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Contratto di locazione: cosa succede se non viene registrato

31 ottobre 2017 | Autore:


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Contratto di locazione in nero: quali conseguenze e come sanare la nullità.

Il contratto di locazione non registrato all’Agenzia delle Entrate è nullo per espressa previsione di legge [1]. Ma cosa comporta la nullità del contratto? Secondo la giurisprudenza, la prestazione compiuta in esecuzione di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo: per esempio, i canoni pagati per la locazione non registrata non sono dovuti e l’inquilino può chiederne al proprietario la restituzione oltre al risarcimento del danno.

Vediamo nel dettaglio quali sono le conseguenze civilistiche (sorte del contratto) e fiscali (sanzioni) in caso di omessa o tardiva registrazione.

Conseguenze civilistiche della mancata registrazione del contratto di locazione

La mancata registrazione è considerata un inadempimento fiscale così grave da comportare la nullità del contratto di locazione, con la conseguenza che i diritti sia del proprietario che dell’inquilino sono difficilmente tutelabili.

Per esempio, il padrone di casa non può attivare la particolare procedura dello sfratto esecutivo per mandare via l’inquilino moroso, ma dovrà intentargli un giudizio ordinario di occupazione senza titolo (ossia senza contratto), più lungo e costoso.

In caso di mancata registrazione, il conduttore può rivolgersi al giudice e chiedere che il contratto di locazione venga ricondotto alle condizioni “legali” ossia:

  • durata: contratto “libero” (di 4 anni + altri 4 di rinnovo obbligatorio) o contratto “concordato” (di 3 anni + altri 2 di rinnovo obbligatorio);
  • canone di locazione: il giudice può rideterminare l’importo del canone dovuto tenendo conto dei criteri di legge.

Una recente sentenza della Cassazione [2] ha chiarito le conseguenze della nullità del contratto di affitto non registrato:

  • l’inquilino non è tenuto a corrispondere il canone di affitto, posto che tali pagamenti non avrebbero una legittima causa (in assenza di un contratto valido);
  • l’inquilino può chiedere la restituzione dei canoni di affitto corrisposti in passato, fino a quando il contratto è rimasto “in nero”, ossia non registrato;
  • l’inquilino non è tenuto a rispettare i termini di durata dell’affitto e può lasciare l’appartamento in qualsiasi momento, anche senza dare il preavviso;
  • il padrone di casa che voglia mandare via l’inquilino moroso non può procedere con lo sfratto esecutivo (procedura più celere ed economica dettata dal codice di procedura civile), ma deve effettuare una causa ordinaria di occupazione senza titolo (con aggravio di tempi e di costi).

Conseguenze fiscali della mancata registrazione del contratto di locazione

L’omessa registrazione del contratto di locazione, il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro sono delle violazioni per le quali è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa. In particolare:

  1. Omessa o tardiva registrazione del contratto: sanzione dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta
  2. Occultamento, anche parziale, del canone: sanzione dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato
  3. Tardivo pagamento dell’imposta: sanzione del  30% dell’imposta versata in ritardo.

La legge prevede la possibilità di pagare le sanzioni in misura ridotta grazie all’istituto del ravvedimento operoso.

La registrazione tardiva sana la nullità?

Secondo la giurisprudenza consolidata, in tema di locazione immobiliare, la mancata registrazione del contratto determina una nullità per violazione di norme imperative la quale, in ragione della sua atipicità, risulta sanata con effetti retroattivi dalla tardiva registrazione del contratto stesso.

La possibilità si sanare la nullità del contratto con la registrazione tardiva sarebbe implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, al fine di contrastare l’evasione fiscale ma, al tempo stesso, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti.

Tale principio è stato ribadito anche da una recente ordinanza della Cassazione [3].

Contratto registrato con canone inferiore a quello effettivo

La nullità del contratto non registrato va comunque tenuta distinta dalla nullità del contratto in cui le parti pattuiscono un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

In questo secondo caso tra le parti vi è un vero e proprio accordo simulatorio in relazione all’entità del canone. La conseguenza è che il contratto con il canone apparente è valido mentre è nullo l’accordo simulatorio tra le parti, che preveda un canone effettivo più alto è nullo.

Ebbene, in questa ipotesi la nullità non può essere sanata dalla registrazione tardiva della controdichiarazione [4]. L’insanabilità si giustifica con la necessità di garantire sia il contrasto all’elusione fiscale che la tutela del contraente più debole.

Chi deve registrare il contratto di locazione?

La registrazione del contratto di locazione spetta sempre al locatore, entro 30 giorni dalla firma. È tuttavia possibile individuare la cosiddetta responsabilità solidale (ossia congiunta) dell’inquilino e del proprietario, nei confronti del fisco, per il mancato pagamento dell’imposta di registro: in altri termini, in caso di mancata registrazione della locazione, l’Agenzia delle Entrate può richiedere il pagamento dell’imposta sia al locatore che al conduttore, benché l’obbligo di registrazione gravasse solo sul primo.

Le parti possono accordarsi, in contratto, che le spese di registrazione gravino interamente sul locatore o al 50% su entrambe le parti.

Sintesi conseguenze mancata registrazione

In sintesi, secondo quanto precisato anche dalla già citata pronuncia della Cassazione [2] devono considerarsi i seguenti principi di diritto:

  • la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso;
  • il contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza retroattiva, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;
  • è nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale pattuizione non comporta la nullità dell’intero contratto, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.

note

[1] Art. 1, comma 346, L. n. 311/2004.

[2] Cass. S.U. sent. n. 23601/2017.

[3] Cass. ord. n. 20858 del 6.09.17

[4] Cass. Sez. Unite, sent. n. 18213/2015.

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