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Compravendita terreno agricolo: quando scatta l’accertamento sul prezzo

22 settembre 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 settembre 2017



L’Agenzia delle Entrate può rettificare il valore del terreno indicato nell’atto notarile per chiedere alle parti le maggiori imposte, con sanzioni e interessi.

Venditore e acquirente possono di norma stabilire liberamente il prezzo di vendita di un terreno agricolo. Ciò nonostante bisogna considerare il rischio dei controlli da parte della Agenzia delle Entrate. Questa infatti può rettificare il valore del terreno stabilito dalle parti, se non lo reputa corrispondente al reale valore di mercato. Sul maggior valore, stabilito dalla Agenzia delle Entrate, si paga poi una maggiore imposta di registro, insieme a sanzioni e interessi. Vediamo come evitare l’accertamento e come difendersi in caso di controllo.

Quando viene emesso l’accertamento di valore di un terreno agricolo

L’Agenzia delle Entrate controlla il prezzo di vendita del terreno indicato dalle parti e scritto dal notaio nell’atto di compravendita.

Se questo prezzo è più basso rispetto al valore venale, cioè al valore in comune commercio del terreno, scatta l’accertamento [1].

In altre parole l’Agenzia delle Entrate invia un avviso di rettifica e liquidazione, che deve contenere:

  • l’indicazione dell’atto di vendita del terreno agricolo in questione, il nome delle parti, i dati identificativi del terreno e il prezzo concordato;
  • il maggiore valore che viene attribuito al terreno;
  • i criteri con cui è stato calcolato questo maggior valore;
  • l’aliquota da applicare per determinare la maggiore imposta di registro (che al momento per i terreni agricoli è del 15%);
  • l’imposta di registro da versare in più, rispetto a quella già pagata al notaio;
  • la motivazione dell’accertamento.

Nello stesso avviso, con cui viene rettificato il valore del terreno ai fini dell’imposta di registro, vengono liquidate anche le maggiori imposte ipotecaria e catastale.

Va subito chiarito che con questa tipologia di accertamento l’Agenzia delle Entrate non colpisce i casi in cui viene occultato il corrispettivo (cioè quando le parti si accordano per pagare il vero valore di mercato del terreno, ma in atto dichiarano un prezzo più basso per risparmiare sulle imposte). Invece rischiano l’accertamento i contribuenti che dichiarano il prezzo effettivo, realmente pagato dall’acquirente, ma che secondo le stime della Agenzia è inferiore al valore venale.

Come determinare il valore di mercato di un terreno agricolo

Per evitare l’accertamento da parte della Agenzia delle Entrate, è utile capire come stabilire il prezzo di mercato del terreno agricolo che interessa vendere o comprare.

I criteri per individuare il probabile valore reale del bene sono utili prima di tutto quando si deve decidere il prezzo di vendita e quindi al momento dell’atto notarile, soprattutto se la vendita avviene senza un particolare scopo di lucro (come accade tra familiari).

Gli stessi criteri però possono anche essere usati per difendersi dalla Agenzia delle Entrate, se vogliamo contestare l’accertamento di maggior valore.

Ecco i valori da usare come parametro:

  • il prezzo stabilito per la vendita o in generale per atti di trasferimento di terreni agricoli simili al nostro. L’Agenzia delle Entrate utilizza spesso questo metodo comparativo, che è legittimo se vengono presi a raffronto contratti conclusi nell’ultimo triennio e terreni con le stesse condizioni e caratteristiche di quello oggetto di rettifica;
  • il valore stabilito da una perizia giurata;
  • il valore desumibile dal reddito che astrattamente produce il terreno;
  • il prezzo medio degli annunci di vendita per terreni simili;
  • i valori agricoli medi. Questi vengono stabiliti dalle commissioni provinciali per le indennità di esproprio e vengono pubblicati anche dalla stessa Agenzia delle Entrate. Stabiliscono il prezzo medio in base al tipo di coltivazione praticata nel terreno agricolo;
  • il valore catastale del terreno, che si ottiene moltiplicando il reddito dominicale (è sempre indicato nella visura catastale) per il coefficiente di 112,5.

Per i terreni agricoli saranno poi fondamentali le condizioni e le caratteristiche concrete del terreno, ad esempio:

  • la vicinanza alle fonti di acqua e alle strade pubbliche;
  • la natura pianeggiante o meno del terreno;
  • la presenza di una coltivazione già in atto o lo stato incolto del terreno.

A chi arriva l’accertamento di maggior valore

L’atto di rettifica e liquidazione della maggiore imposta di registro viene notificato dall’Agenzia delle Entrate sia al venditore che al compratore. Infatti tutte le parti che hanno partecipato all’atto sono tenute a pagare l’accertamento, ovvero tecnicamente sono obbligate in solido.

Nei rapporti interni vale invece la regola per cui è il compratore a dovere pagare le imposte sulla compravendita [2].

In ogni caso l’Agenzia delle Entrate deve notificare l’avviso di accertamento entro due anni da quando è stata pagata l’imposta di registro per l’atto notarile, oggetto di rettifica.

A quanto ammontano le sanzioni in caso di rettifica del valore

Le sanzioni sono correlate all’imposta calcolata sulla differenza di valore e vanno da un minimo del 100% ad un massimo del 200% della maggiore imposta.

Facciamo un esempio concreto. Se il terreno viene venduto per il prezzo di 10mila euro e l’Agenzia accerta un valore venale del bene pari a 15mila euro, si deve calcolare l’imposta di registro sulla differenza di 5mila euro. Visto che l’aliquota per la compravendita di terreni agricoli attualmente è al 15%, la maggiore imposta da versare è di 750 euro. Quindi la sanzione può variare da un minimo di 750 euro ad un massimo di 1.500 euro.

Quando l’Agenzia delle Entrate irroga una sanzione più pesante rispetto al minimo deve fornire una apposita motivazione, per spiegare i criteri che ha seguito per determinare in concreto la sanzione.

Questi criteri possono essere [3]:

  • una condotta particolarmente grave del contribuente;
  • le sue condizioni economiche e sociali;
  • il tentativo del contribuente di rimediare alla violazione;
  • la presenza di precedenti fiscali, ovvero l’aver già commesso violazioni tributarie dello stesso tipo.

Diversamente, nel caso più frequente in cui venga applicata la sanzione minima, l’Agenzia delle Entrate non è tenuta a fornire una particolare motivazione, perché la sanzione è prevista in automatico dalla legge.

Come difendersi in caso di rettifica del valore di un terreno agricolo

Dopo la notifica dell’accertamento del maggior valore, le parti che hanno venduto e comprato il terreno agricolo possono scegliere se accettare l’accertamento o contestarlo.

Se si accetta l’avviso di rettifica e liquidazione, facendo acquiescenza, si ottiene la riduzione della sanzione a un terzo. In questo caso quindi va pagata tutta la maggiore imposta di registro accertata, la sanzione ridotta e gli interessi entro 60 giorni dalla notifica dell’accertamento (più l’eventuale sospensione feriale).

Se invece si è convinti che il valore indicato in atto corrisponda al valore venale del terreno agricolo venduto si può entro 60 giorni dalla notifica (più l’eventuale sospensione feriale):

  • presentare istanza di accertamento con adesione. Si apre una fase di dialogo con l’Agenzia delle Entrate e, in caso di accordo, le sanzioni sono ridotte a un terzo [4];
  • pagare le sole sanzioni e contestare l’accertamento per la parte relativa alla maggiore imposta. In caso di vittoria in giudizio non si potrà però richiedere il rimborso delle sanzioni [5];
  • presentare ricorso in commissione tributaria. Per le cause di valore inferiore a 20mila euro si apre, prima del vero e proprio giudizio, la fase della mediazione tributaria. Se in questa fase viene raggiunto un accordo con l’Agenzia sul valore da attribuire al terreno, le sanzioni sono ridotte al 35%. Sulle nuove regole della mediazione leggi Mediazione tributaria per liti sotto i 50 mila euro.

Se non si paga tempestivamente l’accertamento, venditore e compratore riceveranno la cartella di pagamento, contenente le somme indicate nell’avviso di rettifica del valore del terreno agricolo, aggio e interessi.

note

[1] Artt. 51 e 52 D.P.R. 26.04.1986 n. 131.

[2] Art. 1475 cod. civ.

[3] Art. 7 D.Lgs. 18.12.1997 n. 472.

[4] Art. 12 D.Lgs. 19.06.1997 n. 218.

[5] Art. 17 D.Lgs. 18.12.1997 n. 472.

Autore immagine: Pixabay.com

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