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Lo sai che? Qual è la procedura di una vendita immobiliare tramite agenzia?

Lo sai che? Pubblicato il 13 ottobre 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 13 ottobre 2017

Possiedo una procura speciale a vendere per conto di mia figlia con possibilità di incassare, quietanzare etc. Mi sembra di capire che tutti gli assegni o bonifici derivanti da: proposta di acquisto in agenzia, caparra al compromesso, ricavato dal rogito debbano essere intestati a me che ho la procura e non a mia figlia. Io pago la commissione all’agente immobiliare.  C’è un rendiconto? Da chi è compilato? Dev’essere sottoscritto da mia figlia?  Voglio bonificare il netto a mia figlia tramite bonifico sul suo conto bancario ma con quale causale? Devo bonificare tutto o posso trattenere una parte? Il compromesso va fatto dal notaio?

Le agenzie immobiliari svolgono l’attività di mediazione tra il cliente che desidera vendere il bene e gli eventuali compratori che desiderano invece acquistarlo. Il codice civile all’art. 1754 c.c. si definisce il mediatore come “colui il quale mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”. La legge n. 39/89 sancisce che l’attività di mediazione è consentita solo agli iscritti in un ruolo speciale istituito presso le Camere di Commercio; solo costoro possono vantare il diritto alla provvigione.

I contratti con le agenzie immobiliari possono essere in esclusiva o non in esclusiva. La clausola di esclusiva ha la funzione di impedire al cliente di rivolgersi ad altri mediatori anche nel caso in cui non fosse soddisfatto del comportamento dell’agenzia incaricata. In questo caso, per tutta la durata del contratto il proprietario non potrà contattare personalmente eventuali acquirenti, né potrà conferire incarico ad altri agenti.

La sussistenza del rapporto di mediazione presuppone la volontà delle parti di avvalersi dell’opera del mediatore; tuttavia, la Cassazione afferma che “il diritto alla provvigione sorge anche quando la parte, pur non avendo conferito preventivamente l’incarico di mediazione, abbia comunque accettato l’attività del mediatore, traendone vantaggio” (Cass. civ. sez. III, 14 aprile 2005, n. 7759)

La procura è un atto con il quale un soggetto, detto rappresentato, conferisce ad altro soggetto, detto rappresentante, il potere di agire in suo nome e conto nel compimento di atti o attività i cui effetti si produrranno direttamente in capo al rappresentato. La procura può essere generale o speciale. Con la prima l’interessato affida al rappresentante la gestione di tutti i suoi affari, sia presenti che futuri. Viene rilasciata a tempo indeterminato ed è efficace fino a revoca. Con la procura speciale, invece, l’interessato affida al rappresentante la gestione di un affare specifico, per cui cessa di avere efficacia nel momento in cui l’incarico particolare per il quale è stata rilasciata si conclude. Nel caso che ci occupa, il lettore ha il potere di agire, quale rappresentante, in nome e per conto di sua figlia, quale rappresentata, avendo una procura speciale per la vendita di un immobile.

Alla luce di quanto detto, a parere dello scrivente, il lettore, in quanto munito di apposita procura speciale, dovrà occuparsi di tutto quanto attiene la vendita dell’immobile, intrattenendo i rapporti con l’agenzia immobiliare in via diretta.

Pertanto dovrà:

  • – pagare la commissione all’agenzia immobiliare;
  • – compilare e sottoscrivere il rendiconto facendo le veci di sua figlia;
  • – indicare come causale del bonifico “proventi vendita immobile sito in…. – atto di compravendita del ….. numero di Repertorio ….”;
  • – stipulare il contratto preliminare o compromesso dal notaio;
  • – versare l’intero importo o trattenere una parte per sé, è indifferente, dipende dagli accordi.

La giurisprudenza conferma quanto detto.

Il conferimento di una procura ed in concreto esercizio di essa da parte del soggetto che ne è investito costituiscono, in mancanza di deduzioni in ordine alla riconducibilità della stessa a rapporti gestori attinenti alla rappresentanza di enti giuridici o imprese od altre situazioni o rapporti pure in astratto compatibili con il suo rilascio, elementi sufficienti per affermare che la procura è stata conferita in virtù di un rapporto di mandato, con il conseguente obbligo del rappresentante, ai sensi dell’art. 1713 c.c., di rendere il conto dell’attività compiuta e di rimettere al rappresentato quanto ricevuto nell’espletamento dell’incarico” Cass., sez. III, 6 agosto 2013, n. 18660.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Rossella Blaiotta


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