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Lo sai che? Condominio: niente mediazione nelle cause coi terzi

Lo sai che? Pubblicato il 21 settembre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 21 settembre 2017

Quali sono le materie condominiali alle quali si applica la mediazione obbligatoria prima del processo?

Solo nelle controversie tra condomini e condominio è obbligatoria la mediazione come causa di procedibilità per il successivo giudizio in tribunale; non invece nei casi in cui la vertenza attenga a rapporti con i terzi, come ad esempio un appaltatore che abbia eseguito i lavori e pretenda di essere pagato. Lo chiarisce il Tribunale di Taranto in una recente sentenza [1]. Ma procediamo con ordine e vediamo perché, nelle liti in cui è coinvolto il condominio, non c’è mediazione obbligatoria quando la causa è con terzi.

Niente mediazione obbligatoria se una delle parti è estranea al condominio

Come noto, la legge [2] prevede l’obbligo di esperire il procedimento di mediazione obbligatorio in materia di condominio, procedimento che deve avvenire con l’assistenza di un avvocato. Secondo però la sentenza in commento, per controversie in «materia di condominio» debbano intendersi quelle contenute nelle disposizioni del codice civile dedicate proprio al condominio degli edifici [3]. Conseguentemente, restano escluse dall’ambito di obbligatorietà della mediazione le controversie del condominio con i soggetti che non sono condomini, anche se una delle parti è lo stesso condominio. Peraltro, il procedimento di mediazione non risulta neppure applicabile ai procedimenti per ingiunzione. Peraltro, il procedimento di mediazione non risulta neppure applicabile ai procedimenti per ingiunzione.

Quali sono le liti condominiali?

Per identificare la materia condominiale si fa riferimento a tutte le vertenze derivanti dal mancato rispetto o dall’errata applicazione delle norme del codice civile relative al condominio e, quindi, quelle che hanno come parti uno o più condomini da un lato e il condominio dall’altro.

Ad esempio rientrano tra le liti condominiali le seguenti materie:

  • esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini e l’osservanza del regolamento di condominio;
  • impugnazione delle delibere dell’assemblea e mancato rispetto delle maggioranze per le votazioni;
  • uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune;
  • morosità e riscossione dei contributi e l’erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
  • compimento degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;
  • rendiconto della gestione;
  • mancato pagamento dei compensi professionali in favore dell’amministratore [4].
  • In caso di lite, il condominio può iniziare il procedimento di mediazione. L’amministratore del condominio può partecipare al procedimento se l’assemblea condominiale lo autorizza con delibera presa a maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno 1/2 del valore dell’edificio.

Quando è obbligatoria la mediazione condominiale

  • La mediazione obbligatoria è sempre obbligatoria salvo nei seguenti casi in cui invece la mediazione è facoltativa:
  • procedimenti di opposizione o incidentali di cognizione relativi all’esecuzione forzata;
  • procedimenti in camera di consiglio;
  • procedimenti di consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite;
  • azione civile esercitata nel processo penale;
  • class action.

note

[1] Trib. Taranto, sent. n. 22.08.2017.

[2] Art. 5 co. 1-bis d.lgs. n. 28/2010 formulato a seguito della sentenza della Corte Costituzionale 272/2012 (che ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’originario comma 1).

[3] Libro III, Titolo VII, Capo II del Codice Civile: Artt. 1117 e ss. cod. civ. e art7. 61/27 disp. att. cod. civ.

[4] Trib. Bari sent. del 26.05.2014.


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