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Come intestare una casa

20 settembre 2017


Come intestare una casa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 settembre 2017



La voltura e il passaggio di proprietà di un immobile in caso di vendita o donazione.

Fare un passaggio di proprietà di una casa o di un altro immobile (ad esempio un terreno) non è così semplice come nel caso di beni di tipo mobile (un libro, un computer, un cellulare, un capo di abbigliamento). C’è una serie di procedure da rispettare per poter garantire che la voltura sia trascritta nei pubblici registri immobiliari e, quindi, sia nota a tutti. Cerchiamo quindi di capire come intestare una casa a un’altra persona e quali sono gli adempimenti richiesti dalla legge.

L’atto pubblico

La prima cosa da fare per intestare una casa a una persona è scegliere a che titolo intendi trasferire l’immobile: si tratta di una donazione? Di una vendita? O vuoi solo prestargliela per un periodo limitato? Se nell’ultimo caso, la proprietà della casa non cambia, ma viene trasferito solo un diritto di uso (cosiddetto comodato), nelle prime due ipotesi invece è necessaria la voltura della proprietà. È per questo necessario recarsi da un notaio e sottoscrivere un contratto di vendita o di donazione. Se per il nuovo proprietario si tratta della prima casa questi può usufruire di una serie di agevolazioni fiscali che lo porteranno a risparmiare diverse decine di migliaia di euro.

Non si può firmare l’atto pubblico davanti a un soggetto diverso dal notaio, né si può trattare di una scrittura privata successivamente autenticata.

Il passaggio di proprietà vero e proprio si completa con la firma del rogito, ossia dell’atto notarile, nonostante questo non sia sufficiente a completare tutte le procedure per rendere opponibile ai terzi il passaggio di proprietà. Dunque, se con il passaggio dal notaio la casa risulta già formalmente del nuovo soggetto, perché l’intestazione abbia valore anche nei confronti della collettività bisogna procedere agli adempimenti successivi che qui di seguito descriveremo.

La trascrizione

Il secondo passaggio per intestare la casa a un’altra persona è la trascrizione dell’atto notarile. La trascrizione è la più importante forma di pubblicità degli atti giuridici. La sua funzione principale è quella di rendere l’atto di vendita opponibile ai terzi. Che significa? Che se qualcuno rivendica la proprietà del bene, sostenendo di averlo acquistato per primo, tra i due prevale non chi ha firmato per prima il rogito, ma chi ha eseguito prima la trascrizione del predetto rogito. La trascrizione mette anche al riparo da pignoramenti o ipoteche iscritte dai creditori del cedente dopo che sia avvenuto il passaggio di proprietà: solo da questo momento infatti non è più possibile aggredire il bene del nuovo intestatario. Ad esempio i creditori del cedente non possono soddisfarsi sull’immobile ceduto se il loro atto di pignoramento è successivo alla trascrizione del contratto di alienazione.

A eseguire la trascrizione ci pensa il notaio che ha eseguito l’atto pubblico di vendita; egli deve, pertanto, occuparsi di trascrivere l’atto nel minor tempo possibile proprio al fine di evitare che nel frattempo altri soggetti trascrivano o iscrivano altri atti pregiudizievoli sullo stesso bene; nel caso di ritardo il notaio è tenuto al risarcimento dei danni eventualmente subiti.

Come si esegue la trascrizione: il notaio invia all’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio del luogo in cui è situato l’immobile un modello per via telematica (cosiddetta nota di trascrizione) e mediante firma digitale. In questo modo si eseguono contemporaneamente e unitariamente la trascrizione e la registrazione dell’atto (con il pagamento delle relative imposte) nonché la voltura catastale.

Il notaio è tenuto a trascrivere entro 30 giorni dal ricevimento dell’atto e comunque nel più breve tempo possibile ed è tenuto al risarcimento dei danni che dovessero derivare da un ritardo nella trascrizione.

La nota di trascrizione deve indicare i dati completi delle parti, il contratto che ha determinato il trasferimento del bene, gli estremi dell’immobile.

Le omissioni e inesattezze della nota comportano la nullità della trascrizione quando si traducono in incertezza sull’identità delle persone, del bene o del rapporto giuridico.

Registrazione

Il rogito del contratto viene registrato all’Agenzia delle Entrate. Anche a questo pensa il notaio. Il notaio è tenuto alla registrazione dell’atto, contemporaneamente alla trascrizione. La vendita di immobili è sempre soggetta a registrazione e al pagamento dell’imposta di registro entro il termine ordinario di 30 giorni se la registrazione è effettuata telematicamente (tale termine sostituisce il termine ordinario di 20 giorni per la registrazione degli atti formati in Italia).

Voltura catastale

L’ultimo passaggio per intestare casa a un’altra persona è eseguire la cosiddetta voltura catastale. Ogni variazione della titolarità su un bene immobile deve essere comunicata all’Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate) con la domanda di voltura catastale. Ad essa pensa sempre il notaio ma se questi non lo fa vi può provvedere il nuovo titolare.

Copia dell’atto

Una copia dell’atto di vendita o di donazione munita di numero di registrazione e di trascrizione viene, poi, consegnata alle due parti (venditore/donante e acquirente/donatario). Se l’unità immobiliare è situata in un condominio, è opportuno che il venditore consegni il prima possibile la copia autentica dell’atto all’amministratore: questo perché dal 18 giugno 2013 il venditore resta obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui, a cura di una delle parti, venga trasmessa all’amministratore copia autentica dell’atto di vendita.

note

Autore immagine: 123rf com


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1 Commento

  1. Volevo gentilmente sapere visto che ho consegnato tutto alnotaio per intestarmi una casa quanto tempo devo aspettare per la firma finale graziemille

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