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Agenzia immobiliare: come eliminare l’esclusiva

7 ottobre 2017


Agenzia immobiliare: come eliminare l’esclusiva

> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 ottobre 2017



Si tratta di un contratto di mandato in esclusiva ad un’agenzia immobiliare per la vendita di un cespite. Ho redatto il contratto e ho inserito le clausole che io e gli altri proprietari dell’immobile riteniamo necessari, in quanto potenziali venditori.
L’agenzia vorrebbe ottenere un mandato in esclusiva per un anno. Io, in deroga a quanto previsto dal contratto, ritengo opportuno inserire la seguente clausola:
“Il venditore si avvale della facoltà di poter vendere ad altri potenziali acquirenti che non siano stati o non sono in contatto con l’agenzia immobiliare”.
E’ giusto? Quali sono le clausole utili per tutelarmi ed avere maggiore discrezionalità nel vendere l’immobile ad altre persone durante la vigenza del contratto?

 

La clausola relativa alla libertà della preponente di poter contattare i potenziali clienti che non siano già stati contattati dall’agente durante la vigenza del contratto può andare bene, laddove si trovi ovviamente l’accordo con l’agente. Il nodo cruciale è proprio quello di convincere l’agente che difficilmente accetterà di obbligarsi a vendere l’immobile sapendo che, in qualsiasi momento, il promittente acquirente potrebbe bypassare l’agente per contrattare direttamente con il lettore.

Eventualmente, per avvicinare gli intenti delle parti, che altrimenti farebbero saltare la stipula del contratto, si potrebbe prevedere che, in caso di vendita operata senza l’intervento dell’agente, sarà riconosciuta a quest’ultimo una percentuale minima (o meglio simbolica) per l’attività di agenzia espletata fino a quel momento o, quantomeno, il rimborso delle spese sostenute.

L’art. 5 b) sulla non debenza della clausola penale può essere eliminato. Difatti, detta clausola opera solo se prevista; in mancanza, nessuna delle parti sarà costretta in caso di inadempienza a

pagare una penale, in quanto non determinata.

Occorre, inoltre, indicare che tra le parti non si intende stabilire, né si stabilirà di fatto, alcun rapporto inquadrabile nella specie del lavoro subordinato.

Nel contratto allegato dal lettore si legge che è prevista in capo all’agente un’attività di incasso. La legge, sul punto, prevede che quest’attività debba essere remunerata; pertanto, conviene inserire che i compensi per l’attività di ricezione di denaro siano già inglobati nella provvigione concordata tra le parti.

Il lettore potrebbe anche prevedere un’assunzione di garanzia e/o responsabilità nei confronti dell’agente per il buon esito dell’affare.

La garanzia opererà per il caso di mancato pagamento totale, o parziale, del corrispettivo dovuto e potrebbe determinare un’esposizione dell’agente verso la preponente fino a concorrenza di un importo pari e non superiore alla provvigione che nel caso specifico l’agente avrebbe percepita, salva la non debenza della provvigione stessa.

Ovviamente, per legge, all’atto dell’assunzione di tale specifica garanzia, la preponente deve riconoscere all’agente uno specifico corrispettivo per questa clausola, definita “star del credere”.

Il lettore potrebbe, infine, prevedere una clausola risolutiva espressa per il caso di violazione degli obblighi contrattuali inseriti nell’accordo, specificando che essi siano considerati come fondamentali.

Detta clausola faculterà il lettore, in qualità di preponente, alla risoluzione immediata e senza preavviso del contratto, ai sensi dell’art.1456 c.c., per giusta causa imputabile all’agente, salvo comunque il suo diritto a richiedere il risarcimento dei danni subiti.

È bene, infine, che il lettore faccia sottoscrivere individualmente gli articoli che potenzialmente possono ricadere tra le cosiddette “clausole vessatorie”.

Ovviamente, questi sono i consigli che, a prima vista, sembra d’obbligo suggerire. Non conoscendo le esigenze del lettore, e non avendo redatto il contratto di persona, bisogna limitarsi a quello che si può ragionevolmente dedurre dall’allegato.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla


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