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Bacheca di condominio: cosa vi si può scrivere?

17 Settembre 2017


Bacheca di condominio: cosa vi si può scrivere?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 Settembre 2017



Le comunicazioni che si possono appendere sulla bacheca e quelle che invece devono rimanere segrete e costituire oggetto di avvisi privati.

In quasi tutti i condomini è presente una bacheca, un’area riservata alle comunicazioni dell’amministratore indirizzate pubblicamente alla generalità dei condomini. Esistono delle regole in merito all’utilizzo della bacheca affinché questa non debba mai costituire motivo di lesione della privacy dei condomini. Ecco perché la prima regola in materia di bacheca di condominio è che essa sia situata in un locale interno all’edificio, non quindi sulla facciata esterna all’edificio, ma ugualmente visibile e accessibile a tutti (sarebbe scomodo per gran parte dei condomini collocare la bacheca al primo o al secondo piano piuttosto che nell’androne). Inoltre la bacheca deve contenere avvisi rivolti a tutti i condomini o a un gruppo di questi e non a uno specifico proprietario per il quale esistono altre forme di comunicazione più riservate. Vediamo dunque le regole sulla bacheca di condominio: cosa vi si può scrivere e quali comunicazioni può contenere.

Per prima cosa bisogna capire quando si può installare una bacheca condominiale. Solo l’assemblea può decidere – a maggioranza semplice – di installare una bacheca e dove collocarla. In alternativa, la sua presenza può essere prevista nel regolamento di condominio predisposto dal costruttore. Il singolo condomino non può, di propria iniziativa, collocare una bacheca su una delle pareti delle scale o dell’androne; sebbene infatti le parti comuni dell’edificio appartengano a tutti i condomini e ciascuno ne può fare l’uso che vuole (purché non ne limiti il pari utilizzo anche agli altri), c’è sempre da rispettare il cosiddetto «vincolo di destinazione»: pertanto non si può usare l’androne per appendere avvisi di vendita di oggetti di seconda mano, pubblicità o altre comunicazioni non pertinenti alla vita condominiale.

Sul luogo ove collocare la bacheca abbiamo appena detto che si deve trattare di un angolo riservato ai soli condomini (e non agli estranei che transitano sulla pubblica via), ma nello stesso tempo facilmente raggiungibile.

La comunicazione tipica che una bacheca deve contenere è quella relativa agli estremi e ai contatti dell’amministratore di condominio: nome, cognome, numero di telefono fisso, indirizzo dello studio ed eventuale cellulare per i casi di reperibilità nei casi di urgenza. Si tratta di un vero e proprio obbligo per l’amministratore cui non si può sottrarre.

La bacheca contiene le comunicazioni rivolte dall’amministratore ai condomini e agli eventuali inquilini (non viceversa). È sempre l’amministratore a doverla gestire e mantenere in ordine e pulita, evitando che i condomini ne facciano abuso, ad esempio con l’affissione di cartelli offensivi e maleducati. Da quanto abbiamo appena detto si intuisce facilmente che scopo della bacheca è di costituire mezzo di comunicazione di tutti i dati salienti dello stabile, al fine di rendere trasparenti determinate informazioni sulla vita dello stabile.

Di certo però la bacheca non può contenere:

  • avvisi di convocazione per la riunione di condominio: questa deve avvenire secondo le forme prescritte dal codice civile come, ad esempio, la raccomandata a.r., la posta elettronica certificata o la raccomandata consegnata a mano. Non è stato ritenuto legittimo l’avviso di convocazione affisso in bacheca, anche se seguito dall’invio di una raccomandata e questa sia pervenuta fuori termine [1];
  • l’indicazione dei nomi dei morosi: non che questa informazione sia segreta (ciascun condomino può chiedere all’amministratore i dati di chi non è in regola con le quote condominiali), ma il fatto di pubblicarla sulla bacheca rende suscettibili tali informazioni di essere conosciute anche da terzi (ad esempio eventuali ospiti), il che invece si pone in violazione della privacy. La Corte di Cassazione [2] ha ritenuto sussistente il reato di diffamazione nell’affissione nella bacheca condominiale, potenzialmente accessibile anche agli estranei, dell’elenco dei condomini morosi. Sempre il Garante per la protezione dei dati personali, con nota del 21/7/2008 ha precisato che l’amministratore può comunicare ai creditori del condominio i nominativi dei condomini morosi, i millesimi di cui sono titolari e gli importi dovuti. La riforma del condominio ha trasformato questa facoltà in un obbligo, stabilendo che l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi [3].
  • l’irrogazione di sanzioni per violazione del regolamento di condominio;
  • i nomi e i cognomi dei condomini in affitto. Il Garante della privacy, con provvedimento del 20/11/2008, ha vietato la diffusione a terzi, in bacheca o in altro luogo nel quale siano visibili da chiunque, dei dati personali riferiti, anche indirettamente, al conduttore intestatario di un contratto di locazione; per questi è prevista l’anagrafe condominiale che è un registro tenuto dall’amministratore appositamente per censire i proprietari degli appartamenti e gli eventuali inquilini;
  • il verbale dell’assemblea di condominio affinché tutti i condomini ne prendano visione: anche questo deve essere inviato dall’amministratore ai singoli proprietari nelle stesse forme con cui viene inviato l’avviso di convocazione;
  • un avviso rivolto a uno specifico condomino.

Al contrario, la bacheca è il luogo ove è possibile affiggere le seguenti informazioni:

  • nei periodi di assenza dell’amministratore (ad esempio le vacanze estive), i recapiti telefonici degli artigiani che possono intervenire in caso di urgenza (come nel caso di guasto dell’ascensore o dell’impianto caldo/freddo);
  • date in cui è previsto l’arrivo dei tecnici per la lettura dei contatori;
  • date in cui è prevista la derattizzazione;
  • orari di pulizia delle scale;
  • notizie di sospensione dell’acqua o dell’energia elettrica da parte delle aziende fornitrici.

Ciò che invece non si troverà mai (o almeno così dovrebbe essere) sono le informazioni private dei condomini e dello stabile.

note

[1] Trib. S. Maria Capua Vetere sent. del 28.10.1988.

[2] Cass. sent. n. 35543/2007, n. 13540/2008.

[3] Art. 63 disp. att. cod. civ.


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