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Dissenso alle liti condominiali: come fare

17 settembre 2017


Dissenso alle liti condominiali: come fare

> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 settembre 2017



Come dissociarsi dalla causa che il condominio intende fare a un altro condomino o a un terzo senza pagare le spese processuali.

C’è chi è litigioso e chi invece è più pacifico; c’è chi è disposto a fare causa pur di affermare a tutti i costi un proprio diritto e chi, invece, preferisce sedersi al tavolo delle trattative e trovare una via di mezzo; c’è chi non si impressiona di tempi e costi che un giudizio può comportare e chi, invece, preferirebbe rinunciare a qualcosa pur di non spendere un euro. Come si mettono d’accordo tutte queste inclinazioni all’interno di un condominio? Se tutti i condomini vogliono iniziare una causa e qualcuno, invece, vorrebbe evitare la spesa o, quantomeno, in caso di sconfitta, non pagare le spese legali, come può fare? A questo problema il codice civile prevede una soluzione. Ma procediamo con ordine e vediamo come fare in caso di dissenso alle liti condominiali.

Cosa non si paga in caso di dissenso alle liti condominiali?

La prima cosa da sapere se ci si vuole dissociare da una causa che gli altri condomini vogliono fare è che, tutto ciò che è consentito fare al condomino pacifico, è di evitare di pagare le spese legali nell’ipotesi in cui la causa si chiuda con una condanna del condominio e l’obbligo di rifondere le spese di giudizio alla controparte. In tal caso il condomino dissenziente non sarà tenuto a pagare la propria quota. Dall’altro lato, però, il condomino dissenziente non potrà evitare di pagare le iniziali spese legali necessarie all’avvio della causa (tasse e spese vive) nonché l’eventuale anticipo dovuto all’avvocato che difende il condomino. Il che è comprensibile visto che, se la sentenza dovesse dare ragione al condominio, tutti se ne avvantaggerebbero, anche quelli che hanno dissentito dalla lite. Secondo infatti la giurisprudenza [1] il condomino dissenziente non può dissociarsi dall’obbligo di sostenere le spese propedeutiche alla causa poiché tale potere è previsto dal codice civile solo con riferimento alle conseguenze della soccombenza.

Un esempio pratico

Facciamo un esempio per rendere più comprensibile la questione. Immaginiamo un condominio che abbia in corso una vertenza con uno dei proprietari perché questi avrebbe rotto un muretto con la propria auto. Il responsabile propone di rifare a proprie spese il muretto, ma con un manovale di sua conoscenza il quale verosimilmente non gli farà pagare il lavoro avendo con questi altri rapporti in corso. L’assemblea si oppone perché vorrebbe fatto il lavoro a regola d’arte da parte di una ditta specializzata. Ne nasce una lite e l’assemblea decide di fare causa. Uno dei condomini, però, preferirebbe trovare l’accordo e accoglierebbe di buon grado l’offerta del condomino, così decide di far mettere a verbale il proprio dissenso alla lite (più avanti vedremo proprio come fare a manifestare il dissenso alla lite condominiale). L’amministratore nomina un avvocato il quale chiede mille euro per la propria parcella e altri 500 euro per le tasse e le spese vive. La causa però va male per il condominio che, così, viene condannato alle spese legali. Il condomino che si era dissociato dalla lite cosa è tenuto a pagare? Solo le spese iniziali chieste dall’avvocato, ma non anche la condanna alle spese legali.

Se però la causa si fosse chiusa a vantaggio del condominio, ovviamente il condomino dissenziente avrebbe potuto usufruire del muretto nuovo riparato “a regola d’arte”, nonostante il proprio dissenso alla lite.

Cosa stabilisce la legge?

Prima di spiegare come esercitare il dissenso alle liti condominiali, vediamo cosa stabilisce testualmente la legge. Di tanto si occupa il codice civile [2] che stabilisce quanto segue (ne comprenderemo successivamente il significato concreto):

«Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.

Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.

Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente».

La tabella

Volendo riassumere quanto appena detto in uno schema possiamo così rappresentare la questione sul dissenso alle liti condominiali:

Condomino
Spese necessarie per la difesa del condominio
Condanna alle spese
Favorevole alla causa
Paga, in base ai propri millesimi, le spese legali e la parcella dell’avvocato che difende il condominio Paga, in base ai propri millesimi, le spese di giudizio liquidate dal giudice con la sentenza finale che dà torto al condominio
Dissenziente alla lite
Paga, in base ai propri millesimi, le spese legali e la parcella dell’avvocato che difende il condominio Non è tenuto a pagare la propria quota di spese legali per il caso di condanna.Se però la causa termina con la vittoria del condominio si avvantaggia degli effetti della sentenza.

Come fare a manifestare il dissenso dalle liti condominiali?

Il condomino che voglia, dissociandosi dalla lite, separare la propria responsabilità da quella del condominio, deve inviare una comunicazione all’amministratore con cui lo informa, appunto, del proprio dissenso alla lite.

A detta del codice la comunicazione va inviata con l’ufficiale giudiziario, ma la Cassazione ritiene possibile anche la semplice raccomandata a.r. [3].

La raccomandata con il dissenso deve essere inviata entro 30 giorni da quello in cui ha avuto notizia della delibera con la quale l’assemblea ha stabilito di iniziare una causa o di resistere a una causa promossa da altri. In particolare: entro 30 giorni dalla delibera, se il condomino dissenziente era presente all’assemblea oppure, se era assente, entro 30 giorni dal momento il cui il condomino ha ricevuto copia del verbale d’assemblea.

Si ritiene che il dissenso non possa essere semplicemente manifestato durante la riunione di condominio, benché risultante dal verbale della seduta anche se l’amministratore ne prende formalmente atto [4].

Che succede se il condominio perde la causa?

Se la causa termina con la condanna del condominio a pagare le spese processuali alla controparte, l’amministratore non può ripartire una parte di questa spesa sui millesimi del condomino che dissente dalla lite. L’eventuale delibera che lo prevedesse sarebbe radicalmente nulla [5]. Egli può, salvo che il regolamento non lo vieti espressamente [6], partecipare e prendere la parola nelle assemblee in cui si discuta sull’opportunità di proseguire o meno la lite.

In caso di esito negativo della lite e di condanna del condominio a dover corrispondere una somma alla parte vittoriosa, il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa nei confronti del condominio: ha diritto, cioè, di avere in restituzione ciò che ha dovuto versare per la partecipazione o la promozione di una lite che lo vedeva dissenziente.

Che succede se il condominio vince la causa?

Se la causa ha esito favorevole per il condominio, e il condomino dissenziente ne trae vantaggio, questi è tenuto a concorrere, nella misura che gli compete, nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ottenere dalla parte soccombente.

Per quali liti vale il dissenso

Attenzione però a un aspetto su cui spesso si fa confusione. Il dissenso alle liti condominiali può essere esercitato solo per quelle liti tra condominio e condomini e non tra condominio e terzi soggetti estranei al palazzo. In questo secondo caso, infatti, nella causa è coinvolto tutto il condominio in quanto tale e nessuno si può esimere dalle proprie responsabilità e dovrà corrispondere la propria parte di spese legali in caso di soccombenza e dopo potrà rivalersi contro il condominio di ciò che abbiano dovuto pagare alla parte vittoriosa. La rivalsa deve essere limitata alle spese e ai danni che si sarebbero evitati se non si fosse fatta causa. In relazione, poi, al caso in cui la lite abbia esito favorevole al condominio ma non è possibile recuperare le spese, anche il dissenziente è tenuto a tutti gli oneri se la lite riguarda la conservazione di cose comuni o cose da cui il medesimo trae utilità.

note

[1] Trib. Bologna sent. n. 2618/2007; Trib. Firenze sent. n. 4149/2006. In senso contrario v. Trib. Civitavecchia sent. n. 1806/2007 secondo cui il condomino che abbia vinto una causa nei confronti del condominio non è tenuto a contribuire alle spese legali da questo sostenute, dovendosi ritenere il condomino implicitamente dissenziente rispetto alla lite.

[2] Art. 1132 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 2967/1978: «La dichiarazione del condomino dissenziente, di separare la propria responsabilità da quella degli altri condomini per il caso di soccombenza del condominio nelle liti che l’assemblea condominiale ha deliberato, è un atto giuridico recettizio di natura sostanziale. Da portarsi, in quanto tale, tempestivamente a conoscenza dell’amministratore, o di chi altri rappresenti il condominio, ma per il quale non sono necessariamente richieste forme solenni ne la notificazione a norma della legge processuale. (Nella specie si è ritenuta valida la dichiarazione di dissenso comunicata mediante raccomandata con avviso di ricevimento)».

[4] Trib. Napoli sent. dell’8.01.2003.

[5] Cass. sent. n. 5334/1996.

[6] Cass. sent. n. 15360/2001.

Autore immagine: 123rf com


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