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A chi conviene dare la casa in affitto?

21 settembre 2017


A chi conviene dare la casa in affitto?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 settembre 2017



Gli studenti universitari sono molto più convenienti delle famiglie. Il numero di sfratti è pressoché inesistente. 

Quando si acquista una seconda casa, anche se lo scopo non è quello dell’investimento, l’affitto resta la soluzione migliore per alleggerirsi degli oneri fiscali e delle spese che, tra condominio e manutenzione, un’immobile immancabilmente comporta. Il punto però è che la legge sull’affitto, nel nostro paese, sebbene volta a tutelare il padrone di casa dal rischio morosità, di fatto non garantisce quella tempestività che ci si aspetterebbe. Sicché, a volte, pur di mandare via al più presto l’inquilino che non paga e rientrare nella disponibilità dell’immobile, si rinuncia a tutti i canoni non riscossi. In questo scenario, diventa molto importante chiedersi a chi conviene dare la casa in affitto: esiste una categoria di inquilino che offre meno rischi rispetto a un’altra?

Secondo una recente indagine il tipo di contratto più conveniente è quello a uso universitario. Gli studenti infatti si confermano ancora una volta il miglior investimento per il padrone di casa. Perché? Ecco le ragioni per cui conviene dare in affitto la casa a uno studente universitario.

Da un punto giuridico, il contratto a studenti universitari si caratterizza innanzitutto per la durata che non può essere inferiore a 6 mesi e superiore a 36 mesi. L’immobile deve essere ubicato in un Comune in cui vi sia una sede dell’università o di corsi di specializzazione, mentre l’affittuario deve essere necessariamente iscritto a un corso di laurea o di perfezionamento o aggiornamento universitario. Il canone di affitto può essere determinato liberamente, purché non superi i limiti stabiliti dagli accordi territoriali stipulati tra rappresentanti della proprietà edilizia e sindacati degli inquilini (ma anche aziende per il diritto allo studio, associazioni degli studenti, onlus, coop ed enti non lucrativi operanti nel settore). Se vuole aggiornare il canone all’Istat, il locatore deve farne espressa richiesta con raccomandata. Il contratto deve essere redatto su un apposito modello di recente riformato.

Da un punto di vista economico, invece, il contratto di affitto a studenti universitari consente una serie di vantaggi:

  • innanzitutto è più facile liberare l’appartamento: le procedure di sfratto si contano sulla punta delle dita, anche per via del fatto che la scadenza ha una durata limitata e difficilmente l’inquilino si “radica” dentro l’immobile. Il giovane ha una maggiore “mobilità” ed è più incline al cambiamento rispetto alla famiglia;
  • se l’immobile possiede più stanze si può ottimizzare l’investimento concedendo in affitto l’appartamento a più di uno studente: in questo modo ciascuno di questi pagherà di meno di quanto avrebbe pagato da solo, ma il totale risulterà più conveniente per il locatore;
  • il prezzo degli affitti tiene la crisi: secondo i dati statistici i canoni di locazione per l’affitto di una singola stanza a studenti universitari sono gli unici ad essere cresciuti (+4%);
  • l’immobile non deve essere di particolare pregio: anzi, più è “alla portata dei giovani” più facile è collocarlo. Così il padrone di casa non dovrà spendere tanto in arredi, cucine e mobilia, che potrà acquistare anche di media qualità. Gli studenti sono infatti inquilini meno esigenti rispetto alle famiglie e preferiscono vivere in condivisione in una zona di prestigio rispetto a un monolocale di periferia;
  • la casa non viene vincolata per i classici 4+4 anni ma per un periodo di non più di 3 anni (minimo 6 mesi);
  • difficilmente lo studente universitario è moroso: il canone lo pagano, di norma, i genitori i quali sono disposti a grossi sacrifici pur di garantire al figlio di formarsi nelle migliori piazze e senza problemi;
  • il padrone di casa può sempre optare per la cedolare secca (una tassa a forfait sui canoni di affitto che sostituisce imposta di registro e di bollo, oltre che l’ordinaria tassazione Irpef con le relative addizionali regionali e comunali). Il padrone di casa può godere dell’applicazione di una aliquota del 15% rispetto al 21% dei contratti liberi, ridotta fino a fine 2017 (salvo proroghe o stabilizzazioni nella prossima legge di Bilancio) al 10%. Anche per l’imposizione Irpef – che molto difficilmente risulta conveniente, soprattutto con l’aliquota della cedolare al 10% – è previsto un abbattimento dell’imponibile di un ulteriore 30% oltre al 5% già previsto per le locazioni in genere;
  • il padrone di casa può usufruire di una riduzione del 25% sulla Tasi e sull’Imu. A loro volta gli studenti hanno diritto a una detrazione del 19% fino a massimo 2.633 euro;
  • in caso di affitto dello stesso appartamento a più studenti, il contratto si applica all’immobile, indipendentemente dal numero degli affittuari. Il che vuol dire che se interviene la rinuncia di uno o più inquilini, il canone sarà dovuto per intero da quelli che vi restano dentro.
  • Prima di dare una casa in affitto a studenti universitari bisognerà verificare che il regolamento di condominio lo consenta; in alcuni casi infatti possono essere previste degli specifici divieti (per via della rumorosità cui, di solito, gli studenti sono inclini). Ad ogni modo, un regolamento che vieti l’affitto a studenti deve essere stato approvato all’unanimità o deve essere di tipo «contrattuale» (quello cioè approvato singolarmente, da ogni proprietario, all’atto dell’acquisto dell’appartamento dal costruttore).
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