Stati Uniti ormai da anni, disinteressandosi del proprio terreno avuto in eredità dal padre. Il coltivatore non si limita ad usare la zappa: inizia ad alzare recinti e staccionate, costruisce delle stalle, ottiene il permesso per realizzare un agriturismo, vende i prodotti della terra. Insomma, quello che prima era un semplice campo arabile diventa una vera e propria attività commerciale. Al rientro dall’estero, il proprietario nota il lavoro del vicino e, invece di lamentarsi, lo loda per aver reso produttivo il vecchio campo del padre che lui non avrebbe mai potuto curare. È anche disposto a regalarglielo in cambio di piccole agevolazioni sulla vendita dei prodotti. I due sono così d’accordo al trasferimento della casa, ma vorrebbero evitare sia la vendita che la donazione, per le quali si pagano tasse molto elevate. Così decidono di far accertare l’usucapione a un giudice. Un avvocato chiede loro una parcella di diverse migliaia di euro, ma a loro sembra esagerato visto che c’è l’accordo. Cosa possono fare?

Immaginiamo una seconda situazione. Una madre decede e lascia in eredità alle figlie una casa con un giardino accanto: il piano di sopra va a una delle due sorelle, mentre il piano terra è dell’altra. Il giardino dovrebbe essere comune a entrambe ma finisce che solo quella che abita sotto lo utilizza, lo cura, ci paga le tasse, ottiene anche una concessione edilizia per costruire un gazebo. Alla fine decide anche di chiuderlo con un cancello e di tenere solo lei le chiavi. Tutto questo avviene sotto gli occhi accondiscendenti della sorella che non ama il giardinaggio e ben si vorrebbe sottrarre agli obblighi di un ulteriore bene da mantenere. Così tra le due c’è il consenso al trasferimento. Anche in questo caso le parti vorrebbero evitare tanto l’imposizione fiscale della vendita, della donazione e la parcella dell’avvocato. Come possono fare?

La prima soluzione, già nota alla giurisprudenza, è quella di stipulare un accordo in sede di mediazione. Ne abbiamo già parlato in Come vendere casa senza notaio: usucapione in mediazione. In buona sostanza, questo meccanismo si basa sull’obbligo – previsto dalla legge – per tutte le cause che attengono a contestazioni sulla proprietà dei beni (cosiddetti «diritti reali»), di avviare prima un tentativo di conciliazione. Questa procedura, prevista a pena di improcedibilità del successivo giudizio, è volta a far trovare un accordo tra i contendenti prima di darsi appuntamento davanti al giudice, onde decongestionare i tribunali. L’accordo concluso davanti al mediatore – che è un soggetto terzo e imparziale – vale come una sentenza e può essere trascritto nei pubblici registri (momento a partire dal quale il passaggio di proprietà vale anche per i terzi).

Raggiungere un accordo per l’usucapione in mediazione presenta dei grossi vantaggi: il primo dei quali, ovviamente, è il tempo. Non bisogna attendere le bibliche fasi processuali per poter arrivare a una soluzione definitiva. Il secondo è di carattere fiscale: si evita il contributo unificato e l’imposta di registro sulla sentenza; peraltro se l’usucapione viene preferita alla donazione o alla vendita si evitano le salate imposte previste dal fisco per questi due atti. Quindi bisognerà applicare solo l’imposta di registro (come per gli atti di vendita) e l’imposta ipotecaria e catastale. Chi acquista con usucapione può ottenere anche uno sconto sull’imposta di registro se si tratta della prima casa (l’imposta passa dal 9% al 2%).

La seconda soluzione per trasferire la proprietà di un immobile tramite usucapione è quella suggerita dai notai: un accordo tra le parti. Del resto anche la mediazione mira a realizzare un accordo. Con la conseguenza che tra le due ipotesi non c’è alcuna differenza se non la sede ove tale accordo viene stipulato: davanti a un conciliatore il primo, davanti a un pubblico ufficiale il secondo. Pertanto, secondo lo studio notarile, è possibile trascrivere nei pubblici registri un accordo di usucapione anche senza l’intervento del mediatore.

A voler essere fiscali, anche la causa è del tutto inutile: la sentenza del giudice, infatti, «dichiara» qualcosa che si è già verificata. In pratica, non è il giudice a “creare” l’usucapione, ma accerta in via retroattiva un diritto che si è già realizzato da sé – ed a prescindere dal tribunale – al compimento del ventesimo anno di possesso del bene immobile.  

Risultato: è pienamente legittimo un contratto di accertamento dell’usucapione stipulato da notaio senza l’intervento del mediatore, che soddisferà allo stesso modo l’esigenza di ridurre il carico di lavoro dei giudici.

Così, col negozio di accertamento di usucapione, le parti accertano il verificarsi di determinati fatti ed eventi (decorso del tempo, possesso pacifico e indisturbato) e l’effetto conseguente (l’acquisto) è stabilito dal legislatore (e non dalle parti) quale necessaria conseguenza.

note

[1] Studio n. 4-2017/C della Commissione studi civilistici del Consiglio nazionale del notariato c


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